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農民房屋抵押貸款
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,022 ℃

  農村問題專家指出,安徽以農房產權登記為基礎探索農村住房抵押貸款,是保障農民的住房財產權的重要制度創新,有望以農村住房的抵押而實現農村宅基地的市場化流轉。

  安徽省將建立并實施農民住房產權登記制度,農戶獲得建設部門發放的房屋所有權證后,有望以農村住房作抵押獲銀行貸款。4月8日,在安徽“全省建設工作會議”上,安徽省建設廳廳長倪虹提出以上設想,以“使農民擁有更多的財產性收入”。

  安徽省建設廳村鎮建設處一位官員告訴《財經》記者,安徽省建設廳已就農民住房產權登記做了長時間調研,目前該廳已初步制定“農村住房登記管理辦法”,主要目的是為了盤活農民住房資產,并使之變為“資本”,深化農村改革,增加農民收入。

  據了解,該省建設廳正在與金融監管部門、土地管理部門協調,完善農民住房抵押貸款的實施方案。該方案可能在安徽省一些具備條件的縣市或鄉鎮先行試點,更大范圍的改革將視試點的效果和各方面的反饋而定。

  農村問題專家指出,安徽以農房產權登記為基礎探索農村住房抵押貸款,是保障農民的住房財產權的重要制度創新,有望以農村住房的抵押而實現農村宅基地的市場化流轉。同時,農民住房抵押對解決農民貸款難也具有重大意義。

  中國目前實行城鄉分割的房地產制度,城市土地歸國家所有,但居民和企業可購買國有土地使用權。由此,城市居民的住房經由建設部門發放房屋所有權證、國土部門發放國有土地使用權證后,可進入市場交易。

  而在農村,中國現行法律和政策規定,農民宅基地屬于集體所有,只能在本村流轉,造成農民住房長期不可交易,相應的房屋權屬登記系統也極為滯后。近年來,隨著城市化的快速發展,農民住房和宅基地自發流轉甚多,引發諸多矛盾。

  據安徽省建設廳官員介紹,目前除了一些小城鎮,安徽省農民的住房大多沒有房產證。由于缺乏合法的產權登記,農民住房無法實現市場化交易,自然也不能抵押。隨著大量農民進城務工和定居,大量農房閑置而不能交易,造成農村資產的巨大浪費。

  按照安徽省上述改革思路,首先,要按照城鄉一體化的原則“推進集體土地房屋權屬登記”,給農村居民發放房屋所有權證。其次,農民有權以房屋所有權為抵押品,從銀行獲得貸款。安徽省的該項試點主要目標是掃清農民住房抵押貸款的基礎性障礙。

  對于以住房抵押貸款的農民,如果不能如期還款,農民的住房應該如何處置?前述安徽省建設廳村鎮建設處官員解釋說,一旦銀行實行了抵押權,可能會把該農村住房出售以收回貸款。按照受讓對象的不同,可分為兩種情況:如果是本村農戶受讓住房,按照現行土地管理的相關法律,該住房及宅基地產權隨之轉移;如果是城市居民受讓該農村住房,房屋所有權變更后,相應的宅基地應依法由集體所有變為國家所有,由受讓人享有土地使用權。

  上述官員也認為,在試點初期,農民因不能如期還款而被收回房屋的比例會很低,因為農民也是理性的,輕易不會以房屋抵押。同時由于是“先行試點”,一旦銀行實現了抵押權,也可根據實際情況探索新的政策措施。而試點的好處就在于“能放能收”“成本較低”。

  專家指出,目前中國農民最值錢的資產有兩個:一是農村承包權,一是宅基地使用權。依照《物權法》,這兩個都被定義為“用益物權”,也就是說,事實上就是農民的財產。但是目前現行法律卻規定兩者都不能抵押,事實上等同于限制了農民的財產權利。

  由此,土地學者指出,安徽省的上述改革,亟須全國性的制度性改革支持。在農地產權制度缺乏突破的當前,如果安徽有關方面能及時制定農房抵押權實現后的后續政策、平衡改革試點與現行土地管理法律的潛在沖突,可為全國農地制度改革提供“樣本”。

  安徽省是中國的農業大省,也是中國農村改革的發源地,30年來,安徽省的農村改革一直走在中國前列。始于2000年、終于2006年的農村稅費改革,也是先行在安徽試點,最后引致全國取消農業稅。

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