各
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：
現(xiàn)將《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》印發(fā)給你們，請你們依此監(jiān)督指導稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，執(zhí)行過程中如有問題，請及時上報稅務(wù)總局（注冊稅務(wù)師管理中心）。
本準則自2008年1月1日起施行。
附件：1.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）
2.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報告）
3.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報告）
4.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報告）
5.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報告）
6.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表
國家稅務(wù)總局
二○○七年十二月二十九日
土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則
第一條 為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）以及《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準則。
第二條 本準則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務(wù)機關(guān)對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。
第三條 納入稅務(wù)機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。
第四條 在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預(yù)期使用者的需求、責任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。
第五條 承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當具備下列條件：
（一）接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。
（二）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識和職業(yè)道德規(guī)范的要求。
（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當、真實的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報告。
（四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見附件1）。
第六條 土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關(guān)的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會計資料及會計處理、財務(wù)狀況及財務(wù)報表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。
第七條 稅務(wù)師事務(wù)所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當符合適當?shù)臉藴省＿m當?shù)脑u價標準應(yīng)當具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關(guān)的充分、適當、真實的證據(jù)；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。
在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時間和范圍時，應(yīng)當體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務(wù)風險以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。
第九條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應(yīng)的法律責任。
第十條 稅務(wù)師事務(wù)所按照本準則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當受理。
第十一條 稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守本準則。
第二章 一般規(guī)定
第十二條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當要求委托人如實提供如下資料：
（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證。
（二）項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。
（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。
（五）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單。
（六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的其他證明資料。
（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。
（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分攤依據(jù)。
（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。
（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。
第十三條 稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當對下列事項充分關(guān)注：
（一）明確清算項目及其范圍。
（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。
（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。
（六）明確清算項目的起止日期。
第十四條 納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當按照本準則第三章的規(guī)定審核收入總額。
第十五條 納稅人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當先按照本準則第四章的規(guī)定審核扣除項目的金額。
第十六條 稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的。
