1.村建集體土地租賃房
城市居民或非同一集體經濟組織成員購買農村集體土地建設的"小產權房"違反國家法律和行政法規的相關規定，不具有合法性。經省級人民政府審核同意和國土資源部審核批準的"村集體租賃房"允許出租，但不能出售或變相的"以租代售"。
筆者認為，在目前法律、法規明確規定村集體土地嚴禁用于非農業建設的立法背景下，農村"小產權房"不具有合法性。"村集體租賃房"作為個別地區的試點，也必將面臨諸多理論及實踐上的挑戰：實際操作中，如何把握"只租不售"的底線?
現行法律法規不承認農村"小產權房"。但在城市房價高，國有土地使用權出讓金所占城市房價比重居高難下，"集體土地集體所有"、相關政策和法律法規在"以租代征"、"以租代售"認定上的標準缺乏的背景下，無須繳納出讓金的集體土地上興建"小產權房"必然形成大幅利潤空間，鄉村集體組織、開發商結成的利益鏈條，通過"以租代征"、"以租代售"的所謂"擦邊球"操作，與消費者對住房的剛性需求及改善性需求一旦結合，便形成了目下積重難返的"小產權"房屋交易現實。
"村集體租賃房"與其說是對農村集體土地出租房屋建設的一種改革"探索"或"創新"，不如說是一種對集體土地上房屋"以租代售"的當地政策保護，為最終"小產權房"之路的合法化留下隱患，或者機遇。故"村集體租賃房"的開發建設，要么通過立法修訂消除其面臨的諸多法律障礙，要么在現行法律框架下，通過國家征用變更土地使用權性質，統一納入保障性住房建設開發行列。而對于已建、已售的鄉村"小產權房"的處理，久拖不決只會形成更多集體土地房屋交易的亂象。困境解決之道，不僅面臨法律、政策的調適，且對違規操作的既得利益者的處理結果，因追溯時效與時間、違規主體存亡與否，處罰力度與范圍均無法做到公平。其結果，需要政府對現實作出一定的妥協，懲前毖后，在以后加大執法力度，杜絕亂象更大范圍蔓延或再生。更遠的將來，城鄉二元對立消除、城鄉戶籍一體化實現，"小產權"房的一切問題都會真正的迎刃而解。
亂久必治，曲中求直。農村"小產權"房的未來，撲朔迷離，但一定會有光明的結果。
【相關法律風險提示】
(1)城市居民或非同一集體經濟組織成員購買農村所謂"村產權"、"鄉產權"房不合法。價格或許便宜，風險一定很大。
(2)集體土地上建造的房屋，以"廉租房"、"公租房"、"集資房"、"新農村工程房"、"新居工程房"等名義，或變相的"以租代售"進行房屋交易，因為無法辦理產權過戶，合同效力無法補正，故交易的合法性不受法律保障。
(3)任何開發公司或鄉鎮政府向城市居民或非統一集體經濟組織成員頒發的房屋"所有權證"或"集體土地使用權證"不具有合法性。
(4)小產權房買賣合同無效，因買受人對房屋權屬存在審核義務，故對合同無效亦存在過錯，故存在房款返還時，是否支持利息，法院有不同判例。
2.老舊房契的法律效力
當事人持有土地改革前政府頒發的土地房產所有證書或權狀等"老舊房(地)契"或其存根主張相應權利的，原則上不予支持。但訴爭房屋現狀未發生改變或房屋所有權未發生變更的，前述憑證可作為房屋權屬的證明。
【相關法律風險提示】
(1)房屋權屬證是權利人享有該不動產物權的證明。老舊房(地)契非法定房屋權屬證。
(2)房管部門設立的房屋產權登記簿是物權歸屬和內容的根據，購房人簽訂房屋買賣合同時，應盡量到房屋權屬登記部門查詢擬交易房屋的權屬狀況。
3.限購政策與情勢變更
限購、限貸、禁購等樓市調控政策導致當事人簽訂的房屋買賣合同履行受阻的，不屬于商業風險或不可抗力，是否屬于"情勢變更"或"不可歸責于當事人雙方的事由"的情形，應結合購房合同簽訂與調控政策出臺的時間先后，及調控政策對購房合同履行受阻產生的實質影響來確定違約責任承擔。購房合同對違約情形有明確約定的，應依照約定處理。
【相關法律風險提示】
(1)購房人應對房屋限購政策有所了解，在簽訂合同前對自身是否符合購房條件以及購房合同約定的付款條件能否實現要有所判斷，以免倉促交納定金、簽訂合同(包括認購合同)。
(2)對房屋買賣過程中發生履行障礙的違約原因，"因不可歸責于雙方"與"因不可歸責于甲方(乙方)"的表述，二者所產生的法律后果迥然不同，各方對違約情形盡量考慮周全。
(3)樓市調控政策造成房屋買賣合同履行受阻，購房人是否享有解除合同的正當理由，實踐中對"直接影響合同履行"的嚴格甄斷，仍需遵守《合同法》"鼓勵交易"的基本原則。
