《物權(quán)法》第一次明確規(guī)定了地役權(quán)制度。地役權(quán)是一種用益物權(quán)，相對于所有權(quán)而言，屬于他物權(quán)的范疇，地役權(quán)作為一種獨立的物權(quán)形式，應與相鄰關系加以區(qū)分。相鄰關系是不動產(chǎn)所有權(quán)機能的擴張或限制，是所有權(quán)的附屬權(quán)，并非一種獨立的權(quán)利。尤其是在利用他人不動產(chǎn)為自己不動產(chǎn)的利用增加便利出現(xiàn)糾紛時，土地跟建筑物可以得到一樣合理的解決。此外，這樣還有利于同類案件的規(guī)范處理，不會造成性質(zhì)上其實屬于同一類型的案件，本應該按照同樣方式處理的，卻由于各種原因，到最后處理結(jié)果五花八門，沒有得到統(tǒng)一規(guī)范的處理。
周某原有相鄰前后兩幢房屋，2003年7月將其后面的l幢房屋轉(zhuǎn)讓給呂某，因要給呂某通道通行，周某便將其前1幢房屋后底層1小間設定給某乙作為通道通行。事后，呂某辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)。呂某于2013年2月將轉(zhuǎn)讓所得的房屋及設定的通道的通行權(quán)轉(zhuǎn)讓給秦某。周某于2014年12月將該底層l小間堵塞，不讓秦某通行。秦某即于2015年1月將周某作為被告，呂某作為第三人告上法庭，要求周某排除妨礙、恢復原狀。依照《物權(quán)法>第156條、157條、158條、l59條、164條和《中華人民共和國民法通則>（以下稱《民法通則》）第134條（五）項的規(guī)定，判決周某排除妨礙、恢復原狀。
《物權(quán)法》是規(guī)范財產(chǎn)關系的民事基本法律，調(diào)整權(quán)利人之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系，是我國第一部保護私權(quán)的民事法律。地役權(quán)在《物權(quán)法》中提出，是法學家們借鑒國外民法典，結(jié)合我國社會發(fā)展的實際而提出的，地役權(quán)的規(guī)定填補了我國民法中的一大空缺。在《物權(quán)法》出臺之前，我國沒有地役權(quán)的相關法律規(guī)定，僅在《民法通則》中有相鄰關系的規(guī)定，地役權(quán)是對相鄰關系的一種突破，相鄰關系法律制度的創(chuàng)設旨在使相鄰各方存在于不動產(chǎn)之間的權(quán)利行使得以正常化，使物盡其效用，維持正常的生產(chǎn)、生活秩序，保障基本的社會生活，保證公益的實現(xiàn)。而地役權(quán)法律制度設立的目的是要在土地現(xiàn)有慣常效用的基礎上，增加自己土地的效益。現(xiàn)結(jié)合該案，筆者談談對地役權(quán)糾紛的認定和處理的粗淺認識。
一、對地役權(quán)糾紛的認定
《物權(quán)法》將地役權(quán)編入用益物權(quán)中。用益物權(quán)是非所有人對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依法所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。《物權(quán)法》第156條規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。”這就說明地役權(quán)也是屬于非所有人對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依法所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。怎樣認定地役權(quán)糾紛，這要從地役權(quán)的概念、地役權(quán)的法律特征、地役權(quán)的屬性和種類來進行分析。
1、地役權(quán)的概念
所謂地役權(quán)，是指土地上的權(quán)利人（包括土地所有人、土地使用權(quán)人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定而得以利用他人土地的一種定限物權(quán)。地役權(quán)制度為大陸法系和英美法系國家所共采的一種獨立的用益物權(quán)制度。地役權(quán)一般涉及兩塊土地，且這兩塊土地分屬于兩個所有權(quán)人或者使用權(quán)人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人役使的地塊稱為供役地；需役地土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人被認為擁有地役權(quán)，稱為地役權(quán)人，供役地土地所有權(quán)人或使用權(quán)人被認為負有供役的義務，稱為地役人。
