張 晶
(西南交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，四川成都610031)
引言
隨著國際金融危機(jī)對我國商品房交易的影響，更多的待購房者選擇持幣觀望的趨勢增加。這種趨勢直接決定了相當(dāng)數(shù)量的消費者租房意愿的增加①。而隨著租房人數(shù)的上漲，在房屋租賃過程中遭遇拆遷所引發(fā)的問題也隨之增多。本文將對承租人在拆遷中權(quán)益受損的原因展開分析，并給出對策。
1，承租人在拆遷關(guān)系中法律地位模糊
1，1原因分析
現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》(2001年11月l日施行)第四條第三款規(guī)定，“本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。”而已廢止的原條例(1991年施行)第三條第二款，“本條例所稱被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)和被拆除房屋及其附屬物的使用人。”據(jù)此，現(xiàn)行《條例》所指的被拆遷人僅指房屋所有人，不包括使用人(即承租人)。
既然承租人不是被拆遷人，那么，在拆遷關(guān)系中，承租人究竟處于怎樣的法律地位?從現(xiàn)行《條例》第十三條第二款、第十五條至第十七條的規(guī)定可知，房屋承租人有權(quán)與拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。且當(dāng)承租人未按期搬遷的，還可能成為拆遷人提起訴訟(或申請仲裁)的被告(或被申請人)一方當(dāng)事人。既然承租人能夠成為拆遷人的被告，那么，當(dāng)承租人不能與房屋所有人或拆遷人就拆遷補(bǔ)償安置的事宜達(dá)成一致意見以及在拆遷及補(bǔ)償安置的過程中遭受侵害時，承租人就應(yīng)當(dāng)有權(quán)以自己的名義申請行政裁決、提起訴訟(或者申請仲裁)。因此，承租人在拆遷法律關(guān)系中是有別于被拆遷人的獨立的當(dāng)事人。但是，《條例》的第二十七條是最能體現(xiàn)對原《條例》進(jìn)行修改的意圖，即“明確了被拆遷人為房屋的所有人，重點對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對使用人的安置。正是立法出于這樣的考慮，就使得在拆遷關(guān)系中，承租人的地位是從屬于房屋所有人的，其相應(yīng)權(quán)利的行使也要依賴于房屋所有人。正是由于承租人在拆遷法律關(guān)系中地位的模糊，使得侵害承租人合法權(quán)益的現(xiàn)象十分普遍。
1，2建議及對策
1，2，1在立法中確定承租人獨立的法律地位，明確其享有的權(quán)利以及權(quán)利救濟(jì)的途徑。并且，在司法實踐和具體行政行為的過程中加以落實：
1，2，2規(guī)定房屋所有人或者拆遷人有及時告知承租人有關(guān)拆遷事項和進(jìn)度，并且負(fù)有協(xié)助承租人行使相關(guān)權(quán)利的義務(wù)。
1，2_3作為承租人除了在與房屋所有人訂立的租賃合同中詳盡彼此的權(quán)利義務(wù)，尤其對可能涉及的拆遷安置補(bǔ)償?shù)仁马椬鞒黾s定外，承租人還應(yīng)當(dāng)積極參與到拆遷人與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的過程，積極主張自身的合法權(quán)益；
