一、案情簡(jiǎn)介
倪某是個(gè)體業(yè)主，在宣城市環(huán)城東路19號(hào)有屬于自己所有的6-7號(hào)門面房?jī)砷g及202室住房一套。2004年4月22日，倪某將兩間面目房出租給方某，雙方簽訂了一份租房協(xié)議，約定租期三年，月租金2200元，租賃期滿倪某出租和出售在同等條件下方某優(yōu)先。租賃協(xié)議簽訂后，雙方各自履行了合同的義務(wù)，倪某提供租賃物給方某使用，方某支付倪某三年的租金。2004年8月初，倪某因養(yǎng)豬場(chǎng)缺乏資金，遂出售已出租給方某的門面房及住房，并在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)張貼售房廣告。李某、安某看到廣告后，即與倪某取得聯(lián)系，雙方協(xié)商房屋買賣事宜。2004年8月17日雙方達(dá)成房屋買賣協(xié)議，倪某將環(huán)城東路19號(hào)的6-7號(hào)門面房?jī)砷g及202室住房一套買給李某、安某，價(jià)款為685000元。李某、安某當(dāng)日預(yù)付定金50000元給倪某。次日，雙方有簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，約定到房屋產(chǎn)權(quán)部門進(jìn)行房屋交易時(shí)所簽訂的協(xié)議是為辦證用。隨后，倪某與李某、安某到宣城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易部門，又簽訂二份協(xié)議，約定門面房?jī)r(jià)格為32萬(wàn)元，住房為7 萬(wàn)元，將該二份協(xié)議提交給產(chǎn)權(quán)交易中心。房地產(chǎn)交易部門于當(dāng)日進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)為415000元。李某、安某并支付倪某房款408000元。 2004年9月10日李某、安某領(lǐng)取了購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)證書。方某獲知后，即向倪某主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，雙方產(chǎn)生糾紛。方某向法院起訴，要求確認(rèn)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，確認(rèn)倪某與李某、安某之間的房屋買賣無(wú)效，要求在同等條件下購(gòu)買租賃的房屋。
二、存在的分歧
在審理該案中，存在兩中處理意見(jiàn)，第一種意見(jiàn)是駁回方某的訴訟請(qǐng)求。理由是，方某是享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，雖然倪某沒(méi)有在出售房屋時(shí)沒(méi)有通知方某，但倪某在公開(kāi)出售房屋的過(guò)程中，方某應(yīng)當(dāng)知道倪某售房行為，方某應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先權(quán)，要求倪某在同等條件下購(gòu)買租賃的房屋，而方某沒(méi)有行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，卻在倪某與李某、安某產(chǎn)權(quán)變更后來(lái)主張權(quán)利，顯然違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，損害交易安全，方某的行為應(yīng)當(dāng)視為對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的放棄，方某的請(qǐng)求不能支持。第二種意見(jiàn)是應(yīng)當(dāng)支持方某的訴訟請(qǐng)求。理由是，方某享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，作為出租人倪某在出售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前通知方某，告知方某優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，而倪某沒(méi)有履行法定的通知義務(wù)，損害了方某優(yōu)先權(quán)。即使方某知道倪某出售房屋的行為，方某在合理的期限行使優(yōu)先權(quán)也是正當(dāng)?shù)摹Ｄ吣撑c李某、安某之間的房屋買賣過(guò)程時(shí)間僅僅只有一個(gè)多月，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干意見(jiàn)的規(guī)定》，方某在倪某與李某安某交易后主張優(yōu)先權(quán)，是對(duì)自己權(quán)利的維護(hù)，方某請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)獲得法院的支持。
三、筆者的觀點(diǎn)
筆者同意第二種處理意見(jiàn)，但理由不盡相同。筆者將從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)和權(quán)利行使期限來(lái)探討。
一、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)。所謂優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指財(cái)產(chǎn)所有人處分財(cái)產(chǎn)時(shí)，依法享有優(yōu)先購(gòu)買的當(dāng)事人，在同等條件下享有優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利。房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是期待權(quán)，是在房屋出賣以前，權(quán)利人不能向房屋所有人主張任何權(quán)利，該權(quán)利能否行使、何時(shí)才能行使是不確定的。法律賦予房屋承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只是使其取得了某種期待的利益，即期待將來(lái)在房屋出售時(shí)可以享受的利益。因此，房屋期待權(quán)屬于物權(quán)的期待權(quán)。房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定民事權(quán)利，是由法律直接創(chuàng)設(shè)而能夠?qū)沟谌说拿袷聶?quán)利相對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)其實(shí)是對(duì)他的所有權(quán)行使的一種限制。承租人只要在同等條件下行使優(yōu)先權(quán)，出租人不得將房屋賣給第三人。
二、出租人通知義務(wù)的違反。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第118條的規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”根據(jù)這兩個(gè)法律的規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使期限確定為出售之前的三個(gè)月或合理期限內(nèi)。出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人自己的出售意圖，且出租人通知承租人是法定的義務(wù)，出租人應(yīng)當(dāng)將租賃的房屋擬出售的價(jià)款、出售的形式告知承租人，讓承租人在合理的期限內(nèi)決定是否行使優(yōu)先權(quán)。否則，出租人出售房屋的行為剝奪了承租人具有物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，致使承租人沒(méi)有機(jī)會(huì)行使權(quán)利來(lái)對(duì)抗出租人與第三人的買賣行為。出租人的行為侵害承租人法定的權(quán)利，承租人在知道權(quán)利被侵害后行使權(quán)利，并沒(méi)有損害交易安全，也不違反誠(chéng)實(shí)信用原則。
三、本案中，方某作為承租人享有租賃房屋出售的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，倪某在出售房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定通知方某，告知方某其租賃的房屋將要出售，以及出售的擬定價(jià)格和方式，是否參與購(gòu)買等內(nèi)容，讓方某知道是否購(gòu)買的法律后果。然而，倪某出售房屋沒(méi)有履行通知義務(wù)，盡管倪某張貼廣告公開(kāi)出售，倪某的行為剝奪了方的優(yōu)先權(quán)。方某要求確認(rèn)自己享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并確認(rèn)倪某與李某、安某的房屋買賣行為無(wú)效的請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)獲得法律的支持。
