商品房雙倍賠償何其難
6月1日，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同適用法律若干問(wèn)題的解釋》正式施行，盡管房地產(chǎn)界和法學(xué)界對(duì)此評(píng)價(jià)不一，但這一司法解釋的出臺(tái)，在很大程度上迎合了各級(jí)法院在審理商品房糾紛案件時(shí)判決難這一現(xiàn)實(shí)需要，也在一定程度上為商品房交易雙方規(guī)范交易行為和解決房產(chǎn)糾紛提供了法律指南。
最高人民法院在這一司法解釋中首次承認(rèn)了商品房雙倍賠償?shù)目赡苄浴ｋm然最高人民法院并沒(méi)有直接對(duì)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條雙倍賠償?shù)囊?guī)定予以明確確認(rèn)，而用變通辦法實(shí)際默認(rèn)，但這和最高人民法院以往的審理傾向相比，已經(jīng)是一個(gè)巨大的突破，畢竟商品房雙倍賠償在實(shí)踐中已經(jīng)具備了可操作空間。
在此之前，盡管社會(huì)各界贊成雙倍賠償?shù)暮袈暫芨撸趯?shí)際操作過(guò)程中，全國(guó)各地法院做出雙倍賠償?shù)淖罱K生效判決只有一例。法院在審理商品房買賣糾紛案件時(shí)，也有其判決顧慮。一方面，商品房的開發(fā)、建設(shè)和銷售是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過(guò)程，開發(fā)商不但要對(duì)購(gòu)房者負(fù)責(zé)，而且也要和勘察設(shè)計(jì)單位、建筑施工單位、原材料供應(yīng)商、銷售代理公司、物業(yè)管理公司等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。在這開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商要承擔(dān)來(lái)自各方的合同履行風(fēng)險(xiǎn)，并且要為第三方的踐約行為向購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。因此，即便開發(fā)商誠(chéng)信地規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，對(duì)合同某些條款的違反，有時(shí)仍是難以避免的，而將此種違約引起的嚴(yán)重后果全部由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)，讓開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行雙倍賠償，未免處之不公。并且所謂“合同欺詐”難以具體界定。另外一方面，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史較短，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，相關(guān)法律法規(guī)也不甚健全。考慮到上述情況，最高院對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處理判決，本著解決具體問(wèn)題、兼顧雙方權(quán)益的精神，原則上不適用《消法》關(guān)于商品雙倍賠償?shù)囊?guī)定。
但是面對(duì)越來(lái)越多的房地產(chǎn)糾紛和購(gòu)房者權(quán)益被侵害的實(shí)際問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律制約，加大對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)力度，已經(jīng)刻不容緩。在這一現(xiàn)實(shí)背景之下，最高人民法院在制訂新司法解釋時(shí)，考慮到商品房作為一種價(jià)值量較大的特殊商品，如果簡(jiǎn)單地適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定，對(duì)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行懲罰性賠償，將極大地加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，這也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。因此，在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)加大規(guī)范力度，對(duì)開發(fā)商明顯存在主觀過(guò)錯(cuò)、對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行惡意欺詐等嚴(yán)重違約行為，予以直至雙倍賠償?shù)奶幜P。
新司法解釋在第八條和第九條中對(duì)開發(fā)商違約的部分情形，規(guī)定購(gòu)房者“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。這其中，對(duì)賠償數(shù)額的規(guī)定，用了“不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍”這樣一個(gè)限定詞，賠償最多就是雙倍賠償，可見(jiàn)對(duì)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)力度還是打了折扣的。同時(shí)，“已付購(gòu)房款”這一提法，也對(duì)賠償額度進(jìn)行了限定，同樣的糾紛，購(gòu)房者卻會(huì)因不同的付款方式和銀行放貸的快慢而得到不同的賠償數(shù)額，這樣的規(guī)定未必十分合理。并且在實(shí)踐中，法律法規(guī)和司法解釋對(duì)“已付購(gòu)房款”都沒(méi)有予以明確的說(shuō)明和界定，按揭付款部分是否計(jì)算在內(nèi)？折抵房?jī)r(jià)款部分是否計(jì)算在內(nèi)？在存在打折優(yōu)惠的情形下，如何認(rèn)定房屋的銷售價(jià)格？可見(jiàn)，新司法解釋雖然放寬了賠償額度，在一定程度上有利于加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)，但仍然是很有限和不完善的。實(shí)踐中，購(gòu)房者與開發(fā)商因購(gòu)房爭(zhēng)議進(jìn)行訴訟，獲得雙倍賠償?shù)娜詫⒅皇巧贁?shù)，并且要承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常具有較大的資金實(shí)力，面對(duì)普通的房地產(chǎn)訴訟，開發(fā)商在訴訟成本上的承受力遠(yuǎn)非普通購(gòu)房者可以比擬，即便開發(fā)商訴訟失敗，開發(fā)商向個(gè)別購(gòu)房者承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任，也并不是十分困難的事。并且考慮到我國(guó)的現(xiàn)階段法制環(huán)境，開發(fā)商在左右法官審判結(jié)果方面，也通常要比普通購(gòu)房者更占優(yōu)勢(shì)。在商品房買賣糾紛發(fā)生以后，作為平等民事主體的合同雙方在財(cái)力資源、人際關(guān)系、談判的主動(dòng)權(quán)等方面并不都是完全對(duì)等的。即便最高人民法院完全放開鼓勵(lì)使用商品房雙倍賠償制度，普通購(gòu)房者要打贏商品房雙倍賠償訴訟，仍然存在許多實(shí)際困難。
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