當前司法以及實務中，合同一方在違約成本可以預期并低于守約成本的情形下，選擇違約成為一種趨勢，發(fā)生“劣幣驅逐良幣”的現(xiàn)象，使守約成為奢談。
以轉租合同承租人逾期違約責任為例，轉租有利可圖時，承租人時常會突破其與出租人之間租賃合同的約定，將房租“預租”給次承租人，由此引發(fā)的轉租糾紛也是層出不窮。
何謂轉租
《合同法》第224條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人”。
所謂轉租，是指承租人將租賃物之全部或一部分復出租于第三人(次承租人)，供其使用 、收益，第三人則支付租金，而承租人本身并不脫離原租賃關系之行為。
轉租涉及出租人、承租人(轉租人)及次承租人三方之間的關系。毋庸置疑，出租人與承租人、承租人與次承租人之間是租賃合同的雙方當事人，是出租與承租的關系。而一般情況下，出租人與次承租人之間并無直接的合同關系，但在房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情況下，出租人可以基于次承租人對房屋的無權占有直接向次承租人主張權利。
因為涉三方利益主體，且目前我國關于轉租的相關規(guī)定不盡完備，因轉租而引發(fā)的糾紛在司法實踐中層出不窮。
轉租的效力
關于未經(jīng)出租人同意的轉租效力
《合同法》第224條規(guī)定的轉租，需經(jīng)出租人同意，那么未經(jīng)出租人同意的轉租合同效力應當如何認定呢?實踐中對此亦有爭議，有人認為，未經(jīng)出租人同意的轉租合同無效。有人認為擅自轉租不屬于《合同法》第52條規(guī)定的無效合同的任一情形，因此應當有效。也有人認為，應屬于效力待定的合同。對此，筆者認為，未經(jīng)出租人同意或許可的轉租，本質(zhì)上屬于無權處分，應當屬于效力待定的合同，而最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(“房屋租賃合同解釋”)第16條關于出租人異議期的規(guī)定，也在客觀上認可了未經(jīng)出租人同意的轉租合同應當屬于效力待定合同。
關于超出租賃期限的轉租效力
關于超出租賃期限的轉租效力，實踐中亦多有爭論。主流的觀點認為，超出租賃期限的轉租是無效的。主要依據(jù)是《房屋租賃合同解釋》第15條明確規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”。據(jù)筆者了解，司法實踐中，大多數(shù)法院亦以此為據(jù)，認定超過承租人剩余租賃期限部分的轉租無效。
但亦有人主張不應簡單認定超出租賃期限的轉租無效。理由其一是，超出租賃期限，并不屬于《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的情形之一，不應據(jù)此認定超出部分的轉租無效。其二是《房屋租賃合同解釋》第15條的規(guī)定，系來源于住房和城鄉(xiāng)建設部1995 年出臺的《城市房屋租賃管理辦法》第29條的規(guī)定：“轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商約定的除外。”但該《辦法》已因建設部在2011年2月1日發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》的生效而廢止，而新頒布的《商品房屋租賃管理辦法》并未再明確對超出承租期限的轉租進行限制。實踐中，亦有部分法院持此種觀點，例如，在(2014)穗中法民五終字第4181號判決中，法院就認為，“奧威隆公司(出租人)、劉某民(轉租人)租賃合同解除并不當然約束鄧某燦(次承租人)與劉某民(轉租人)之間的廠房租賃合同的解除”，承認了轉租人在租賃期限之外承諾轉租房屋給次承租人的合同有效。
