江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）
蘇建房〔1999〕521號
⒈范圍
本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)的等級的劃分依據(jù)、要求、條件及評定細(xì)則。
⒉引用標(biāo)準(zhǔn)
下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本標(biāo)準(zhǔn)的引用而構(gòu)成為本標(biāo)準(zhǔn)的條文。在標(biāo)準(zhǔn)出版時，所示版本均為有效。所有標(biāo)準(zhǔn)都會被修訂，使用本標(biāo)準(zhǔn)的各方應(yīng)探討、使用下列標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。
GB50180-93 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范
GB50222-95 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范
GB50096-99 住宅設(shè)計規(guī)范
GB5768-99 道路交通標(biāo)志和標(biāo)線
CJ13-86 危險房屋安全鑒定標(biāo)準(zhǔn)
CJ62-95 房屋滴漏修繕技術(shù)規(guī)程
JGJ73-91 建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范
JGJ117-98 民用建筑修繕工程勘查與設(shè)計規(guī)范
DB32/139-95 江蘇省城市居民區(qū)和單位綠化標(biāo)準(zhǔn)
⒊定義
⒊1.等級
等級表示住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的水平。
⒊2.住宅區(qū)
人們居住、生活的相對獨立的區(qū)域。區(qū)域范圍由市、縣人民政府劃定。
⒊3.物業(yè)管理服務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)房屋、配套設(shè)施、設(shè)備及區(qū)域內(nèi)等進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)以及為保障業(yè)主居住、生活方便、安全、舒適而向業(yè)主提供的服務(wù)。
⒋等級劃分和依據(jù)
⒋1.物業(yè)管理分為五個等級，即一級、二級、三級、四級、五級。等級越高，表示住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的水平越高。
⒋2.等級的劃分以住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平為依據(jù)，具體的評定辦法按照江蘇省建設(shè)委員會頒布的房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、安全護(hù)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)、綠化環(huán)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)、多種經(jīng)營服務(wù)和社區(qū)文化活動服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量效果標(biāo)準(zhǔn)等五項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及硬件環(huán)境、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會等三項相關(guān)條件標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
⒌規(guī)劃、安全、環(huán)境和建筑的要求
住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、房屋及設(shè)施設(shè)備和運行管理應(yīng)符合規(guī)劃、消防、安全、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等現(xiàn)行的國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。
⒍等級劃分條件
⒍1一級
⒍1.1房屋及共用部位設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)
⒍1.1.1房屋
a、房屋完好率95%以上；
b、房屋零修、急修及時率75%以上；
c、房屋零修工程合格率85%以上；
d、房屋立面較整潔，無重大缺損現(xiàn)象；
e、房屋裝修符合管理規(guī)定，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。
⒍1.1.2協(xié)調(diào)、配合水、電、氣等專業(yè)部門做好水、電、氣等設(shè)施設(shè)備正常運行的保障工作。
⒍1.1.3環(huán)衛(wèi)設(shè)施，基本完好，無重大缺損現(xiàn)象。
⒍1.1.4道路通暢，路面較完整。
