如何使建設者與管理者做到有效溝通、職責分明，克服建管脫節(jié)帶來的種種弊端呢？前一段時間出臺的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）明確規(guī)定了物業(yè)管理公司的承接驗收權限，而近期《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》的頒布，更是對相關問題做出了具體的條文規(guī)定。筆者想就這個問題談一些認識。
讓我們先看一個案例：
某房產(chǎn)開發(fā)公司于2002年立項開發(fā)某市的一個高檔商業(yè)物業(yè)，隨即選聘了一家物業(yè)管理公司介入前期的設計、施工與安裝驗收工程。物業(yè)管理公司非常重視前期介入，專門成立了由公司管理部、工程部負責人組成的項目組，深入項目工地，與房產(chǎn)開發(fā)公司的項目領導、工程技術人員緊密配合，很快拿出了前期介入工作計劃和工作方案，經(jīng)開發(fā)商認可后迅速開展了工作。
由于開發(fā)商站得高、看得遠，物業(yè)管理公司服務理念正確、關系處理得當，他們的合作充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，使得該項目如期完工；物業(yè)管理服務從高起點出發(fā)，向著高標準方向努力，很快成為物業(yè)管理的一個樣板，前來參觀學習的人絡繹不絕。這一成功的案例，使房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認識到：物業(yè)管理的前期介入是非常重要的和非常必要的，而且準備工作越充分，工作開展得越順利。
一．物業(yè)接管驗收的意義
物業(yè)接管驗收的主要意義在于三點：首先，明確了交接雙方的責、權、利關系；其次，確保了物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的權益；再次，為日后管理創(chuàng)造了條件。
《條例》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段應聘請前期物業(yè)管理企業(yè)，并明示雙方的權利和義務，令業(yè)主困惑的開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的"扯皮"難題得以破解。
在涉及到內(nèi)容比較復雜的物業(yè)管理接管驗收方面的條文時，為防止因物業(yè)開發(fā)建設的質量問題影響以后的物業(yè)管理，《條例》專門規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交該物業(yè)的相關資料。
物業(yè)的承接驗收，是物業(yè)管理公司從管理和運行的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來缺憾的一項重要的保證措施。此外,接管驗收使物業(yè)管理公司能夠對物業(yè)的每一座機站房、每一建筑單元、每一項公共配套設施逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如我公司在內(nèi)部安裝工程開始后介入徐州某大廈的管理，嚴格按照優(yōu)質工程標準，進行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面防水材料選型使用、玻璃幕墻安裝、空調自控閥門選擇、地下停車場風管不合理、公共能耗表計沒有裝設等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用、設備選型、配套設施、管線布置等多方面。若物業(yè)管理公司盲目接受，將不得不在今后的運行中吞下難咽的苦果。
物業(yè)管理公司進行接管驗收后,可以根據(jù)運行的技術規(guī)范要求,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝中給排水、配電、通訊、暖通、防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用時就能正常運行。物業(yè)管理公司的機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護,做好運行的準備。
此外，通過參與物業(yè)管理接管驗收這個過程，物業(yè)管理公司能夠更好地鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。
二．接管驗收中應注意的事項
物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理公司通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面：
1.對已實施《物業(yè)管理配套設施綜合驗收辦法》的地區(qū)，應積極促成開發(fā)商辦理相關驗收手續(xù)，由物業(yè)協(xié)會牽頭組織的專家驗收，將彌補物業(yè)管理公司技術、經(jīng)驗的不足，為接管驗收打下良好基礎。物業(yè)管理企業(yè)應選派素質好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員組成綜合驗收小組參加驗收工作。并要求開發(fā)商提前7日提交相關驗收資料，以便全面熟練掌握，避免針對性不足而走過場。
2.物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，必要時可邀請業(yè)主代表參加，以維護業(yè)主的合法權益。
3.從實際操作過程來看，雖已經(jīng)過竣工驗收，但接管驗收中還難免有問題，尤其是物業(yè)管理角度重視的問題，而驗收標準又無明確規(guī)定的，對此應明確記錄在案，并要求開發(fā)商限期對存在的問題加固補強、整修，直至符合管理需求。
4.落實物業(yè)的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發(fā)布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
①基礎設施工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(此即所謂"終身保修"制度)；
②屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
5.其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發(fā)建設方與建筑施工單位關系而言，建設工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。但就開發(fā)建設方與其物業(yè)購買業(yè)主、承租使用人的關系而言，開發(fā)建設方應負物業(yè)保修責任，是物業(yè)保修第一責任人。如有些設備到貨期及部分工程交付較早，到接管驗收時廠商保修期已不足規(guī)定期限，甚至已超過保修期（如俗稱"爛尾樓"的再建工程），為此，應與開發(fā)商約定竣工驗收或接管驗收之日起為保修期起始日，以避免因時間差與供應商或承建商產(chǎn)生糾紛。
6.開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套竣工驗收資料和竣工圖，及隨機文件、隨機專用工具等，其中資料包括產(chǎn)權資料和技術資料。這是物業(yè)承接驗收除硬件外的另一半內(nèi)容。