4. 一房二賣的法律后果
出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：
(1)已經辦理房屋所有權轉移登記的;
(2)均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的;
(3)均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應當依據前款原則協調處理。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規定請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。
【相關法律風險提示】
(1)購買未取得房產證的房屋，若為一房二賣情形，則存在無法取得房產所有權的風險。
(2)房屋買賣合同簽訂并支付房款后，實際履行交付并入住具有十分重要的法律意義，但即便如此，對于事先已為交付的買受人，仍有交易目的無法實現的風險，即簽訂房屋買賣合同，如未辦理過戶登記手續，即使合同有效，即使入住多年，但在一房二賣情形，亦存在喪失物權請求權的風險。
(3)以一房二賣事實單獨訴請確認合同效力的，性質上屬債權確認，法院可以作出確認兩份買賣合同均為有效的判決。至于買受人誰能取得物權，在當事人未提出確認物權請求情況下，屬另案解決范疇。
(4)對非產權人的簽約當事人，如果不存在授權委托書或表見代理情形，合同因無權處分存在無效之虞。如售房合同簽訂后，出賣人交房、收款，如果交款人非簽約相對人，但最終卻成為產權人，房主是否一房二賣?實務中已有案例提示了此情形下的風險：一審認為是一房二賣，二審認為是買房人倒手再賣。風險防范：交款人非買房人的，應有買房人的委托或確認。
(5)商品房買賣合同注意條款："若買方未在規定之日交齊房款或主動提出退房時，出賣方有權將買方所購房產予以出售，并將買方已交購房款的5%作為違約金補償出賣方損失，之后出賣方將買方已交購房款剩余部分10個工作日內返還。"應當注意合同約定的付款日期，可能很短，也可能是法定節假日影響辦理財務手續，如此重大的交易活動，賦予出賣方解約的條件過于剛性，付款遲延不論基于何種緣由，往往成為出賣方借此解約的理由，而且合同依據明顯。
購房人應在訂約時提出異議，就出賣方的解約行為設定附有合理期限的催告程序條款;履行過程中，應注意就付款遲延的客觀原因保留相關證據。對出賣方而言，前述條款雖然意思表示明確，但并非絕對的制勝法寶，遼寧沈陽中院(2007)沈民(2)房終字第9號"馬某與某開發公司房屋買賣合同糾紛案"一審和二審分別提供了兩種思路：一審認為，盡管買方沒有在合同約定的時間內及時付款，但買方卻在事后實際交付了約定的款項，且出賣方當時對此也并沒有提出異議，并將該房款收下，出賣方的此種行為是一種默許行為。此情況下，出賣方卻將該房屋出賣給他人，造成其事實上的不能履行，從而導致雙方的合同目的無法實現。出賣方的上述行為實際上是一種違約行為，其應按照合同約定承擔相應的違約責任。而反觀本案買方，其雖未在合同約定的時間內將第二筆房款及時交付，實質上也是一種違約行為，但這種違約行為并不導致雙方合同目的的無法實現，即出賣方的違約行為才是導致雙方合同無法實現并由此產生糾紛的主要原因。二審認為：即使買方未在合同約定的期限內交付房款，但出賣方事后接收馬某交付購房款的行為，應視為對合同交付房款時間的變更，馬某在交付購房款上不存在違約。
(6)為騙取銀行抵押貸款，虛構商品房買賣合同，合同雖未實際履行，但在作為標的的商品房出售他人后，買受人事后以正式合同起訴主張一房二賣雙倍賠償責任，如無充分的證據反駁有效的合同，很難不被要求承擔賠付責任。故簽約非兒戲，可能假作真時真亦假。
(7)簽訂購房合同時，合同的主要內容如不具備，或購房者自身行為對出賣人正常通知交房構成障礙的情況下，有可能在開發商一房二賣情形，購房者就預付購房款無法獲得雙倍返還的法律效果。
(8)房屋買賣合同因一房二賣二解除，違約開發商即使不必雙倍返還預付房款，但可能就違約造成對方的損失仍需予賠償，計算標準就是該房二賣形成的差價款。
5. 農村房買賣合同效力
