購(gòu)房指標(biāo)是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的一個(gè)關(guān)鍵詞，其產(chǎn)生的背景和前提是：我國(guó)部份國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位內(nèi)部存在的公務(wù)員集資房、職工集資房，是福利分房在房地產(chǎn)領(lǐng)域的反映，由于這種福利房與市場(chǎng)上的其他商品房之間存在一種巨大差價(jià)，購(gòu)房指標(biāo)也就應(yīng)運(yùn)而生，擁有公務(wù)員或職工身份，方能獲得這種購(gòu)房指標(biāo)的資格。
而由于人們的需求多樣化，如為子女入學(xué)、戶口遷入、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、房?jī)r(jià)低等，導(dǎo)致了購(gòu)房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)生了許多承需解決的法律問(wèn)題，如購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的法律效力問(wèn)題，該合同的實(shí)質(zhì)法律關(guān)系是什么，該合同項(xiàng)下的房屋歸誰(shuí)，該合同指向的房屋的工程質(zhì)量、保修責(zé)任，物業(yè)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)等眾多法律問(wèn)題。
一、案情簡(jiǎn)介
2006年某單位決定在某初中新校區(qū)旁集資建房，集資房的一半供本單位職工購(gòu)買(mǎi)，規(guī)定本單位職工購(gòu)買(mǎi)房屋按建設(shè)成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，每個(gè)職工限購(gòu)一套，另外一半房屋向社會(huì)發(fā)售，職工內(nèi)部購(gòu)房?jī)r(jià)格為向外銷(xiāo)售價(jià)格的一半。若本單位職工向外轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)，則該職工在本小區(qū)不得享有再購(gòu)買(mǎi)第二套房的購(gòu)房指標(biāo)，6月李某以15萬(wàn)元的價(jià)格將購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給余某。2009年李某反悔，不同意履行購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以余某不是該單位職工，無(wú)購(gòu)房資格，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的協(xié)議無(wú)效。
二、法律分析意見(jiàn)
1、關(guān)于購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的法律效力問(wèn)題。
判斷合同是否有效的標(biāo)準(zhǔn)通常是以《民法通則》第五十五條和《合同法》第五十二條規(guī)定作為標(biāo)準(zhǔn)。即：簽約行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;意思表示真實(shí);不違反法律或者社會(huì)公共利益，不具有《合同法》第五十二條規(guī)定的五種合同無(wú)效的情形，在私法領(lǐng)域，在國(guó)際上通常強(qiáng)調(diào)的是當(dāng)事人意思自治原則，即只要是當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即認(rèn)定為合法，簡(jiǎn)言之，法無(wú)明文禁止即可為。對(duì)于購(gòu)房指標(biāo)能否轉(zhuǎn)讓法律僅對(duì)幾種特殊的房產(chǎn)有禁止性規(guī)范，如軍隊(duì)的軍用房、經(jīng)濟(jì)適用房等，除此之外，法律并沒(méi)有明令禁止購(gòu)房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓。而在本案例中，李某與余某之間簽訂的《購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，協(xié)議內(nèi)容是李某與余某雙方真實(shí)意思表示，又不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效。
2、《購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的法律關(guān)系的性質(zhì)問(wèn)題。
購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議法律關(guān)系的性質(zhì)在司法實(shí)務(wù)及理論上存在兩種爭(zhēng)議：一種意見(jiàn)認(rèn)為是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系;另一種意見(jiàn)認(rèn)為是委托合同關(guān)系。筆者認(rèn)為，購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于何種法律關(guān)系，不能一概而論，應(yīng)以《購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容及相關(guān)條件，對(duì)照法學(xué)理論進(jìn)行綜合分析判斷。
在實(shí)務(wù)中存在兩種情形：第一種情形是轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓方取得了購(gòu)房指標(biāo)，但受讓方仍是以轉(zhuǎn)讓方(原購(gòu)房指標(biāo)所有人)的名義與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，(購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓方仍是購(gòu)房人)，過(guò)了一段時(shí)間，購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人再簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，然后辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。第二種情形：轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂《購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，受讓方取得了購(gòu)房指標(biāo)，受讓方憑購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處以受讓方自己的名義與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，受讓方即取得了原購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓方的全部合同權(quán)利、義務(wù)，受讓方是房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方，以后，也無(wú)需辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。