物業(yè)管理的主體是指物業(yè)管理活動的參與者，主要包括政府有關(guān)部門、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)公司、業(yè)主及非業(yè)主使用人、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等。這些主體在物業(yè)管理活動中都扮演了一定的角色，相互之間形成了一種特定的關(guān)系，各享有一定的權(quán)利，同時也承擔相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)管理處在運作過程中協(xié)調(diào)、處理好各方的利益關(guān)系，是確保物業(yè)管理工作正常運行并取得成效的基礎(chǔ)和重要保證。
一、管理處與政府及相關(guān)部門的協(xié)調(diào)
(一)管理處與物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)
物業(yè)管理行政主管部門是指建設(shè)部、省(自治區(qū)、直轄市)建設(shè)廳(建委)和市房地產(chǎn)管理局，是物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。其制定的政策、法規(guī)以及傳達的行業(yè)信息等，對物業(yè)管理企業(yè)的日常管理工作起著十分重要的作用。因此，管理處必須加強與物業(yè)管理行政主管部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。一是積極支持和配合物業(yè)管理行政主管部門的工作，如認真落實物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)指示精神，參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各種活動等;二是及時獲得物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)信息，便于按新要求和新標準改進和完善物業(yè)管理;三是將管理處在運作過程中出現(xiàn)的一些疑難問題以及行業(yè)發(fā)展過程中遇到的一些矛盾和困難，積極向物業(yè)管理行政主管部門匯報，爭取得到物業(yè)管理行政主管部門的支持和幫助。
(二)管理處與政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)
政府有關(guān)部門是指市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供氣、供暖等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府。管理處加強與政府有關(guān)部門的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，可獲得政府有關(guān)部門的支持和配合，從而有利于矛盾的順利化解和事情的順利解決。如：管理處在入伙前期準備階段加強與自來水公司、供電局和煤氣公司的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，可盡早開通水、電、氣;加強與消防局的協(xié)調(diào)與聯(lián)系，可盡快通過消防驗收等;日常管理中，加強與派出所的聯(lián)系與協(xié)調(diào)，有利于物業(yè)治安的管理和突發(fā)事件的處理。
二、管理處與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主的協(xié)調(diào)
(一)管理處與不同類型物業(yè)建設(shè)單位的協(xié)調(diào)原則由于物業(yè)建設(shè)單位數(shù)目眾多，各單位的內(nèi)在素質(zhì)以及對物業(yè)管理企業(yè)的要求不同，因此，管理處在實際操作過程中，要針對不同類型的物業(yè)建設(shè)單位，采取不同的策略。現(xiàn)按以下兩種方式進行分類論述。
按首次和多次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位分類：第一次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位由于初次開發(fā)樓盤，對物業(yè)管理的運作不太熟悉，一般都比較謙虛，能耐心地傾聽管理處的意見，對物業(yè)管理工作也比較配合，因此，物業(yè)管理處與這類物業(yè)建設(shè)單位之間較易形成一種比較融洽的合作關(guān)系。對于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處應(yīng)多配合、多提意見，多協(xié)助，真正從物業(yè)建設(shè)單位的角度為物業(yè)建設(shè)單位著想，替物業(yè)建設(shè)單位分憂解愁。
多次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位由于開發(fā)了多個樓盤，因而對物業(yè)管理的運作有一定程度的了解。正因為這樣，他們可能自以為是，聽不進管理處的意見，兩者之間也較難相處。對于此種類型的物業(yè)建設(shè)單位，管理處要多與其進行協(xié)商，多聽聽他們的意見，以便改進物業(yè)管理，改善兩者之間的關(guān)系。