2、地役權(quán)具有以下法律特征
首先地役權(quán)是對他人所有或使用的土地加以利用的用益物權(quán)。供役地必須是他人所有或使用的，因此地役權(quán)人原則上不得在自己的不動產(chǎn)上為自己設立地役權(quán)；但是，有的國家允許所有權(quán)人在自己的不動產(chǎn)上設定地役權(quán)。筆者認為，當兩塊土地同歸一個人所有或使用時，確無設定地役權(quán)的必要；但是，由于地役權(quán)不僅調(diào)整土地所有權(quán)人之間的關系，因此當兩塊同歸一人所有的土地，其中一塊歸他人使用時，所有權(quán)人就存在為自己使用的那塊土地的便利而在自己所有、歸他人使用的另一塊土地上設定地役權(quán)的必要。《物權(quán)法》對此無須加以禁止。其次地役權(quán)的權(quán)利主體既可以是土地的所有權(quán)人，也可以是土地的使用人。從《物權(quán)法》的規(guī)定來看，不動產(chǎn)的所有權(quán)人包括土地的所有權(quán)人和房屋等土地上的附著物的所有權(quán)人；而不動產(chǎn)的使用權(quán)人主要是指用益物權(quán)人，即土地承包經(jīng)營權(quán)人、建設用地使用權(quán)人等。再次地役權(quán)的客體通常是土地。從《物權(quán)法》第156條的規(guī)定來看，地役權(quán)的客體既包括土地，也包括建筑物等土地上的附著物。筆者認為，這是合理的，因為在現(xiàn)代社會隨著建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的產(chǎn)生，各建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間也完全存在設定地役權(quán)的必要性。最后地役權(quán)是權(quán)利人為了對自己所有或使用的土地上的便利而設定的用益物權(quán)。筆者認為在地役權(quán)制度中需役地的“效益”至少應當具備兩種性質(zhì)：一是效益應當僅限于經(jīng)濟層面上，而不能完全以土地所有權(quán)人或使用人的個人便利為轉(zhuǎn)移；二是需役地因從供役地獲得了此種便利而解除了其所有權(quán)或使用權(quán)上的限制。
3、地役權(quán)的屬性
從屬性。地役權(quán)的從屬性是指地役權(quán)不得與需役地相分離而單獨為轉(zhuǎn)讓，也不得單獨成為其他權(quán)利的標的。《物權(quán)法》對地役權(quán)的從屬性作出了明確的規(guī)定，第164條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有規(guī)定的除外。”這一規(guī)定的具體所指的：一是需役地的所有人或使用人不能自己保留需役地的所有權(quán)或使用權(quán)而單獨將地役權(quán)讓與他人；二是需役地的所有人或使用人不能保留地役權(quán)而將需役地的所有權(quán)或使用權(quán)讓與他人；三是不能將需役地的使用權(quán)與地役權(quán)分別讓與不同的人。第165條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。”這說明只有在需役地的使用權(quán)（土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)）被抵押時，地役權(quán)才能同時被抵押。
不可分性。地役權(quán)的設立是為了實現(xiàn)土地利用的最大化，而實踐中無論是需役地還是供役地都可能發(fā)生分割，因此為了確保地役權(quán)的宗旨能夠?qū)崿F(xiàn)，法律上有必要規(guī)定地役權(quán)不因為抑或需役地的分割而有所變化。這就是地役權(quán)的不可分性。《物權(quán)法》第166.167條作了明確規(guī)定。由此可見，地役權(quán)的不可分性是指地役權(quán)的發(fā)生、享有以及消滅就需役地與供役地而言，均及于其全部，不得分割為數(shù)部分或僅為一部分存在。
4、地役權(quán)的種類
一是依據(jù)地役權(quán)的內(nèi)容的不同，可將地役權(quán)分為積極地役權(quán)與消極地役權(quán)。積極地役權(quán)是指供役地人負有容許需役地人為了其土地的便利而在自己的土地上從事積極作為的義務的地役權(quán)，如汲水地役權(quán)、通行地役權(quán)。消極地役權(quán)是指供役地人負有為需役地的便利而消極不作為的義務的地役權(quán)，如不在需役地附近種植植物的地役權(quán)、不在一定的距離內(nèi)建造建筑物的地役權(quán)。
