三難題困擾房產證逾期辦理糾紛案件審理
日前，石景山法院對商品房買賣合同糾紛進行調研發現，今年受理的商品房買賣合同糾紛案件中，涉及逾期辦理房屋產權證責任認定的案件占了84.3％，是該區商品房買賣糾紛中最主要的爭議。經過認真分析，該院認為此類案件審理中存在以下3個難點：
一是開發商辦理房產證義務范圍認定難。對這一問題審判實踐中存在較多不同觀點。第一種意見認為，開發商承擔辦證的具體義務，應根據權屬登記流程規定的不同情況具體認定；第二種意見認為，在法律規定情形下，開發商承擔協辦義務，買受人承擔主辦義務，若買受人未在法定或約定期限內履行相應申辦手續，開發商可以此為抗辯免責；第三種意見認為，根據《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法規、規章，開發商應承擔協助辦理商品房權屬登記義務，直至權屬證書辦理完畢。
二是違約金數額計算難。違約金從開發商違約行為發生之日起計算，此時買受人應當知道其權利受到侵害，其要求開發商支付違約金的請求權隨即發生，但部分案件中合同未就開發商履行義務的期限進行約定，導致違約行為的開始日期難以確定，進而使違約金數額的計算難以進行。
三是對“出賣人原因” 認定難。對最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條所規定的“由于出賣人的原因”，審判實踐中存在分歧。一種意見認為， “出賣人的原因” 是一個較為復雜的問題，其認定不宜簡單以開發商是否具有過錯作為判斷依據，只要開發商應履行辦證義務而未履行，開發商即應承擔違約責任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發，應兼顧公平合理加以綜合考慮；另一種意見認為，“出賣人的原因”即開發商所應承擔責任的歸責原則，系過錯原則，開發商具有過錯才承擔違約責任。