按物業(yè)建設(shè)單位對物業(yè)管理是否配合進行分類：對物業(yè)管理配合的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位一般是初次開發(fā)樓盤或是多次開發(fā)樓盤，但有一定品牌的物業(yè)建設(shè)單位。對于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處要積極配合，努力提高管理服務(wù)質(zhì)量，提升物業(yè)建設(shè)單位的品牌知名度。
對物業(yè)管理不配合的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位一般開發(fā)過多個樓盤，他們對物業(yè)管理要求高，但對物業(yè)管理的工作不太配合。他們會把管理處當做一個下屬的專業(yè)化公司和一個幫他們打工的“馬仔”來對待。對于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處要根據(jù)據(jù)理力爭，講清道理和是非，維護自己的正當權(quán)益。如果確實難以相處，且對方有違約行為，管理處可考慮退出物業(yè)管理。
(二)管理處在入伙前期準備階段與物業(yè)建設(shè)單位的協(xié)調(diào)在物業(yè)入伙之前一段時間，物業(yè)管理單位要成立一個物業(yè)接管籌備小組，對物業(yè)的全面、正式接管進行前期籌備工作。這個接管小組就是今后該物業(yè)的物業(yè)管理處的雛形，接管小組的負責人一般就是今后這個管理處的負責人。物業(yè)接管籌備小組(以下稱管理處)的成員也就是這個管理處的主要工作人員。物業(yè)接管籌備小組的成立標志著管理處運作的開始。在物業(yè)入伙前期準備階段，管理處對物業(yè)建設(shè)單位的配合主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.提出合理化建議，對物業(yè)項目進行整治管理處應(yīng)根據(jù)擬接管物業(yè)的實際情況，對物業(yè)項目的整治提出合理化建議。如果這些合理化建議能盡早提出并被采納，一方面將有助于物業(yè)的整治;另一方面也便于日后的物業(yè)管理。管理處在具體運作過程中遇到的問題主要有以下幾種：空調(diào)位的確定及冷凝水的排放、垃圾房的建設(shè)、物業(yè)環(huán)境的綠化和美化、車輛進出口的確定等。下面以空調(diào)位的確定及冷凝水的排放為例加以說明。
由于種種原因，部分物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計時并沒有考慮到空調(diào)位的設(shè)置及空調(diào)冷凝水的排放。因此，管理處應(yīng)建議物業(yè)建設(shè)單位改進并設(shè)法預(yù)留空調(diào)位及冷凝水的排水管道。如果工程已經(jīng)竣工無法改變時，管理處應(yīng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)單位的要求，對業(yè)主安裝空調(diào)的位置以及冷凝水的排放方式予以規(guī)范，以保持物業(yè)外觀的統(tǒng)一、美觀，同時避免空調(diào)冷凝水污染墻面或影響他人而造成投訴和糾紛。
2.接管驗收發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺陷時的處理在業(yè)主入伙前期，管理處要代表小業(yè)主的利益與物業(yè)建設(shè)單位進行房屋接管驗收。在接管驗收過程中，管理處一切要從嚴從細要求。管理處將在物業(yè)接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時報予物業(yè)建設(shè)單位，由物業(yè)建設(shè)單位通知和督促施工單位及時整改。
3.代表或配合物業(yè)建設(shè)單位與其他部門進行協(xié)調(diào)在物業(yè)入伙之前，物業(yè)建設(shè)單位要完成很多工作，如將物業(yè)管理的收費標準及有關(guān)管理文件報政府有關(guān)部門批準和備案，與自來水公司、供電局、煤氣公司協(xié)調(diào)開通水、電、氣等。對此，管理處要代表或配合物業(yè)建設(shè)單位向自來水公司、供電局和煤氣公司等單位申請，及時開通水、電、氣等。下面以電的開通為例加以說明。
物業(yè)一旦竣工驗收，就不再使用施工用電。在啟用物業(yè)正規(guī)供電系統(tǒng)之前，供電局要對物業(yè)的供電系統(tǒng)進行檢驗和封表處理。此時，管理處應(yīng)代表或配合物業(yè)建設(shè)單位做好以下兩個方面的工作。第一，報停暫不使用的變壓器，以免造成損失。因為變壓器一旦投入使用，不管用電多少，都要交納一定數(shù)額的基本電費。而在實際工作中，一般情況是：一是物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計的變壓器容量可能富余，不需要開通所有的變壓器;二是入伙前，特別是分期建設(shè)、分期入伙的物業(yè)，一定時間內(nèi)不需要開通所有的變壓器;三是通過對變壓器及用電的合理規(guī)劃和使用，也可降低變壓器的臺數(shù)。通過報停暫不投人使用的變壓器，可有效地降低管理成本。第二，對有條件的物業(yè)，管理處應(yīng)積極向供電局、自來水公司和煤氣公司申請抄表到戶，以減少用電、用水和用氣環(huán)節(jié)，降低公用水、電、氣費用的開支，同時減輕管理處的工作壓力。
