簡述：根據(jù)合同約定，買方應(yīng)于賣方將戶籍遷出涉案房屋后三個工作日內(nèi)支付剩余房款20，000元，買方拒絕支付該款，已違反合同約定，應(yīng)支付該款并承擔(dān)延期付款的違約責(zé)任。而賣方應(yīng)于收到買方第二期房款后7日內(nèi)將涉案房屋交付，但未交付，因此賣方應(yīng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
上海市第二中級人民法院
民事判決書
（2015）滬二中民二（民）終字第1711號
上訴人楊某因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市楊浦區(qū)人民法院（2015）楊民四（民）初字第1190號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，2013年9月7日，楊某作為賣售人與買受人唐某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同第二條約定，雙方同意上海市阜新路XXX號XXX室房（以下簡稱“系爭房屋”）轉(zhuǎn)讓價款為人民幣（以下幣種均為人民幣）1，250，000元；第九條約定，唐某未按本合同約定期限付款的，雙方同意按下列內(nèi)容處理：自唐某應(yīng)付款期限之次日起算違約金，為逾期未付款日萬分之五計算，直至實際付款日；第十條約定，楊某未按本合同約定期限交接房地產(chǎn)的，雙方同意按以下內(nèi)容處理：自楊某根據(jù)約定應(yīng)辦理房地產(chǎn)交接手續(xù)之次日起算違約金，為唐某已付款日萬分之五計算，直至實際交付日；合同附件三付款協(xié)議4約定，待上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以唐某為所有權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證且楊某收到唐某第二期房價款后7日內(nèi)，雙方應(yīng)對該房地產(chǎn)進(jìn)行驗看、清點(diǎn)，楊某應(yīng)將該房地產(chǎn)交付唐某；第5條約定，雙方確認(rèn)，房價尾款的支付條件為：雙方按照本合同或另行達(dá)成的約定已完成房地產(chǎn)交接手續(xù)，并簽署《房地產(chǎn)交接書》確認(rèn)無誤后當(dāng)日內(nèi)，由唐某支付楊某尾款20，000元。待楊某將戶口遷出后3個工作日內(nèi)，由中介公司代為轉(zhuǎn)付楊某。
2013年12月17日，唐某取得上述房屋產(chǎn)權(quán)。
2014年1月24日（注：應(yīng)為“2014年1月23日”，此處系筆誤），唐某向楊某支付合同約定的第二期房款。
2014年4月23日，唐某與郭繼勇（楊某）辦理上述房屋燃?xì)庥脩糇兏鼞裘掷m(xù)及有線電視更名過戶手續(xù)。
2014年4月26日，楊某遷出上述房屋內(nèi)原戶籍。
楊某向上海銳豐房地產(chǎn)投資顧問有限公司（以下簡稱“銳豐公司”）出具《轉(zhuǎn)款申請書》（無日期），內(nèi)容：“……目前，本人已與買受方實際完成該房地產(chǎn)的交房，過戶事宜，買受方已實際入住，由于買受方的不配合，本人與買受方無法進(jìn)行書面確認(rèn)。本人已單方進(jìn)行催告。本人已按照合同約定，將戶口全部遷出，現(xiàn)本人要求貴司按照合同約定在本人完成戶口遷出事宜后將貴司暫保管的180，000元支付至本人賬戶。”
2014年4月30日，銳豐公司將180，000元匯入楊某銀行賬戶。
2014年12月26日，楊某短信通知唐某，內(nèi)容：……自從4月13日交房給你至今，你的尾款2萬元還沒有結(jié)給我……。
2015年3月，楊某以唐某遲遲不將尾款20，000元付給其為由，起訴至原審法院，請求判令唐某支付剩余房款20，000元及逾期付款違約金（從2014年5月1日至判決生效之日止）。
唐某辯稱并反訴訴稱：2013年9月7日，其與楊某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定楊某應(yīng)在唐某支付第二期房款后，將該房屋交付給唐某。但在合同實際履行中，楊某應(yīng)在2014年1月30日前將房屋交付給唐某，但楊某至2014年4月23日才將房屋交付。現(xiàn)同意向楊某支付剩余房款，但楊某延期交付房屋，故反訴請求判令楊某支付逾期交房違約金49，815元（從2014年1月31日計至2014年4月22日，以1，230，000元為本金，按日萬分之五計）。