⒍1.1.5消防設(shè)施基本完好無損，可隨時啟用。
⒍1.2安全護(hù)衛(wèi)
⒍1.2.1主出入口24小時值班；
⒍1.2.2安全護(hù)衛(wèi)人員定時巡查；
⒍1.2.3交通車輛管理有序，機(jī)動車輛出入登記、按序停放；
⒍1.2.4有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警并努力防止事態(tài)進(jìn)一步惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。
⒍1.3綠化、環(huán)境、衛(wèi)生
⒍1.3.1綠化覆蓋率15%以上；
⒍1.3.2花草樹木長勢良好，無枯死、無破壞、無大面積蟲害現(xiàn)象；
⒍1.3.3小區(qū)建立清掃、保潔制度，專人定時清潔，定期殺蟲滅鼠，垃圾日產(chǎn)日清；
⒍1.3.4區(qū)內(nèi)道路基本整潔；
⒍1.3.5水、電、氣等設(shè)施設(shè)備以及環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本整潔；
⒍1.3.6無亂設(shè)攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。
⒍1.4多種經(jīng)營服務(wù)和社區(qū)文體活動服務(wù)
⒍1.4.1能提供基本的生活服務(wù)，如房屋自用部位自用設(shè)施設(shè)備的維修服務(wù)、代訂牛奶、報紙等。
⒍1.4.2公共娛樂、文體活動，常年開展3項以上。
⒍1.5服務(wù)質(zhì)量、效果
⒍1.5.1服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布，服務(wù)項目及價格公布；
⒍1.5.2公共性服務(wù)費收支情況定期（一年1-2次）公布；
⒍1.5.3維修基金帳務(wù)按規(guī)定報業(yè)主委員會審核，并定期向業(yè)主通報；
⒍1.5.4認(rèn)真接待群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率80%以上，回訪率95%以上；
⒍1.5.5業(yè)主意見反饋，滿意率60%以上。
⒍1.6相關(guān)條件
⒍1.6.1硬件環(huán)境
⒍1.6.1.1小區(qū)符合規(guī)劃要求，區(qū)容區(qū)貌較好，無違章搭建現(xiàn)象。
⒍1.6.1.2主出入口有小區(qū)平面示意圖，組團(tuán)及棟號標(biāo)志明顯。
⒍1.6.1.3供水、排水、供電、供氣、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備基本齊全。
⒍1.6.1.4停車場。
⒍1.6.1.5主出入口設(shè)有值班室。
⒍1.6.2物業(yè)管理企業(yè)
⒍1.6.2.1企業(yè)須持有江蘇省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。
⒍1.6.2.2企業(yè)內(nèi)部考核制度，崗位職責(zé)明確。
⒍1.6.2.3人員培訓(xùn)，持證上崗80%以上，其中企業(yè)經(jīng)理全部持有物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。
⒍1.6.2.4安全護(hù)衛(wèi)人員統(tǒng)一著裝。
⒍1.6.3業(yè)主委員會
⒍1.6.3.1具備條件的，應(yīng)成立業(yè)主委員會；暫不具備條件的，應(yīng)積極創(chuàng)造條件，制定計劃，成立業(yè)主委員會。
⒍2、二級
⒍2.1房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
⒍2.1.1房屋
a、房屋完好率95%以上；
b、房屋零修、急修及時率80%以上；
c、房屋零修工程合格率90%以上；
d、房屋立面較整潔，無重大缺損現(xiàn)象；
e、房屋裝修符合管理規(guī)定，無私改亂拆現(xiàn)象。
⒍2.1.2協(xié)調(diào)、配合水、電、氣等專業(yè)部門做好水、電、氣等設(shè)施設(shè)備正常運行的保障工作。
⒍2.1.3環(huán)衛(wèi)設(shè)施，基本完好，無重大缺損現(xiàn)象。
⒍2.1.4道路通暢，路面較完整。
⒍2.1.5消防設(shè)施基本完好無損，可隨時啟用。
⒍2.2安全護(hù)衛(wèi)
⒍2.2.1主出入口24小時值班；
⒍2.2.2安全護(hù)衛(wèi)人員定時巡查；
⒍2.2.3交通車輛管理有序，機(jī)動車輛出入登記、按序停放；
⒍2.2.4有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)進(jìn)一步惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。
⒍2.3綠化、環(huán)境、衛(wèi)生
⒍2.3.1綠化符合規(guī)劃要求，布局較合理，綠化覆蓋率25%以上；
⒍2.3.2花草樹木長勢良好，無枯死、無破壞、無大面積蟲害現(xiàn)象；
⒍2.3.3小區(qū)建立清掃、保潔制度，專人定時清潔，定期殺蟲滅鼠，垃圾日產(chǎn)日清；
⒍2.3.4房屋立面及區(qū)內(nèi)道路基本整潔；
⒍2.3.5水、電、氣等設(shè)施設(shè)備以及環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本整潔；
