一個想買房子的買家在簽了一份房屋的認(rèn)購協(xié)議后，交付了定金，但買家隨后表示自己并不識字，之所以簽認(rèn)購協(xié)議和交付定金是因?yàn)橹薪楣镜拇叽伲F(xiàn)在想解除購房協(xié)議。中介公司則認(rèn)為買家只是后悔買方，并表示買家如果要解除協(xié)議，就需要去找賣家。那么，這份房屋的認(rèn)購協(xié)議是否能解除呢？
彭某簽了一套房子的認(rèn)購協(xié)議，房屋總價為128萬元，交了5萬定金。但她表示自己不識字，當(dāng)時有點(diǎn)懵了，現(xiàn)在想解除協(xié)議。彭某表示中介公司天天打電話催她去看房子，在她去看房后就拉著她簽字，當(dāng)時自己表示不認(rèn)識字，讓中介的工作人員念一遍，工作人員表示只是形式而已，之后中介讓其準(zhǔn)備好前，當(dāng)天彭某就交了5萬元的定金。中介則認(rèn)為彭某是識字的，只是現(xiàn)在她后悔買房了并表示彭某如果要退房，則需要去跟房屋的賣家溝通。雙方因此無法另一步溝通。
問題1：從法律上看，我們?nèi)绾握J(rèn)定本案中的“5萬元定金”？
律師回答到：我們應(yīng)當(dāng)區(qū)分“定金”和“訂金”，兩者最本質(zhì)的區(qū)別是：定金是一種擔(dān)保的方式，其目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。而訂金則不具備定金具有的擔(dān)保性質(zhì)，只是起到一種“預(yù)付款”的作用。依據(jù)《民法典》第五百八十七條的規(guī)定：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”即像本案中的定金是由購房者支付的，如果房屋買賣合同能夠正常履行的，那么在購房者后續(xù)支付購房款時，應(yīng)當(dāng)扣除定金的數(shù)額；如果房屋買賣合同因?yàn)橘彿空叩脑虿荒苈男械模敲促彿空咭膊荒芤筚u房者返還定金；如果房屋買賣合同因?yàn)橘u房者的原因不能履行的，那么賣房者應(yīng)當(dāng)返還雙倍的定金數(shù)額給購房者。這一規(guī)則，被稱為“定金罰則”。
問題2：彭某要想解除房屋認(rèn)購協(xié)議，是否需要找房屋的賣家？
律師解答到：是需要的，因?yàn)橹薪楣咀鳛橹薪榉剑⒉皇欠课菡J(rèn)購協(xié)議的當(dāng)事人，房屋認(rèn)購協(xié)議的當(dāng)事人只有彭某和房屋的賣家。中介公司不參與到房屋認(rèn)購協(xié)議本身，其只是促進(jìn)房屋賣家和買家之間達(dá)成房屋買賣的合同，從而可以依據(jù)其和房屋賣家所簽訂的中介合同，在成功幫助賣家賣出房屋后，向賣家要求支付中介合同約定的中介費(fèi)用。
問題3：彭某能否解除這份房屋認(rèn)購協(xié)議呢？
律師表示到：依據(jù)《民法典》第五百六十二條:“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。”第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。”即合同的解除包括約定解除和法定解除兩種情況，由于彭某只是以自己在簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時不認(rèn)識字，不滿足法定解除的條件，所以要想解除這份協(xié)議，彭某就只能和房屋的賣家去協(xié)商，通過協(xié)商的方式看能不能解除該房屋認(rèn)購協(xié)議。
????問題4：如果彭某確實(shí)不識字，那么又應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的權(quán)益？
律師回答到：如果彭某真的不識字，簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議也是出于中介公司的不斷勸說，那么彭某可以通過主張中介公司沒有盡到義務(wù)，導(dǎo)致自己在不知道房屋認(rèn)購協(xié)議法律效力的情況下簽訂了該協(xié)議，即便中介公司不能算是存在欺詐或者脅迫的情形，但彭某可以通過證明簽訂該協(xié)議并非是出于自己真實(shí)的意思表示來主張自己在購房協(xié)議上簽字是無效的民事法律行為。