農村私房買賣原則無效。農村住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓，故農村私房買賣合同涉及農村宅基地的轉讓。依照《土地管理法》和有關政策的規定，農村宅基地使用權的主體僅限于本集體經濟組織成員，向本集體經濟組織以外的農村居民轉讓農村住房和宅基地的，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應當認定無效。司法實踐中，如果農村宅基地房屋買賣合同的時間較早，且房款已付清，房屋已實際交付，且經有關政府部門審核同意，從保護交易安全角度出發，農村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經濟組織的村民，或者是城鎮居民，亦不作無效處理。
筆者認為，作為社會主義國家，我國就農村房屋買賣是否自由放開，在過去及未來可預見的時期，無論是理論，還是司法實踐中，禁止買賣都會是一項長期的原則性規則。農村房屋是農民賴以生存的最后屏障，作為農業大國，農村的穩定對中國來說又具有十分重要的意義。千年封建社會，耕種土地的農民地位低下、食不果腹，都與土地所有權性質有密切關系。即使在經濟社會發展的當下，農民的群體特征，仍然在物質尤其生計保障方面處于弱勢，而且各農村地區以及同一地區不同農戶間都存在發展水平及生活條件的差異。故農村房屋禁止自由流轉是符合我國國情的一項司法實踐原則。
地方法規或規章很早就在農村房屋抵押貸款制定過規范性文件，因抵押權的實現必然以集體土地上的房屋所有權轉移為條件，故實質效果等同于房屋買賣，在政策、法律未作修改前，這樣的"破冰"之舉適法性值得考量。
2007年實施的《物權法》就一定范圍的農村房屋買賣合法性予以明確，但亦只是對過去政策、法律法規的重申或延續，即本集體經濟組織成員內部有條件的相互轉讓，并未就農村房屋向本集體經濟組織外的成員或機構抵押和出售予以解禁。
既然是作為一項原則性規定，不排除司法實踐中，因買賣時間長、交易過戶后雙方履行并無異議，交易時不存在其他違法行為，而認定有效的例外。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對公平、誠信的內心確信，而且符合立法保障社會秩序和良好風俗的目標，并為一般社會大眾的價值觀所包容;但也依然是作為例外的特別個案存在，而以一般原則存在的農村房屋買賣無效的規則，始終沒有變化，在可預見的將來，也不會輕易消解。
【相關法律風險提示】
(1)我國現行法律對農村私房買賣合同采取的是嚴格、審慎的態度，一般以違反現行土地管理法律規定確認雙方之間的房屋買賣行為無效。但對買賣雙方同為同一農村集體經濟組織成員，辦理了宅基地使用權變更登記手續的情況做例外處理。
(2)禁止購買農村私房不僅限于城市居民。國辦〔1999〕39號文關于"農村的住宅不得向城市居民出售"的規定不涉及向農村居民轉讓農村住房的問題，但不能據此得出允許向本集體經濟組織以外的農村居民轉讓農村住房的結論。即使同一鄉鎮的村民，在不同村之間買賣房屋，即使買方屬于因征地而失地、失房的"農轉非"人員，即使村委會做見證，付清房款、入住數年，仍面臨合同無效的風險。
(3)農村房屋買賣合同無效的后果，雙方返還。因雙方當事人對合同無效均存在過錯，故出賣方主張的房屋或宅基地使用費通常不會被支持，房款返還時是否支持利息，司法實踐中通常從公平原則出發，認定房款利息及房屋升值導致買方的經濟損失是否亦由出賣方補償。意味著，城鎮居民購買農村房屋，無法辦理過戶，風險一直存在，而且利息可能亦會因居住案涉房屋而產生使用費兩抵。
(4)城鎮居民購買宅基地上所建房屋，即使經過十余年，亦因違反國家政策的剛性規定，可能產生合同無效、騰退房屋的風險。時間久遠并非其合同效力必然成就因素。故買方在購買房屋前，不僅要看對方的私有房產所有證，還要審查土地使用權證，以明確是否屬于宅基地上建房性質。
(5)買賣農村房屋，買方的風險還體現在訴訟程序上。無論是由賣方起訴主張確認合同無效，還是由買方先起訴確認合同有效，兩種截然相反的訴訟請求都擺在買方面前：合同有效，繼續履行;合同無效時返還房款同時賠償損失需要通過反訴或另案起訴實現。在同一訴訟程序中提出兩種訴訟請求，不僅削弱己方立場，且面臨訴訟請求不明確之虞。
