小產(chǎn)權(quán)房蔓延
據(jù)中國證券報記者多方了解，目前還沒有相對準(zhǔn)確完整的全國小產(chǎn)權(quán)房總量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。早在2007年就曾有國土部門表示，全國的小產(chǎn)權(quán)房總量高達66億平方米。而深圳相關(guān)部門可查到的數(shù)據(jù)是，深圳小產(chǎn)權(quán)房2009年有1.02億平方米，目前占到全市住房總套數(shù)的56%。業(yè)內(nèi)人士表示，近年來深圳小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)蔓延勢頭并沒有得到有效遏制。其中，低收入者的購房需求、保障房建設(shè)相對滯后是重要原因。
“公園就在家門口，大芬油畫村的藝術(shù)氛圍溶入您的生活，地鐵三號線近在咫尺……”這是深圳玉嶺花園的廣告語。玉嶺花園修建在一塊不足一公頃的土地上，坐落著十幾棟23層住宅樓，樓間距不足15米。目前玉嶺花園二手毛坯房的價格接近每平方米4000元，與玉嶺花園一路之隔的萬科公園里項目均價為每平方米17000元。不少沒有深圳戶籍、購買力又十分有限的外來人口將購房目標(biāo)鎖定在了小產(chǎn)權(quán)房。
老湯是玉嶺花園的業(yè)主，2010年他用26萬元買下了這套三室兩廳的小產(chǎn)權(quán)房，如今同一戶型的標(biāo)價已經(jīng)漲到40多萬元。老湯為中國證券報記者展示了買房時辦理的“購房手續(xù)”。所謂的購房手續(xù)只是一張附有律師見證書的“合作建房協(xié)議書”，協(xié)議書中寫明了房子的售價和交房標(biāo)準(zhǔn)，但并沒有關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的注解。
老湯買的這套小產(chǎn)權(quán)房標(biāo)明面積接近100平方米，而老湯覺得最多也就70平方米。玉嶺花園的電費為每度0.85元，比商品房電費貴0.17元。老湯住的那棟樓為兩梯七戶，電梯上沒有廠家標(biāo)識和檢修記錄。老湯還說，小區(qū)的物業(yè)也不是很好，管理比較混亂，物業(yè)費卻不便宜。
老湯算了一筆賬，整個玉嶺花園的住宅超過1萬套，還有幾百間底商，這樣的樓盤在南嶺村有三個。“同樣的地段，除了樓間距小一些，價格相差4倍!”老湯月薪3000多元，他覺得深圳的商品房對自己來說高不可攀。
位于深圳布吉鎮(zhèn)的一處大型小產(chǎn)權(quán)房樓盤，總量超過1萬套。
投機炒作升級
據(jù)工作室調(diào)研，北京小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主除了自住和投資需求，還有一些中高收入者購買小產(chǎn)權(quán)房作為第二居所;三亞的小產(chǎn)權(quán)房除了被中低收入者買走以外，大量被外地人買來用作冬季度假。除了自住需求，深圳小產(chǎn)權(quán)房的購買者中還有大量的投資客，他們的投機炒作方式也在不斷發(fā)展變化。
“如果你注重居住品質(zhì)，買沙井;如果你在意交通方便，買南嶺;如果你追求升值空間，買龍華”，深圳小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)紀人祝偉(化名)說。祝偉說的沙井、南嶺和龍華是深圳小產(chǎn)權(quán)房比較集中的區(qū)域。在祝偉看來，小產(chǎn)權(quán)房是個巨大的市場。他在網(wǎng)上開了博客，專門介紹深圳各個區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)樓盤，還有對小產(chǎn)權(quán)樓盤的區(qū)位、升值空間等方面進行分析。他還想創(chuàng)辦一個介紹小產(chǎn)權(quán)房信息的網(wǎng)站，“就像搜房網(wǎng)那樣”。祝偉去年開始從事小產(chǎn)權(quán)房中介。用他自己的話說，他趕上了小產(chǎn)權(quán)房“最好”的時候。祝偉介紹，2011年深圳商品房價格是滯漲狀態(tài)，但價格漲幅超過50%的小產(chǎn)權(quán)房舉不勝舉。
深圳從不缺少炒房客，樓市調(diào)控開始之后，炒房客們紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)小產(chǎn)權(quán)房。去年深圳出臺的限購和二手商品房交易新規(guī)等調(diào)控政策，某種程度上甚至刺激了小產(chǎn)權(quán)房的銷售。一位中介工作人員介紹，小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主中，投資需求遠遠超過自住需求。
2011年，一次性出手買下十幾套小產(chǎn)權(quán)房的炒房客大有人在。2009年，深圳市規(guī)劃國土委對全市小產(chǎn)權(quán)房進行摸底登記，當(dāng)時瘋傳深圳的小產(chǎn)權(quán)房即將轉(zhuǎn)正，上百億民間資金涌入小產(chǎn)權(quán)房市場。雖然炒房客們的希望最終破滅了，但近年來小產(chǎn)權(quán)房的升值也為他們帶來了一定的投資回報。
隨著近日有關(guān)部門再次明確表態(tài)清理小產(chǎn)權(quán)房，一些炒房客萌生退意。在深圳龍崗區(qū)的一處小產(chǎn)權(quán)樓盤，一套原本標(biāo)價45萬元的小產(chǎn)權(quán)房被炒房客降價5萬甩賣。此外，隨著深圳商品房成交量的持續(xù)下跌，小產(chǎn)權(quán)房也開始不好賣了，一些小產(chǎn)權(quán)項目甚至出現(xiàn)了20%左右的降價。加上近期國家要整頓小產(chǎn)權(quán)房的消息頻傳，一些原本打算購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者開始猶豫，祝偉也不再像之前那樣樂觀。