在第一種情形中《購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的雙方當(dāng)事人就購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓達(dá)成了協(xié)議，轉(zhuǎn)讓方獲得轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)的價(jià)款，受讓方取得了“購(gòu)房指標(biāo)”及相應(yīng)的權(quán)利，但“購(gòu)房指標(biāo)”僅僅是一種“權(quán)利”或“資格”，具有一定的人身依附性或身份特征，與法律上的“物”(包括虛擬物)仍有較大的差異，且與人的公務(wù)員或職工的身份、職稱(chēng)、工齡、職務(wù)、學(xué)歷、積分等相聯(lián)系，在處分也相應(yīng)受到限制，如有的單位規(guī)定，單位內(nèi)部集資房三年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓等或者職工內(nèi)部有優(yōu)先受讓權(quán)。因此，購(gòu)房合同登記的買(mǎi)受人始終是購(gòu)房指標(biāo)原所有人，而非購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人(指標(biāo)持有人)，因而就存在事后以原購(gòu)房指標(biāo)所有人名義辦理房產(chǎn)證之后，再以購(gòu)房指標(biāo)原所有人作為轉(zhuǎn)讓方，以購(gòu)房指標(biāo)受讓人為受讓方，再次簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的情況，受讓方再辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)戶手續(xù)。第二種情形之中，通過(guò)購(gòu)房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏尫饺〉昧速?gòu)房指標(biāo)，受讓方即取得了簽訂單位集資房的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的主體資格，即享有了簽訂物權(quán)合同及享有物權(quán)合同上的權(quán)利，這種情形下，購(gòu)房指標(biāo)原所有人的單位對(duì)轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)不作任何限制。
對(duì)于第一種情形下的《購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)屬于《合同法》第二十一章規(guī)定的《委托合同》的性質(zhì)。實(shí)質(zhì)上是購(gòu)房指標(biāo)受讓方委托購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓方代其購(gòu)買(mǎi)商品房，雙方法律關(guān)系的性質(zhì)為委托代理關(guān)系。對(duì)于第二種情形下的《購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實(shí)質(zhì)上就是一種附條件的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。即簽訂《商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同》必須以有購(gòu)房指標(biāo)為必要條件，只要持有購(gòu)房指標(biāo)，不管是誰(shuí)都可簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，這種購(gòu)房指標(biāo)指向的對(duì)象為商品房，具有了法律上物的典型特征，這時(shí)法律關(guān)系體現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)合同的基本特征。
三、法律風(fēng)險(xiǎn)情況
1、在《購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》被界定委托合同法律關(guān)系下的風(fēng)險(xiǎn)有：一是購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓方違約，不愿意履行合同，而商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人是購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，此時(shí)購(gòu)房指標(biāo)受讓方支付了購(gòu)房指標(biāo)費(fèi)、購(gòu)房款、相關(guān)稅費(fèi)等費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)登記在購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓方名下，若轉(zhuǎn)讓方不予協(xié)助，不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同及協(xié)助房產(chǎn)過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)很大，或轉(zhuǎn)讓方另行轉(zhuǎn)讓謀求高利潤(rùn)，最終導(dǎo)致受讓指標(biāo)方得不到商品房，還要追收轉(zhuǎn)讓費(fèi)和已支付的購(gòu)房款等費(fèi)用支出。
2、在《購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》被界定為買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系下的風(fēng)險(xiǎn)較小(如同上述第二部分第2條的第二種情形)。因?yàn)槭茏尫酵ㄟ^(guò)與轉(zhuǎn)讓方簽訂《購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》取得了購(gòu)房指標(biāo)，并且可以受讓方自己的名義直接與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，這受購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓方約束較小，風(fēng)險(xiǎn)很小。
四、法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施與對(duì)策
1、詳細(xì)調(diào)查核實(shí)房產(chǎn)性質(zhì)及狀況，是否是可轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，是否可以受讓購(gòu)房指標(biāo)方名義直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
2、盡量在合同中明確違約責(zé)任條款和違約產(chǎn)生的損失的賠償計(jì)算方法或賠償數(shù)額。如巧用定金罰則條款，或較重的違約責(zé)任條款。如一方違約，不履行合同，應(yīng)按購(gòu)房款總額30%向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，使對(duì)方不敢輕易違約。或約定轉(zhuǎn)讓方違約導(dǎo)致受讓方無(wú)法取得房產(chǎn)時(shí)，除返還受讓方所支付的全部費(fèi)用外，還應(yīng)按在此期間周邊房產(chǎn)上漲的標(biāo)準(zhǔn)支付賠償金給受讓方。
隨著中央決定禁止各單位的福利分房政策(將福利分房列為腐敗行為)的實(shí)行，購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及其糾紛將逐步消失。
