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經(jīng)過招投標(biāo)，吳江平安里小區(qū)業(yè)主委員會與蘇州恒祥物業(yè)管理有限公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定了服務(wù)期限。但是，交接不順，雙方合作沒能實(shí)現(xiàn)。恒祥物業(yè)公司認(rèn)為自己受到欺騙，遂一紙?jiān)V狀將平安里小區(qū)業(yè)委會告上法院。小區(qū)業(yè)委會能作為被告嗎？日前，吳江法院對此案作出了一審判決。
公開招標(biāo)選拔物業(yè)
2005年1月5日，平安里小區(qū)的開發(fā)商與佳和公司簽訂《平安里物業(yè)管理協(xié)議書》，由佳和公司承接平安里小區(qū)物業(yè)管理，自2005年1月5日起至2006年1月10日止。2006年10月23日，平安里小區(qū)業(yè)主大會授權(quán)平安里業(yè)委會與佳和公司簽訂《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》。雙方確認(rèn)自2004年起至2005年12月31日止，佳和公司為平安里小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，雙方確認(rèn)，自2006年1月1日起至2006年10月23日雙方雖然未簽訂物業(yè)合同，但佳和公司已經(jīng)為平安里小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。由于小區(qū)臨時(shí)業(yè)主大會表決，不再續(xù)聘佳和公司提供服務(wù)，考慮到物業(yè)合理過渡，由佳和公司提供物業(yè)服務(wù)至2006年12月31日止，自2007年1月1日起的物業(yè)服務(wù)由業(yè)主大會采取招投標(biāo)方式確定物業(yè)公司。
此后，平安里小區(qū)業(yè)主大會通過招投標(biāo)方式委托原告恒祥公司承接平安里小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，雙方于2006年12月3日簽訂《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》，委托管理期限為三年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止。但是在交接過程中，由于一些細(xì)節(jié)問題，新老物業(yè)公司發(fā)生了爭執(zhí)，沒能順利交接，并且發(fā)生了人員沖突，恒祥公司兩名保安被行政拘留。
交接不暢狀告業(yè)委會
2007年1月2日，恒祥公司臨時(shí)保安自行撤出平安里小區(qū)。平安里小區(qū)業(yè)委會與恒祥公司就臨時(shí)保安工資及辦理分公司營業(yè)執(zhí)照的費(fèi)用合計(jì)10050元進(jìn)行結(jié)算。2007年1月至4月期間，平安里小區(qū)進(jìn)入自治狀態(tài)，以業(yè)主自治方式進(jìn)行管理。
2007年3月18日，被告平安里業(yè)委會改選，成立新的業(yè)主委員會，2007年5月1日和2008年1月1日，被告與佳和公司兩次簽訂物業(yè)管理合同，目前佳和物業(yè)管理平安里小區(qū)物業(yè)。
2007年12月25日，恒祥公司吳江分公司由于未辦理年檢手續(xù)被吳江市工商局行政處罰，2008年1月24日蘇州市吳中區(qū)恒祥物業(yè)管理有限公司吳江分公司被申請注銷，吳江市工商局進(jìn)行注銷登記。
2008年3月24日，恒祥公司起訴要求平安里小區(qū)業(yè)委會履行2006年12月3日簽訂的《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》。
被告主體資格引發(fā)爭論
案件審理中，對于被告主體是否適格的問題成了爭議焦點(diǎn)。法院審理后認(rèn)為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，這是業(yè)委會作為訴訟主體資格的基礎(chǔ)；業(yè)主委員會的產(chǎn)生需要經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉，有嚴(yán)格的程序保障，且需要備案登記，具有合法地位，業(yè)主委員會有一定的組織機(jī)構(gòu)，也有一定可支配財(cái)產(chǎn)供其行使職權(quán)，符合民事訴訟法中的民事訴訟主體中的“其它組織”的要求。雖然業(yè)主委員會的行為要受業(yè)主大會的約束，對外從事的民事活動所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)也最終由全體業(yè)主承擔(dān)法律后果，但是民事主體與民事訴訟主體是兩個不同概念，不妨礙業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。依法成立的業(yè)主委員會有義務(wù)保障業(yè)主的合法權(quán)利和公共性利益，為維護(hù)業(yè)主的公共利益也有義務(wù)行使訴訟權(quán)利，被告平安里業(yè)委會是依法成立的，其成立符合法定程序，同時(shí)也經(jīng)過備案登記，有自己的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)營財(cái)產(chǎn)，本案也涉及到全體業(yè)主的公共利益，因此本案被告的主體資格是適格的。
對于雙方簽訂的2006年12月3日《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》的效力問題。法院認(rèn)為，該合同是平安里小區(qū)業(yè)主大會授權(quán)其執(zhí)行機(jī)構(gòu)即被告與原告恒祥公司簽訂的，是雙方真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律規(guī)定，合同成立并生效。至于雙方的物業(yè)服務(wù)合同是否繼續(xù)履行的問題。首先應(yīng)確認(rèn)，雙方為履行該合同均作了一些前期的準(zhǔn)備工作，但由于該合同的履行有賴于業(yè)主、物業(yè)公司及原物業(yè)公司的密切配合。事實(shí)上，在履行交接過程中，雙方發(fā)生了嚴(yán)重的斗毆事件，原告的兩名保安因毆打業(yè)主被行政拘留10天，致使交接工作未能完成。在此過程中，原告也負(fù)有一定的責(zé)任。其次，由于未能進(jìn)行正常的交接，雙方對前期相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行了結(jié)算。從該結(jié)算行為中，可以認(rèn)定雙方均認(rèn)可了該物業(yè)服務(wù)合同已無法繼續(xù)履行的事實(shí)。同時(shí)，原告在辦理了恒祥公司吳江分公司的營業(yè)執(zhí)照后，又主動申請注銷；打架斗毆事發(fā)后原告在吳江市建設(shè)局走訪時(shí)得知平安里小區(qū)已經(jīng)自治時(shí)，當(dāng)時(shí)也未向被告提出履行合同的要求；從2007年1月起至2007年12月止在近一年的時(shí)間內(nèi)沒有向被告提出任何履行合同的要求和意思表示，上述種種行為表明原告也無意履行合同。
法院審理后認(rèn)為，物業(yè)合同系一種長期的服務(wù)性合同，該合同的履行基礎(chǔ)是雙方的信任，以及在此基礎(chǔ)上的相互協(xié)作和配合。從原、被告提交的證據(jù)表明雙方簽訂的《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》在履行之前即遇到巨大障礙，困難重重，最終合同亦沒有實(shí)際履行，從2007年1月起至2007年12月止，原、被告之間沒有任何聯(lián)系和接觸，被告平安里業(yè)委會也堅(jiān)持認(rèn)為雙方的合同已經(jīng)解除，現(xiàn)被告業(yè)委會也拒絕同原告有任何形式的接觸，雙方已缺乏基本的信任，客觀上被告平安里業(yè)委會在2007年4月小區(qū)自治結(jié)束后已通過合法途徑聘請了新的物業(yè)公司，依法簽訂新的物業(yè)合同，目前新的物業(yè)公司已進(jìn)駐小區(qū)，實(shí)際履行新的物業(yè)服務(wù)合同，行使管理小區(qū)職責(zé)，也導(dǎo)致原告要求實(shí)際履行原物業(yè)服務(wù)合同的訴訟請求無法實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也為維持平安里小區(qū)現(xiàn)有的正常秩序，保持小區(qū)的和諧穩(wěn)定，法院對原告要求繼續(xù)履行2006年12月3日《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》的訴訟請求不予支持，遂判決駁回原告恒祥公司的訴訟請求。