雖然《房屋租賃合同解釋》在效力層級上不屬于《合同法》第52條規(guī)定的“法律”“行政法規(guī)”，但在其仍現(xiàn)行有效的基礎上，在司法實踐中，絕大多數(shù)法院仍依據(jù)該規(guī)定，認定轉租期限超過承租人剩余租賃期限的部分無效。
關于再轉租的效力
法律上并無明確的“再轉租”的概念，但在現(xiàn)行經(jīng)濟生活中，“再轉租”現(xiàn)象屢見不鮮，筆者相信，不少人在租房中亦都遭遇過所謂的“二房東”。
有的觀點認為，“再轉租”不利于規(guī)范和管理，即便不予禁止，亦應當被嚴格限制;有的觀點則認為，只要不屬于相關法律法規(guī)明確規(guī)定的效力性強制性規(guī)范，就不應當被認定為無效。
筆者贊同第二種觀點，所謂“再轉租”也是轉租，目前，并無相關法律、法規(guī)明確禁止“再轉租”行為，只要相關“再轉租”行為符合相關法律、法規(guī)及司法解釋關于“轉租”的規(guī)定，其效力就不應當存在問題。
次承租人占有房屋使用費的處理
轉租合同糾紛中一個重要問題是，承租人是否有權請求次承租人支付《租賃合同》約定的租期外實際占用房屋期間的占有房屋使用費，實踐中，對此頗有爭議。
有一種觀點認為，雖然轉租合同已到期，但基于合同相對性，在承租人與次承租人的租賃關系中，次承租人違反合同約定，超出約定的時限占有房屋，應就其違約行為向承租人支付實際占用費。
另一種觀點則認為，在承租人與出租人之間的租賃合同到期后，承租人就不再享有向次承租人主張房屋占有使用費的權利。
筆者贊同第二種觀點。一方面，因為原租賃合同已到期，轉租人失去房屋的租賃權，即不得再基于該房屋取得使用或收益的利益，也就不能向次承租人主張其實際占用期間的費用。另一方面，租賃合同及轉租合同到期后，次承租人對租賃房屋的占有實際為無權占有，屬于《民法通則》第92條規(guī)定的不當?shù)美纬凶馊藨獙⑵洳划數(shù)美颠€受損失的人。所以，在租賃合同期滿后，承租人對房屋不再享有任何占有使用收益的權利，次承租人占用租賃房屋不還的行為，損害的實際是房屋所有權人的利益，即換言之，次承租人占用房屋不還的受損失人是出租人而不是承租人，因此，僅有出租人有權向次承租人主張租賃房屋的占用費，而承租人無權進行主張。筆者認為，《房屋租賃合同解釋》第18條關于支持出租人向次承租人主張實際占用費的規(guī)定，也體現(xiàn)了對這種觀點的肯定。
實踐中，仙妮公司訴燕某支付實際使用費案，被廣為提及并用于論證司法實踐支持承租人要求次承租人支付租賃房屋實際占用費的主張。筆者認為，這是對相關司法裁判標準的誤解。在該案件中，出租人已向承租人(仙妮公司)主張了租賃合同到期后的實際占用費，在此背景下，法院判決支持了仙妮公司要求燕某支付實際占用費的主張，雖然法院判決使用的詞語仍是“實際占用費”，但實質(zhì)上，法院支持的卻是承租人要求次承租人關于損失彌補的主張。
房屋租賃合同關系只是從屬于整個民法體系的一個微小的法律制度，但在社會經(jīng)濟發(fā)展、人口流動大的背景下，若不能探析其中關節(jié)而就該制度當中的法律關系進行梳理，從根本上為這一問題提供解決思路，那么隨著糾紛越來越頻發(fā)，其引起的爭議必然越來越大。如果由于相關行政規(guī)章的修改，司法解釋的欠缺，使得調(diào)整轉租關系的法律依據(jù)顯得不夠充足，缺乏具體的指導依據(jù)，進而引發(fā)司法實踐中裁判尺度不一，裁決結果各異，則會從另外一個層面上引發(fā)更多的爭議。而且，對于無效合同、效力待定合同的處理，如果導致實際的違約方因此而受益，比如在裁決中裁定支持的資金占用費的標準低于租金的標準，無疑也會促使違約者因此的預期而加大違約。因此，如何在利益平衡的裁量中，促進守約，同時又契合法律的規(guī)定，是裁判者需要切實深刻考慮的問題。
正是基于這些思考，才更能推動法律人從最本質(zhì)的層面、從司法的效果、價值衡量的角度進行邏輯推演和法律思考，也更有利于司法實踐的確定性并為將來的合理立法提供基本素材。
(作者系蘭臺律師事務所合伙人)
