《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”
《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律，建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是村民建設(shè)住宅用地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的公益事業(yè)建設(shè)用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營(yíng)企業(yè)，四是依法使用農(nóng)村集體土地使用權(quán)進(jìn)行抵押實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的用地。
《擔(dān)保法》第三十四條規(guī)定“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)”;第三十六條規(guī)定“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”第三十七條規(guī)定“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外。”
綜上，除以上幾種情形建設(shè)用地可以使用集體土地外，其他以任何形式的利用集體土地上作為建設(shè)用地的行為都是違法的。
根據(jù)以上規(guī)定依法能用于進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)的土地只能是國(guó)有土地，集體土地必須先征收為國(guó)有后才能進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)。未經(jīng)征收直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)商品房項(xiàng)目是違法的，即使該項(xiàng)目有規(guī)劃許可證也不能改變其違法性質(zhì)，只能說明行政機(jī)關(guān)頒發(fā)規(guī)劃許可證的具體行政行為也違法。
村民集體建設(shè)的住宅樓的土地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)一樣是屬于集體所有的，房屋性質(zhì)與宅基地上的房屋一樣。村民集體建設(shè)的住宅樓房屋不是商品房，其不能象商品房那樣自由轉(zhuǎn)讓，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)。
《土地管理法》第十一條規(guī)定“ 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。”
根據(jù)該規(guī)定，村民住宅的建設(shè)用地使用權(quán)證應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)人民政府頒發(fā)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府是沒有頒發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證的權(quán)利的。
《物權(quán)法》第三十條規(guī)定“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”
根據(jù)該規(guī)定違法利用集體土地開發(fā)建設(shè)的房屋屬于違章建筑，不能基于建造就取得物權(quán)。
合法建造的村民住宅雖然可以依法基于建造取得物權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。所謂“小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”其實(shí)是購房人無法取得產(chǎn)權(quán)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員根本不可能取得房屋的合法產(chǎn)權(quán)。
《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”
《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”
以上規(guī)定表明農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必須在《土地管理法》等法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，否則就是違法的。
基于“小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋本身不合法或者對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓不合法，購房人與售房人之間簽訂的房屋買賣合同無效，雙方應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，有過錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償無過錯(cuò)一方的損失，雙方都有過錯(cuò)的根據(jù)各自的過錯(cuò)程度承擔(dān)責(zé)任。
