房屋租賃糾紛處理與風(fēng)險(xiǎn)防范
隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求增加，由房地產(chǎn)帶動(dòng)起來(lái)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，出現(xiàn)了房屋購(gòu)買(mǎi)成本的增加。此時(shí)，房屋租賃變得空前活躍。在房屋租賃方面，由于目前法律規(guī)定過(guò)于原則性，可操作性還有待完善的空間。筆者多年從事法律工作，對(duì)房屋租賃方面有一定的了解，積累一定的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，故在此執(zhí)筆總結(jié)房屋租賃中常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，供讀者共享。
一、必須簽訂書(shū)面合同。
合同是用于約定雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，合同可分為口頭合同和書(shū)面合同。在目前形勢(shì)下，有些人可能會(huì)為了某些不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)目的，而作出違背當(dāng)初約定的行為。如果是口頭約定，將會(huì)給這種人以“空口無(wú)憑”的托辭。因此，簽訂書(shū)面合同是根本的，也是第一位的。
具體到房屋租賃合同，簽訂書(shū)面合同更是不應(yīng)缺少的。《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。因此，無(wú)論租賃期限長(zhǎng)短，哪怕只有一個(gè)月，最好簽訂書(shū)面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款及違約條款等。有了書(shū)面合同的保障，對(duì)于出租方或者承租方來(lái)說(shuō)，都是一種約束和保障。如果一方不守約，守約方可以主張違約金，這樣可以確保交易的穩(wěn)定性。
二、認(rèn)定合同效力問(wèn)題
最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的司法解釋?zhuān)?guī)范了房屋租賃合同效力的認(rèn)定，保證和法律的確定性和統(tǒng)一性。該司法解釋限定了無(wú)效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施，最大限度地維護(hù)合同效力，這做法也是從交易的穩(wěn)定性出發(fā)的。
再有，即使租賃合同被認(rèn)定無(wú)效，承租人仍要支付房屋占有使用費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，此時(shí)承租方所給付的為房屋使用費(fèi)，而不是租金。
三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也常見(jiàn)于房屋租賃，特別是現(xiàn)在房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度大，且向上漲的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人能否請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，甚至以第三人的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)租賃房屋?
司法解釋對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋：房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。承租人不能因此請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，當(dāng)然更不可能以第三人的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)租賃房屋，而只能向出租人主張賠償損失。
四、轉(zhuǎn)租爭(zhēng)議
如果承租人未經(jīng)出租人同意，私自轉(zhuǎn)租，是否可以隨時(shí)主張轉(zhuǎn)租行為無(wú)效?答案是不。為了維護(hù)交易的穩(wěn)定性，司法解釋規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無(wú)權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。作為出租方，如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)及時(shí)行使權(quán)利。
五、追討租金的訴訟時(shí)效
司法實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過(guò)而無(wú)法主張租金。租金糾紛的訴訟時(shí)效為一年，不同于一般的訴訟時(shí)效兩年。再有，雖然租賃關(guān)系仍存續(xù)，但由于租金是分期給付的，相對(duì)來(lái)說(shuō)每期的租金即分別對(duì)應(yīng)不同的訴訟時(shí)間。