楊某針對反訴辯稱：楊某出售系爭房屋是為了再次購買房屋，由于當(dāng)時的房貸政策，導(dǎo)致其未能及時獲得銀行貸款再次購房。楊某也與唐某口頭協(xié)商交房事宜，唐某同意楊某延期交付，故不同意唐某的反訴請求。
原審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律效力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更合同。本案中，根據(jù)雙方當(dāng)事人所簽訂房屋買賣合同約定，唐某應(yīng)于楊某將戶籍遷出涉案房屋后三個工作日內(nèi)支付剩余房款20，000元，楊某已于2014年4月26日履行了上述約定的合同義務(wù)，唐某拒絕支付該款，已違反合同約定，應(yīng)向楊某支付該款并承擔(dān)延期付款的違約責(zé)任，故楊某主張?zhí)颇持Ц妒Ｓ喾靠?0，000元及逾期付款違約金的請求，予以支持。又根據(jù)合同約定，楊某應(yīng)于收到唐某第二期房款后7日內(nèi)將涉案房屋交付唐某。楊某于2014年1月23日收到唐某第二期房款，楊某應(yīng)于2014年1月31日前向唐某交付涉案房屋。楊某表示延期交付房屋事實存在，但已得到唐某同意，對此唐某予以否認(rèn)。楊某未能舉證證明雙方當(dāng)事人對變更交房日期達(dá)成一致，因此楊某應(yīng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。原審審理中，雙方當(dāng)事人對具體交房日期存在異議，按照舉證責(zé)任分配原則，楊某應(yīng)承擔(dān)證明交房日期的舉證責(zé)任。從雙方當(dāng)事人提供證據(jù)看，唐某提供的雙方于2014年4月23日辦理燃?xì)鈶裘兏皸钅诚蛑薪楣旧暾堔D(zhuǎn)款等證據(jù)，可以認(rèn)定雙方交房日期為2014年4月23日。楊某提供的短信內(nèi)容不足以證明雙方交房日期為2014年4月13日的事實。故唐某反訴主張楊某支付延期交房違約金的請求，可予支持。
原審法院據(jù)此作出判決：一、唐某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付楊某剩余房款20，000元及延期付款違約金（以20，000元為本金，按日萬分之五計，從2014年5月1日計至判決確定還款日止）；二、楊某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付唐某延期交付房屋違約金49，815元。
原審判決后，上訴人楊某不服，向本院提起上訴稱：雙方合同雖約定在唐某支付第二期房款（2014年1月23日）后7日內(nèi)交房，但事實上楊某已征得唐某口頭同意延期交房，此事通過中介磋商協(xié)定的，中介對此是知情的，也答應(yīng)楊某出庭作證。原審審理中，楊某向原審法院提交了申請證人（中介）出庭作證的書面材料，但原審開庭當(dāng)天，證人因出差而無法到庭作證，楊某已向原審法院提出該理由。原審法院理應(yīng)另行安排證人出庭質(zhì)證，但原審法院怠于履行該法定義務(wù)，其所作的判決程序違法。現(xiàn)楊某仍要求證人出庭作證，以證明楊某的訴訟主張。綜上，請求二審法院撤銷原審判決主文第二條，改判駁回唐某的原審反訴訴請。二審審理中，楊某申請的證人未到庭作證。
被上訴人唐某則請求二審法院駁回上訴，維持原判。
本院經(jīng)審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，當(dāng)事人對其提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)并加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。現(xiàn)楊某主張其延期交房系獲得唐某口頭同意，但楊某并未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，故本院不予采信。根據(jù)查明的事實，楊某未按合同約定交付房屋，其行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原審法院所作判決并無不當(dāng)，本院予以維持。上訴人的上訴請求，依據(jù)不足，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)人民幣1，045元，由上訴人楊某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 ?丁康威審判員 ?姚躍代理審判員 ?俞璐
二〇一五年九月二十八日
書記員 ?汪汝玨