(6)隱瞞集體土地性質的房屋出賣合同，法院可能會認定出賣方欺詐而適用雙倍賠償。案見河南鄭州中院(2009)鄭民二終字第764號"于某等與郭某房屋買賣合同糾紛案"。
6. 無權處分與善意取得
夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，未經占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意的登記人，或者依法律規定或合同約定非屬實際權利人的登記人，擅自以自己名義處分房屋的，除非受讓人受讓該房屋時系善意且支付了合理的價格并辦理了轉移登記，否則不發生買受人善意取得的法律效果。
【相關法律風險提示】
(1)購房人應與房屋登記的產權人簽訂合同，并及時辦理過戶手續，盡量避免無權處分情形發生。與房屋共有人之一簽訂房屋買賣合同，即使該部分共有人對權利瑕疵承諾擔保，亦非合同得到順利履行的保障，合同亦可能因無權處分而無效。
(2)與登記的產權人簽訂房屋買賣合同，有必要留意是否為夫妻共同財產的性質，是否存在其他權屬爭議;與非登記的產權人簽訂房屋買賣合同，必須考察房屋的共有及授權情況，以避免合同效力之爭。交易時僅看房產證且實地看房，而未去相關部門查驗房屋資料，尤其在權屬有爭議，賣方急于脫手的情況下，此交易可能會被法院認定買受人"在查明房屋共有權利人問題上，主觀心理持放任狀態，不構成善意第三人"。實踐中的"相關部門"，不僅指房管部門，在交易標的為買賣按揭房屋情形，為避免可能產生的法律風險，建議買受人到貸款銀行查詢貸款合同載明的共有權人。
(3)夫妻一方作為無權處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實踐中存在這樣的爭議：產生的是締約過失責任還是違約責任?合同無效時定金返還或者是違約雙倍賠償?因違約責任產生的夫妻一方返還、賠償責任是否作為夫妻共同債務?實踐中均存在不同的判例。
(4)在取得夫妻關于共有房屋轉讓的書面同意時，應對涉及的房屋位置及面積明確約定，以免事后產生誤解。實務中，就存在此種情況，丈夫簽字同意"此房同意轉讓"，但對離婚約定給妻子的一套，和離婚時未約定權屬的另外一套未予區分，恰恰轉讓的就是后一套，法院判決認為授權不明，依法由被代理人向第三人承擔民事責任，故房屋買賣合同有效。
(5)基于不動產登記簿的公信力，法律賦予不動產登記簿善意保護制度，不動產交易的第三人基于對不動產登記簿公信力的信賴，而取得的不動產物權受法律保護，不需要其他權利人的追認。故購買登記簿上的產權人已死亡的房屋，買受人應對遺產繼承人做調查了解。
(6)房產共有人之一雖因故暫時意志不清，但在未被認定為無民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買受人仍存在合同無效導致購房目的落空的風險。
(7)作為買賣合同標的的房屋因拆遷而未辦理過戶手續，買受人起訴要求就安置房辦理過戶手續時，最好在訴狀中予以特別明確，以防止判決執行的困擾。
(8)就產權人已過世的作為遺產的房屋設定買賣，買受人應當對產權人法定繼承人及簽約人的受權情況作必要了解，同時有中間人或見證人，對所有授權委托情況要進行核驗，并保留相關查驗記錄，保留付款憑證做到有據可查，以避免在無權處分情形時被認定存在重大過失而不構成表見代理，以致影響買賣合同效力。
(9)購買他人出售的單位房改房，應對房屋產權狀況做了解，是部分產權還是完全產權，是否附加產權限制條件，能否上市交易。產權是否過戶是無權處分情形認定房屋買賣合同是否有效的關鍵條件之一，此亦房改房買賣未經共有人同意導致合同無效的常見原因。
(10)作為夫妻共同財產的房改房，如未經全部產權人同意而購買，即使經歷數年，如無表見代理的特征，依然存在買賣關系無效的風險。
(11)父親單獨將名下房改房屋以合同形式賣給兒子，有書面協議，有父親曾經打的借條，有兒子提供的現金借款單，有證人。在父母離婚期間，該合同仍有可能會因無權處分而無效。案見上海二中院(2007)滬二中民二(民)終字第920號"華某與嚴某房屋買賣合同糾紛"。
(12)處分共有房屋未經授權導致合同目的落空，定金條款因無權處分人的承諾而有效，應視為無權處分人的個人行為，該無權處分人可能需承擔締約過失責任或違約責任。
