根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。那么小產權房有哪些特點呢，小產權房的法律屬性如何呢?
一、小產權房有哪些特點
小產權房是相對于具備完整產權的大產權房而言的。作為小產權房，其特點也是相當明顯。而這些特點，也在一定程度上對小產權房的擁有者或者購買者產生特定的影響。小產權房主要有以下幾個特點：
1、價格優勢明顯
小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區甚至遠郊區，本身土地價值比較低。再加上不必繳納國有土地出讓金和相關稅費，因而小產權房建設的土地成本極低。
2、產權不完整
小產權房并不是真正意義上的商品房，不能上市交易，而且國家也不承認并不予辦理過戶登記手續。此外依照相關法律政策規定，小產權房買賣合同屬于無效合同，農民將房屋賣給城鎮居民的買賣行為不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權證、房屋產權證、契稅證等合法手續。沒有“二證”，既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來講，小產權本質上是無產權。
3、不合法性
小產權房建設在農村集體土地之上，不符合現行土地管理法的規定。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，與農民特定身份相聯系，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房買賣合同本身是無效的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權證或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。
4、法律風險大
利用國有土地從事商品房開發建設，需要具備“五證”，即國有土地使用證、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證和商品房預售許可證。而小產權房開發建設很多是村民個人、鄉(鎮)村集體或一些房地產開發資質不完全具備的公司投資建設的，也沒有經過規劃、國土、建設等主管部門審批，在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題。
更重要的是，由于缺乏房屋產權證和土地使用權證，小產權房購買者的權益不能得到法律有效保護，根據《土地管理法》、《合同法》、《物權法》相關規定，小產權房買賣合同屬于無效合同，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。這些都是非常重大的隱患和風險。
二、小產權房的法律屬性如何
“小產“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。“小產權房”、“鄉產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。
首先應當明確的是小產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建筑，法律是允許小村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是小產權房就是非法建筑，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。
