房地產(chǎn)市場成交火爆、房價不斷上揚(yáng)的同時，房地產(chǎn)類消費(fèi)投訴數(shù)量也大幅回升。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道特在一年一度的3月15日消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日，邀請資深律師陳海陽點評四類房產(chǎn)交易陷阱案例，希望幫助大家在置業(yè)中避免類似糾紛發(fā)生，減少損失。
陷阱一 一房二賣
2008年8月，李某與陸某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以138萬元的價格 (論壇 新聞)購買了陸某的一套房屋。
李某支付了138萬元房款，拿到房屋鑰匙后搬住其中，但并未辦理過戶手續(xù)。一天，突然有人拿她房子的產(chǎn)權(quán)證明，讓李某搬出。因為陸某以更高的價格將房子賣給了他人。為此，李某提起訴訟，請求解除查封，判令陸某辦理過戶手續(xù)。法院審理后以不動產(chǎn)買賣的完成標(biāo)志是辦理過戶手續(xù)為由，駁回了李某的請求。
律師點評：不動產(chǎn)買賣以辦理過戶手續(xù)為完成標(biāo)志，在房價飛速上漲的時代，買賣房屋要及時辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，否則發(fā)生上述案例中的情況，買方是無權(quán)主張房子的所有權(quán)的，只能通過追究賣方的違約責(zé)任來挽回?fù)p失了。
陷阱二 集體土地建房出售
趙先生用較低的價格購買了位于郊區(qū)的一處房屋。他是看到出售商品房的廣告之后，認(rèn)為此地今后會發(fā)展為市區(qū)而提前購買的。在交完房款之后，他要求開發(fā)商提供他辦理產(chǎn)權(quán)證明所需要的一切手續(xù)，但開發(fā)商卻什么也拿不出來。因土地使用權(quán)是集體土地，所以他的房子根本無法辦理產(chǎn)權(quán)證明。
律師點評：隨著市區(qū)房價的不斷飆高，以及市區(qū)不斷地向郊區(qū)擴(kuò)展，許多購房者逐漸將關(guān)注到市區(qū)周邊價格較低的房子上。但城市周邊的土地為集體土地，集體土地上的房屋，原則上講只能是本地人購買，“外人”購買這類房屋是辦不了產(chǎn)權(quán)的。
陷阱三 城市聯(lián)建房當(dāng)商品房賣
林先生以比較低廉的價格購買了某小區(qū)的一套房屋，當(dāng)時簽訂的合同是“商品房買賣合同”。當(dāng)時開發(fā)單位許諾，過1年后給所有住戶統(tǒng)一辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，可是過了幾年都沒有消息。于是他找到了開發(fā)單位，開發(fā)單位的人告訴他這是單位集資房，他作為非本單位人員無法得到產(chǎn)權(quán)證。
律師點評：由于歷史原因，不少企事業(yè)單位或多或少都擁有國家行政劃撥的土地，有些房地產(chǎn)開發(fā)商與這些單位聯(lián)合建房，建成后將多余的房屋賣給單位職工以外的人。按照國家有關(guān)規(guī)定，聯(lián)建住宅必須由本單位自用或職工投資購買居住，不準(zhǔn)出售給外單位，更不能當(dāng)商品房出售。如開發(fā)公司欲出售此類房屋，則需要先補(bǔ)交地價款并補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。賣房人在購買此類房屋時，首先要弄清是否給國家交了土地出讓金，有無土地出讓證、開工建設(shè)許可證、銷售許可證及有關(guān)售房手續(xù)是否齊全;其次，要弄清產(chǎn)權(quán)歸屬。
陷阱四 商品房原是“臨建房”
一位個體工商戶，在開發(fā)區(qū)購買了一套數(shù)百平方米的門市房，總價值近100萬元。然而過了不到3年，他被有關(guān)部門告知搬家，因為土地要被政府征用，他新買的房子將被拆掉。原來他買的房子不是什么商品房，而是臨時建設(shè)用房。他急忙去找開發(fā)商，誰知開發(fā)商早已人去樓空。
律師點評：所謂“臨建房”是在取得臨時土地使用權(quán)后在上面建設(shè)的房屋。按《規(guī)劃法》中的規(guī)定，臨時土地使用權(quán)的期限為2年，到期必須重新申報。政府可無條件征用該土地，在征用時上面的建筑必須無條件被拆除。很多不法開發(fā)商在取得土地臨時使用權(quán)后在上面建筑房屋，然后以商品房的名義出售，使不少消費(fèi)者蒙受了巨大的損失。此類開發(fā)商通常都是在房屋銷售之后就會消失，等消費(fèi)者反應(yīng)過來后討債無門。因此，消費(fèi)者購房時一定要注意開發(fā)商的土地產(chǎn)權(quán)。
