(一)目前針對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的兩種觀點(diǎn)
1.農(nóng)村房屋買賣合同無效論
這種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)房屋必須建立在土地之上這一物理現(xiàn)象，農(nóng)村房屋買賣必然會(huì)涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。開禁宅基地交易不過是滿足強(qiáng)勢(shì)群體的利益訴求，且在宅基地分配仍具有社會(huì)保障性質(zhì)的情況下，貿(mào)然允許宅基地交易，將導(dǎo)致強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)宅基地的兼并，大量失土農(nóng)民由于生活無著成為流民，將會(huì)對(duì)社會(huì)秩序造成巨大沖擊。從法律規(guī)定看，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”國(guó)務(wù)院辦公廳1999 年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004 年11 月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此宅基地的轉(zhuǎn)讓是違法行為，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房屋買賣合同當(dāng)然是無效合同。
2.農(nóng)村房屋買賣合同有效論
這種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷農(nóng)村房屋買賣合同的效力，應(yīng)當(dāng)以《合同法》規(guī)定的有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國(guó)《合同法》第52 條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的合同無效。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋》第4條進(jìn)一步規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》并不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。且《土地管理法》第63 條是為維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)而規(guī)定，宅基地本就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，所以將該條適用于宅基地是不妥的。
(二)農(nóng)村房屋買賣合同的司法實(shí)踐
目前由于征地拆遷造成出賣人反悔，爭(zhēng)奪拆遷補(bǔ)償款的情況也比較多。在當(dāng)前的審判實(shí)踐中，由于對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的性質(zhì)沒有明確的法律規(guī)定，理論上也無權(quán)威定論，造成了司法實(shí)踐中認(rèn)定此類合同有效和無效的判決均存在。如浙江溫州法院系統(tǒng)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同只要不存在合同法規(guī)定的無效情形即為有效，而筆者所在的江蘇啟東法院采信的是合同無效論，只是在具體處理案件時(shí)采取了“無效合同，有效處理”的辦法，對(duì)出賣人要求返還房屋的訴訟請(qǐng)求不予支持。