二是依據(jù)地役權(quán)行使的方法是否持續(xù)，可將地役權(quán)分為持續(xù)的地役權(quán)與不持續(xù)的地役權(quán)。持續(xù)的地役權(quán)是指權(quán)利的行使不是每次都需要地役權(quán)人的行為的地役權(quán)，如不在一定距離內(nèi)建造建筑物的地役權(quán)。不持續(xù)的地役權(quán)則是指必須有地役權(quán)人的每一次的行為才能真正實現(xiàn)權(quán)利的地役權(quán)，如汲水地役權(quán)。
三是依據(jù)地役權(quán)行使的外觀上的差異，可將地役權(quán)分為表現(xiàn)的地役權(quán)與不表現(xiàn)的地役權(quán)。表現(xiàn)的地役權(quán)是指能夠通過權(quán)利行使的外部標志加以識別的地役權(quán)。反之，則為不表現(xiàn)的地役權(quán)。
結(jié)合該案案情來看，周某為了使自己后面l幢房屋轉(zhuǎn)讓得到較高的價款而將自己前面l幢房屋底層后面1小間房屋作為通道一并轉(zhuǎn)讓給呂某，呂某轉(zhuǎn)讓取得的房屋又必須要有通道通行，才能方便生產(chǎn)、生活，所以底層后面l小間房屋由周某作為供役地轉(zhuǎn)讓給呂某作為通道。雖然所涉的供役地（需役地）是l小間房屋，而不足一塊土地，由于我國實行的是“土地使用權(quán)主體與房屋所有權(quán)主體一致”的原則。故該案符合地役權(quán)的法律特征，應認定為地役權(quán)糾紛。
二、對地役權(quán)糾紛如何處理
地役權(quán)與相鄰關系作為彼此獨立的法律制度，二者各具其內(nèi)涵，其共同之處在于：均以調(diào)和不動產(chǎn)利用過程中權(quán)利人沖突為目的，在規(guī)范目的與制度上有著類同之處，涉及到的內(nèi)容，諸如排水、通行、通風、采光等權(quán)利的擴張、限制和容忍，或有所重疊，或有所交叉。人民法院在處理地役權(quán)糾紛時，要了解地役權(quán)與相鄰關系的區(qū)別，同時要從地役權(quán)的設立、地役權(quán)的效力等方面確認當事人之間的權(quán)利義務關系，是否發(fā)生侵權(quán)行為，以確保公正地作出處理。
1、地役權(quán)與相鄰關系的區(qū)別
相鄰關系即不動產(chǎn)相鄰權(quán)，是調(diào)整不動產(chǎn)相鄰關系的一項民事法律制度。不動產(chǎn)相鄰關系是指兩個或兩個以上的不動產(chǎn)所有人或者占有人在對自己的不動產(chǎn)進行占有、使用、收益或處分時，由于不動產(chǎn)相鄰而發(fā)生的權(quán)利義務關系。《民法通則》和《物權(quán)法》對相鄰關系都作出了明確的規(guī)定。地役權(quán)與相鄰權(quán)存在以下區(qū)別：
一是相鄰權(quán)并非一類獨立的物權(quán)形態(tài)，而是基于“有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理”等原則從私益角度對相鄰不動產(chǎn)的一方的所有權(quán)或使用權(quán)的適當限制，對另一方所有權(quán)或使用權(quán)的適當延伸。因此，本質(zhì)上相鄰權(quán)人享有的只是一種法益，而非權(quán)利。地役權(quán)是一類獨立的物權(quán)形態(tài)，是相鄰不動產(chǎn)雙方基于合意而為其中一方設定的用益物權(quán)。
二是相鄰權(quán)是依據(jù)法律的明確規(guī)定對相鄰不動產(chǎn)一方所有權(quán)的限制，所以當事人之間產(chǎn)生的是一種法定的法律關系。地役權(quán)是基于相鄰不動產(chǎn)一方的意思自治而自愿對自己權(quán)利的限制，所以當事人之間是約定的法律關系，地役權(quán)依據(jù)當事人之間訂立的地役權(quán)合同而設定。
三是相鄰權(quán)人享有的法益是依法獲得的，因此無需進行登記即可產(chǎn)生而且能夠排斥第三人的妨害。地役權(quán)由于是依據(jù)合同產(chǎn)生的，而合同不具有典型公開性，所以依據(jù)《物權(quán)法》第158條規(guī)定，未經(jīng)登記的地役權(quán)不得對抗善意第三人。
四是相鄰權(quán)的形態(tài)僅限于法律明確列舉的情形，而地役權(quán)的形態(tài)可由當事人在不違反法律禁止性規(guī)定以及公序良俗的情形下，自由設定。簡言之，地役權(quán)中對供役地具體的利用目的和利用方法等內(nèi)容由當事人在地役權(quán)合同中自行約定。
五是取得柏鄰權(quán)的一方無須向?qū)Ψ街Ц督疱X或其他代價，因為相鄰權(quán)是對相鄰土地利用關系進行最低限度調(diào)節(jié)的結(jié)果，是為了實現(xiàn)誠實信用原則和土地權(quán)利人的社會義務；只是在發(fā)生損害時，受益人須對受害人予以賠償。地役權(quán)則是由雙方通過地役權(quán)合同設定的用益物權(quán)，是否支付對價由當事人自行協(xié)商。通常，地役權(quán)人都要向?qū)Ψ街Ц兑欢ǖ慕疱X對價。