實際上，深圳小產(chǎn)權(quán)房的炒房客分為幾個層次，一次性出手買下十幾套小產(chǎn)權(quán)房的炒房客只是最低層次的炒作手法。一些資金雄厚的炒房客干脆在小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)階段就出資參與，這樣的炒房客被稱為“股東”。實力更雄厚一些炒房客則升級為“開發(fā)商”，通過各種關(guān)系“買”下一塊地皮，試圖賺取最豐厚的利潤。
不過，“炒家”的層次越高，風(fēng)險越大。陳全(化名)就是一位升級為小產(chǎn)權(quán)房“開發(fā)商”的“頂級炒房客”。不幸的是，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房最大的風(fēng)險就在陳全的身上爆發(fā)了。
陳全早年從事地產(chǎn)中介行業(yè)，在房價飆升年代通過傭金賺到了第一桶金。之后憑借地產(chǎn)中介的專業(yè)眼光開始炒房，買賣幾套房之后，陳全的財富翻了數(shù)倍。2011年陳全發(fā)現(xiàn)此輪地產(chǎn)調(diào)控比他想像的要嚴厲得多。于是，陳全賣掉手中的全部商品房套現(xiàn)，決定押寶小產(chǎn)權(quán)房。幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，陳全相中了沙井的一塊集體所有土地。通過一個“神秘人士”的接洽，陳全押上他的全部身家，拿到了所謂的“建房手續(xù)”。事實上，陳全自己也不清楚自己“買”下的那塊土地的性質(zhì)。
讓陳全萬萬沒有想到的是，一場“打黑”讓他的發(fā)財夢幾近破滅。今年2月，深圳警方對寶安區(qū)沙井街道的幾家星級酒店實施包圍，抓捕黑社會組織頭目，原沙井街道辦書記劉少雄被警方帶走。8日，沙井街道辦召開干部大會，宣布免去劉少雄沙井街道黨工委書記、辦事處主任職務(wù)。據(jù)稱，劉少雄落馬與土地買賣有較大關(guān)系。之后，沙井社區(qū)集體土地上的在建的小產(chǎn)權(quán)項目全部停工。陳全開發(fā)的項目當(dāng)然也不例外。
沙井的“打黑”風(fēng)暴顯露了小產(chǎn)權(quán)房的另一面，那就是并不透明的集體土地交易容易滋生尋租空間。2月16日，部分村民聲稱集體土地在不知情的情況下被出售，村民并沒有得到補償。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，沙井社區(qū)的土地早在幾年前就已“出售”殆盡。目前，僅萬豐街道的小產(chǎn)權(quán)房就超過100萬平方米。
全國小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主又開始忐忑不安。近期，國土資源部等監(jiān)管部門重申小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，并提出將試點清理小產(chǎn)權(quán)房。
中國證券報記者近日在深圳調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房問題時發(fā)現(xiàn)，中低收入者的居住需求、民間資金大舉涌入以及保障房建設(shè)相對滯后等是當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延的原因。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，投資客紛紛參與炒作小產(chǎn)權(quán)房，甚至變身開發(fā)商自己建設(shè)開發(fā)以謀取更大利潤。業(yè)內(nèi)人士認為，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)存在很大隱患，對房地產(chǎn)市場的正常秩序已造成嚴重干擾，到了非解決不可的地步。
清理路在何方
就在相關(guān)部門表態(tài)將對小產(chǎn)權(quán)房進行清理之時，傳來了南京的小產(chǎn)權(quán)項目七彩星城成功轉(zhuǎn)正的新聞。據(jù)悉該項目開發(fā)商補交了超過1億元的土地款，而該項目業(yè)主無需補交費用。南京365地產(chǎn)網(wǎng)咨詢部主任連杰認為，此事落實后，七彩星城的價格翻番的可能性非常大。不過，南京市國土資源局否認七彩星城獲得國有土地使用證是為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。在南京國土資源局的一份聲明中表示：“從未就有關(guān)集體土地‘小產(chǎn)權(quán)房’轉(zhuǎn)正問題進行過任何表態(tài)和承諾。”
業(yè)內(nèi)人士認為，從各地解決小產(chǎn)權(quán)房問題的方式看，尺度差別很大。比如，北京2010年曾對小產(chǎn)權(quán)房“水岸江南”項目進行拆除。
雖然全國有千萬小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主夢想著他們的房子能夠轉(zhuǎn)正，但對于商品房的業(yè)主來講，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正意味著不公平。深圳市民小張用父母的積蓄交了首付，購買了一套商品房，目前是標(biāo)準(zhǔn)的“房奴”。“國家說小產(chǎn)權(quán)房不合法，我響應(yīng)國家的號召，買了商品房。如果那些小產(chǎn)權(quán)房補交少量的土地出讓金、甚至不用補交就可以轉(zhuǎn)正，這樣的‘違法成本’未免太低了點。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，小產(chǎn)權(quán)房目前的狀況在一定程度上是現(xiàn)行土地制度造成的。如何穩(wěn)妥有序地對小產(chǎn)權(quán)房進行清理，同時又妥善處理農(nóng)民、小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主等相關(guān)各方的利益，維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展及社會穩(wěn)定考驗著政府的智慧。
