所謂小產權房是城市區(qū)域內原有的農村范圍內或城市周邊的農村土地范圍內建造的房屋，這些房屋所占用的土地沒有經過“被征用為國有、然后由政府出讓給開發(fā)商”的程序。那么小產權房有哪些特點呢，小產權房的購買有效嗎?
一、小產權房有哪些特點
小產權房是相對于具備完整產權的大產權房而言的。作為小產權房，其特點也是相當明顯。而這些特點，也在一定程度上對小產權房的擁有者或者購買者產生特定的影響。小產權房主要有以下幾個特點：
1、價格優(yōu)勢明顯
小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區(qū)甚至遠郊區(qū)，本身土地價值比較低。再加上不必繳納國有土地出讓金和相關稅費，因而小產權房建設的土地成本極低。
2、產權不完整
小產權房并不是真正意義上的商品房，不能上市交易，而且國家也不承認并不予辦理過戶登記手續(xù)。此外依照相關法律政策規(guī)定，小產權房買賣合同屬于無效合同，農民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權證、房屋產權證、契稅證等合法手續(xù)。沒有“二證”，既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來講，小產權本質上是無產權。
3、不合法性
小產權房建設在農村集體土地之上，不符合現行土地管理法的規(guī)定。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，與農民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產權房買賣合同本身是無效的，小產權房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權證或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。
4、法律風險大
利用國有土地從事商品房開發(fā)建設，需要具備“五證”，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證和商品房預售許可證。而小產權房開發(fā)建設很多是村民個人、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體或一些房地產開發(fā)資質不完全具備的公司投資建設的，也沒有經過規(guī)劃、國土、建設等主管部門審批，在房屋質量、物業(yè)管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題。
更重要的是，由于缺乏房屋產權證和土地使用權證，小產權房購買者的權益不能得到法律有效保護，根據《土地管理法》、《合同法》、《物權法》相關規(guī)定，小產權房買賣合同屬于無效合同，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。這些都是非常重大的隱患和風險。
二、小產權房的購買有效嗎
從我國目前的相關法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產權房屋轉化為產權房還缺乏法律依據。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內我國還不會放開集體土地的流轉。因此，鄉(xiāng)產權房屋向產權房的轉化還需要一段較長的時間。同時，即便今后鄉(xiāng)產權房屋可以轉化為產權房，從現有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉(xiāng)產權房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。
國土資源部再次嚴厲地指出，小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。對于那些已經在農村購買了小產權房的消費者，國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。
