以“用明天的錢圓今天的夢”激發(fā)著眾人購房熱情的按揭房貸，由于有效地連接了開發(fā)商、銀行和購房者三方主體，產(chǎn)生了經(jīng)久不衰的強大生命力。近兩年，銀行與借款人、專業(yè)擔(dān)保公司與借款人之間的糾紛呈不斷上升趨勢，僅以商品房按揭貸款而言，無錫市南長區(qū)人民法院近日公布的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，此類案件的受理數(shù)及在當(dāng)年收案總數(shù)的比例分別是：2006年106年，占11%;2007年240件，占24%;2008年330件，占37%。
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按揭房貸訴訟形形色色
案例一：
“一房兩賣”坑了二手買房人
2004年4月，陳志明夫婦向某銀行借款34萬元購房，銀行于2006年4月在當(dāng)?shù)胤抗懿块T領(lǐng)取了房屋抵押權(quán)證。因陳志明夫婦此后不再還款，銀行于2007年6月起訴，要求解除借款合同，歸還剩余全部借款本金29萬元及利息，對登記抵押的房屋行使優(yōu)先受償權(quán)，并承擔(dān)本案訴訟費。法院向陳志明夫婦送達(dá)應(yīng)訴材料時，發(fā)現(xiàn)陳志明夫婦已經(jīng)攜款逃跑，房屋已轉(zhuǎn)賣給小周。新的買受人小周面對法院張貼的公告，欲哭無淚，傷心欲絕，轉(zhuǎn)而又怒氣沖沖地將中介公司告上法院，聲稱收不回60多萬元購房款誓不遷出。小周的遭遇雖然讓人同情，但他強硬的態(tài)度并沒有法律依據(jù)。根據(jù)物權(quán)絕對性原理，小周和陳志明夫婦簽訂的買賣合同并不能對抗銀行已以不動產(chǎn)登記公示取得的抵押物權(quán),銀行享有優(yōu)先受償權(quán)。
案例二：
按揭房貸催生“連環(huán)訴訟”
李先生于2004年1月向無錫某銀行貸款41萬元購買別墅，借款期限為20年，采用按月等額本息還款法償還貸款。因其基本未按期履行，2005年3月銀行訴至法院。李先生辯稱，借款合同是其與某開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同的從合同，開發(fā)公司在進(jìn)行商品房買賣過程中故意隱瞞房產(chǎn)已被查封的事實，現(xiàn)確認(rèn)買賣合同無效的訴訟已經(jīng)提起，借款合同訴訟應(yīng)中止審理。法院認(rèn)為，商品房買賣合同與按揭貸款合同是各自獨立又具有緊密關(guān)聯(lián)的兩個合同，商品房買賣合同因法律規(guī)定的原因被宣布無效或者被撤銷以后，并不會必然導(dǎo)致貸款合同被宣布無效或撤銷，即貸款合同并不是商品房買賣合同的從合同。故法院最終支持了銀行提前收回全部貸款的訴訟請求。
案例三：
退房停供惹出百萬債務(wù)
2002年4月，沈婷向銀行借款110萬元用于購房。借款合同履行一年多，沈婷不堪忍受“房奴”的生活重壓，04年12月忍痛割愛將新居退還給開發(fā)商，開發(fā)商將購房款返還給沈婷。因沈婷未按約償還本息累計已滿6個月，銀行一紙訴狀遞至法院，主張解除借款合同，沈婷及其丈夫共同償還本金及至2007年7月6日止的利息共計逾百萬元。因為購房者與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋買賣關(guān)系之外的，所以，雙方協(xié)議解除購房合同并不同時導(dǎo)致解除貸款合同。購房者雖然退了房，但因為銀行已經(jīng)劃付了借款，購房者與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，其擺脫債務(wù)須經(jīng)銀行同意。法院最終支持了銀行的訴訟請求，沈婷沒有辦妥相關(guān)手續(xù)就貿(mào)然停止月供，到頭來依然要承擔(dān)百萬債務(wù)，本以為退房后如釋重負(fù)，卻不想“賠了房子又折錢”。
按揭房貸案件的五大特點和兩大病因
按揭房貸案件基于其獨特的法律性質(zhì)，在審理過程中也呈現(xiàn)出一些特點：
法律關(guān)系復(fù)雜。此類案件涉及到房屋買賣合同、借款合同、抵押合同、保證合同、房屋抵押貸款保險合同等多份合同關(guān)系。法律適用橫跨合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、保險法等諸多法律部門，主債權(quán)、抵押權(quán)、保證債權(quán)、追償權(quán)等權(quán)利交織在一起，錯綜復(fù)雜。
購房人經(jīng)濟困難成主因。購房人的貸款期限一般都是10年、20年或者更長，貸款人在貸款時可能工作和收入都比較穩(wěn)定，貸款時也沒有想到會遇到經(jīng)濟危機波及到自己預(yù)期收入狀況，所以一旦因為股市縮水或者工作波動造成個人經(jīng)濟出現(xiàn)危機，就有可能出現(xiàn)短期內(nèi)拖欠銀行房貸的情況。
