18日，建設(shè)部提示城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。對于集體土地能否像國有土地一樣直接入市，國土資源部相關(guān)人士曾表示該問題還沒有提上議事日程，在城市房價高漲刺激下，城鄉(xiāng)結(jié)合部的“小產(chǎn)權(quán)房”也日益熱賣。但走俏的背后，還有著一系列法律問題的困擾。
何來“小產(chǎn)權(quán)房”?在眾多城市郊區(qū)，一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。這些房子一般俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。
建設(shè)部表示，非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
國土資源部有關(guān)新聞負責人也向《第一財經(jīng)日報》明確表態(tài)，“只知道有國家產(chǎn)權(quán)證的房子，不知道有所謂的‘小產(chǎn)權(quán)房’。”
建設(shè)部發(fā)言人表示，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。
據(jù)了解，各地熱銷中的 “小產(chǎn)權(quán)房”，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，沒有國家所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。
同時，“小產(chǎn)權(quán)房”也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果遇到國家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，購房者將缺少法律支持。
便宜，但不合法
但近年，在城市房價高漲刺激下，“小產(chǎn)權(quán)房”已漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和單位集資建房外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。
記者從北京一家房產(chǎn)中介了解到，目前，北京“小產(chǎn)權(quán)房”占到北京在售樓盤總量的兩成左右，其房價多在每平方米2500元至4000元之間，這僅為四環(huán)內(nèi)商品房價格的25%至30%。
金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理楊強宏對記者表示，由于“小產(chǎn)權(quán)”樓盤大多由村、鎮(zhèn)自己開發(fā)，不存在土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，且沒有繳納房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項稅費。即使以城市商品房價格的30%出售仍有很高利潤。
對于各地出現(xiàn)的購買“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象，國內(nèi)一些城市曾采取過曝光禁售等辦法，但楊強宏坦承，目前法律并沒有處罰方面的明確規(guī)定，處于模糊地帶。
由于村民建房本身是合法的，而爭議在于上市交易環(huán)節(jié)。近年來廣東等8省市已率先進行了集體土地直接入市的試點，但這些試點城市都又同時規(guī)定，通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地，不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。
對于集體土地能否像國有土地一樣直接入市，國土資源部相關(guān)人士曾表示該問題還沒有提上議事日程。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌對記者表示，集體建設(shè)用地用于商品房開發(fā)目前處于敏感階段，還涉及到農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地如何統(tǒng)一管理。
