小產(chǎn)權房，又稱農(nóng)民房，它并不是一個法律上的概念，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權房”是指農(nóng)民未繳納土地出讓金等費用，在自家宅基地或農(nóng)村集體土地上建設的房屋。其房產(chǎn)證少數(shù)為國家房產(chǎn)部門頒發(fā)，大多數(shù)產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由當?shù)氐泥l(xiāng)、鎮(zhèn)或街道政府、村民委員會或村民小組或某公司頒發(fā)。有的連當?shù)氐泥l(xiāng)政府、村民委員會或村民小組頒發(fā)的產(chǎn)權證也沒有，其僅僅是某一村民自建的沒有任何產(chǎn)權證的房屋。
1、集體建設用地用二商品房開發(fā)目前處于限制事管制階段，國家尚未出臺相應規(guī)定，關于“小產(chǎn)權房”的合法化尚地定論，因此購買“小產(chǎn)權房”尚存在可能導致合同無效的法律風險。
2、購買“小產(chǎn)權房”時，一定要注意審核出售房屋的合法手續(xù)，要求出賣人出示該項目的建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，并向建委驗證核實，否則不能購買。實踐中，未辦理合法手續(xù)的“小產(chǎn)權房”，通常為違法建筑 ，很有可能會被強拆。
3、即使是購買合法建造的“小產(chǎn)權房”，也存在以下風險：
不能取得產(chǎn)權證，合同雙方僅存在債權。房子建成后，盡管出賣人有處分權，但對于買受人來說，因其未備案，不能辦理權屬變更手續(xù)，所以雙方未發(fā)生物權變動。小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第 三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。
4、普通商品房的開發(fā)商，其開發(fā)資金受到銀行和有關政府部門的監(jiān)管，而“小產(chǎn)權房”的開發(fā)資金使用，處于無人監(jiān)控的狀態(tài)，容易出現(xiàn)問題。監(jiān)管缺位風險鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
5、法律效力風險“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般以認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋 買賣合同認定有效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織 和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