六是除非相鄰的不動產(chǎn)滅失，否則相鄰權(quán)不存在期限問題。但地役權(quán)既然是依據(jù)合同的約定而設定的，那么就可能會存在期限的限制。當然，合同當事人也可以對地役權(quán)的存在不作期限上的限制。
2、地役權(quán)的設定
一是地役權(quán)的產(chǎn)生方式有兩種：依據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生以及依據(jù)當事人的約定而產(chǎn)生。我國設立地役權(quán)，只能通過當事人訂立書面的地役權(quán)合同方式進行。《物權(quán)法》第157條規(guī)定“設立地役權(quán)，當事人應當采用書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）費用及其支付方式；（六）解決爭議的方法。”地役權(quán)設立合同，是指需役地權(quán)利人與供役地權(quán)利人之間達成的以設立地役權(quán)為目的和內(nèi)容的協(xié)議。法律之所以規(guī)定設立地役權(quán)必須以書面方式簽訂合同，主要是因為：地役權(quán)是一種用益物權(quán)，在實際生活中，地役權(quán)關系非常復雜，采用書面形式可以更好地明確記載當事人的真實意思表示，可以有效地防止當事人對合同內(nèi)容產(chǎn)生爭議，在糾紛發(fā)生后，也便于依據(jù)合同約定解決糾紛；而且根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定，地役權(quán)的設立，只有辦理了登記，才能對抗善意第三人。作為辦理登記的重要基礎資料，也應當要求采用書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)設立合同具有以下特征：（1）、地役權(quán)合同是以設立特定用益物權(quán)即地役權(quán)為目的的合同，當事人簽訂合同的目的是在特定的供役地和需役地上設立具體的地役權(quán)；（2）、地役權(quán)合同是雙務合同即雙方當事人互為權(quán)利義務關系，地役人應當將土地交與地役權(quán)人使用和收益，并且不得非法干涉地役權(quán)人行使權(quán)利；地役權(quán)人應當按照雙方合同約定的目的和方法使用土地，并應履行雙方約定的其他合同義務；（3）、地役權(quán)設立合同是要式合同，必須采取書面形式；（4）、地役權(quán)設立合同可以是有償合同，也可以是無償合同。
二是設立地役權(quán)應當經(jīng)用益物權(quán)人的同意。《物權(quán)法》第163條規(guī)定：“土地上已設立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有人不得設立地役權(quán)。”這一規(guī)定體現(xiàn)了“一物一權(quán)”的原理以及物權(quán)的排他效力。
3、地役權(quán)的效力
一是地役權(quán)效力體現(xiàn)在地役權(quán)人的權(quán)利與義務兩個方面：
地役權(quán)人由以下幾個方面負有權(quán)利：（1）使用供役地的權(quán)利。地役權(quán)要依據(jù)地役權(quán)的設定目的和約定的范圍、方式使用供役地。（2）從事附隨行為的權(quán)利。地役權(quán)人為實現(xiàn)設定地役權(quán)的目的，有權(quán)在供役地上從事必要的附隨行為。（3）設置附屬設施的權(quán)利。地役權(quán)人為了行使權(quán)利，可以在供役地上修建必要的附屬設施，并取得該設施的所有權(quán)。（4）物權(quán)請求權(quán)。物權(quán)請求權(quán)包括返還原物請求權(quán)、排除妨礙請求權(quán)、消除危險請求權(quán)。
地役權(quán)人由以下幾個方面負有義務：（1）損害防止義務。地役權(quán)人在行使地役權(quán)（如使用供役地、從事附隨行為、設置附屬設施）時，應當盡可能地保全供役地所有人或使用人的利益，將由此產(chǎn)生的損害降低到最小的程度。（2）維持附屬設施義務。地役權(quán)人有權(quán)在供役地上建造必要的附屬設施，并取得該設施的所有權(quán)，因此其自然應當保養(yǎng)、維修其附屬設施，地役權(quán)設定合同中對附屬設施的保養(yǎng)、維修的方法、費用負擔等事項另有規(guī)定的除外。
二是供役地所有人或使用人的權(quán)利與義務
供役地所有人或使用人的權(quán)利：（1）使用附屬設施的權(quán)利。通常附屬設施是地役權(quán)人為了實現(xiàn)設定地役權(quán)的目的而設置的，所有權(quán)歸屬于地役權(quán)人；但附屬設施畢竟是建立在供役地上，有時供役地的所有人或使用人也有使用此附屬設施的需要。（2）請求變更利用場所及方法的權(quán)利。供役地所有人或使用人在與需役地所有人或使用人訂立地役權(quán)設定合同時，會盡量將地役權(quán)對自己利用土地所造成的不便降低到最低程度。
供役地所有人或使用人的義務：供役地所有人或使用人主要負有容忍或不作為義務。即在積極地役權(quán)中，供役地所有人或使用人負有容忍地役權(quán)人在其土地上從事一定行為的義務。《物權(quán)法》159條規(guī)定：“供役地權(quán)利人應當按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。”該案中，周某在與呂某的房屋轉(zhuǎn)讓合同（契約）中已經(jīng)載明將底層1小間作為后面1幢房屋的通道，連同后面l幢房屋作價轉(zhuǎn)讓給呂某。符合《物權(quán)法》第157條規(guī)定，應認定周某與呂某設立地役權(quán)合同的法律效力，即底層1小間作為供役地供需役地（后面1幢房屋）使用。在秦某與呂某訂立的房屋轉(zhuǎn)讓合同（契約）中仍然載明將底層1小間作為后面1幢房屋的通道，連同后面1幢房屋作價轉(zhuǎn)讓給秦某。符合《物權(quán)法》第157條規(guī)定，仍應認定呂某與秦某設立地役權(quán)合同的法律效力。因為地役權(quán)具有從屬性，即《物權(quán)法》第164條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有給定的除外。”所以秦某應對底層1小間享有地役權(quán)。而周某在與呂某訂立的契約中沒有確定底層1小間作為地役權(quán)期限，周某應依照《物權(quán)法》159條規(guī)定：“供役地權(quán)利人應當按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。”讓某丙利用底層1小間作為通道，不得妨害秦某行使權(quán)利。現(xiàn)周某對爭議之底層1小間房屋進行堵塞，顯然侵害了秦某的權(quán)利。故依照《物權(quán)法》第156條、157條、158條、159條、164條和《民法通則》第134條（五）項的規(guī)定，判決周某排除妨礙、恢復原狀。
雖然該案未涉及地役權(quán)的期限和地役權(quán)的消滅，但是法院在處理地役權(quán)糾紛時，有的糾紛涉及地役權(quán)的期限和地役權(quán)的消滅，所以還應了解地役權(quán)的期限和地役權(quán)的消滅。地役權(quán)的期限可以由當事人通過合同自由約定，理論上可以約定永久期限。由于我國的自然人或者法人能夠取得的只是土地的使用權(quán)，所以地役權(quán)的期限不能約定為永久期限。地役權(quán)的期限不能超過該土地的使用權(quán)的期限.如有超過則以土地使用權(quán)的存續(xù)期限為準。《物權(quán)法》第16l條規(guī)定：“地役權(quán)的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。”地役權(quán)的消滅：“（1）地役權(quán)期限屆滿而未續(xù)展。（2）需役地的所有權(quán)與供役地的所有權(quán)同歸于一人，或需役地的使用權(quán)與供役地的使用權(quán)同歸于一人，即發(fā)生混同。（3）供役地被國家征收。（4）地役權(quán)人拋棄地役權(quán)。（5）地役權(quán)設定合同中約定的地役權(quán)消滅事由發(fā)生。（6）供役地的權(quán)利人依法解除地役權(quán)合同。”
地役權(quán)屬于用益物權(quán)，其一旦設立，即成為一種獨立的物權(quán)。相鄰關系具有法定性，屬于一種法定關系，不允許當事人自由創(chuàng)設。地役權(quán)一般由當事人依合同設立。相鄰關系從成立時起即具有對抗第三人的效力，無需進行登記。地役權(quán)成立登記后，才具有對抗第三人的效力，不登記不具有對抗效力。相鄰關系的行使以無償為一般原則。地役權(quán)既可是有償取得，也可無償取得。相鄰關系發(fā)生于相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人之間。地役權(quán)的設定不以相鄰為限，可設定于必要的供役地之上。筆者認為，這兩種權(quán)利是兩種不同的法律制度，從我國的現(xiàn)實社會情況考慮，具有不可替代性，在有關法律中應分別加以規(guī)定。我國《物權(quán)法》中，對相鄰關系和地役權(quán)已分別進行了規(guī)定。
