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■適用房?jī)r(jià)廉靠的是政策

　　經(jīng)濟(jì)適用房因其強(qiáng)有力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)而為社會(huì)各方面所關(guān)注。作為社會(huì)保障商品房的物質(zhì)形態(tài)，經(jīng)濟(jì)適用住房是國(guó)家解決中、低收入家庭居住問(wèn)題的一項(xiàng)新舉措，為此政府給予了免收土地出讓金、減免各項(xiàng)稅費(fèi)等多項(xiàng)優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策的執(zhí)行使得經(jīng)濟(jì)適用住房的市場(chǎng)價(jià)格大大降低，同時(shí)也使得經(jīng)濟(jì)適用住房的交易流通中蘊(yùn)含了極大的潛在投資價(jià)值。特別是今年8月份以來(lái)，隨著國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易政策的陸續(xù)出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用住房的上市流通成為可能，從而也最終為經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)其投資收益敞開(kāi)了大門。

　　■品質(zhì)和商品房一樣

　　但從目前的市場(chǎng)需求情況來(lái)看，一部分購(gòu)房者對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的潛在投資價(jià)值并不了解，還存有疑慮。

　　同普通商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格低的原因在于政府稅費(fèi)的減免，而并不在于其品質(zhì)的降低，其規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等都與商品房并無(wú)二致，有的甚至超過(guò)普遍商品房。這也是經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)現(xiàn)其投資價(jià)值的基礎(chǔ)。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房在價(jià)格構(gòu)成、價(jià)格表現(xiàn)及產(chǎn)權(quán)交易方面又有其特殊性，這些特殊性是其實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的源泉。

　　■補(bǔ)足一定費(fèi)用就能上市

　　在我國(guó)，房屋的產(chǎn)權(quán)包括房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)，而土地使用權(quán)又分為出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種。購(gòu)買商品房的產(chǎn)權(quán)人享有房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)，而經(jīng)濟(jì)適用住房因享受政府的優(yōu)惠政策，房?jī)r(jià)中不包括土地出讓金，因此，其產(chǎn)權(quán)人享有房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》，劃撥土地使用權(quán)在上市交易時(shí)，還需補(bǔ)交土地出讓金，履行土地出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)。目前，北京市關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金的具體額度已有了明文規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房在上市交易時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)按經(jīng)濟(jì)適用住房所在地標(biāo)定地價(jià)的10％交納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。在標(biāo)定地價(jià)明確前，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3％交納。

　　可見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)距商品房的產(chǎn)權(quán)僅一步之遙，就在這一步之中蘊(yùn)含著極大的投資價(jià)值。尤其是對(duì)那些與周邊商品房相比差價(jià)較大的經(jīng)濟(jì)適用住房更是如此。

　　以通惠家園E組團(tuán)經(jīng)濟(jì)適用住房為例，該項(xiàng)目地處八王墳地區(qū)，緊臨地鐵站口，該地區(qū)普通商品房的價(jià)格在6500元／ 左右，而通惠家園僅售4000元／ 。以3％為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算其應(yīng)交土地出讓金，在已購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易時(shí)，需補(bǔ)交款項(xiàng)約為195元／ ，這樣其上市的成本將在4195元／ 左右，再扣除稅費(fèi)等因素，則該地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房者可獲得收益2000元／ 以上。

　　■內(nèi)在品質(zhì)具有投資性低價(jià)不以低質(zhì)為代價(jià)

　　有些人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房就是低質(zhì)量、粗制濫造的便宜貨，這其實(shí)是一種誤解。商品房與經(jīng)濟(jì)適用住房之間之所以存在價(jià)格上的巨大差異，主要是因?yàn)槎叩膬r(jià)格構(gòu)成不同。商品房的價(jià)格由開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成。而在經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格中，稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)則因政府的優(yōu)惠和嚴(yán)格限制而大大降低。經(jīng)濟(jì)適用住房可免交土地出讓金，大部分稅費(fèi)減半征收，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)也被限制在3％以內(nèi)。

　　所以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用住房的低價(jià)格并不是以犧牲房屋本身的質(zhì)量為代價(jià)。相反，當(dāng)前市場(chǎng)上部分經(jīng)濟(jì)適用住房的品質(zhì)甚至優(yōu)于普通商品房。比如望京新城A4區(qū)就是一個(gè)高品質(zhì)的現(xiàn)代化住宅區(qū)，它無(wú)論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量上，還是在未來(lái)的物業(yè)管理上，都是以跨世紀(jì)小康住宅的高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求的。小區(qū)實(shí)行的高標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計(jì)、高比例停車位數(shù)量、環(huán)保型的壁掛式采暖爐、智能化監(jiān)控、無(wú)障礙設(shè)計(jì)、人文環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等都是當(dāng)前北京居住社區(qū)建設(shè)中全新的內(nèi)容。類似這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，在以后上市流通時(shí)，其房屋的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力決不亞于周邊的普通商品房，所實(shí)現(xiàn)的價(jià)格和帶來(lái)的豐厚投資收益也自然有了保障。

　　■好戶型不提價(jià)

　　經(jīng)濟(jì)適用住房因受政策限價(jià)，定價(jià)浮動(dòng)空間較小，政府制定的最高限價(jià)已十分接近開(kāi)發(fā)商的成本，因此開(kāi)發(fā)商在制定價(jià)格時(shí)往往不考慮層次、朝向等影響戶型優(yōu)劣的因素，采用統(tǒng)一定價(jià)的方法。這就使購(gòu)房者能夠以同樣的價(jià)格買到層次、朝向等均令人滿意的戶型。而未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房在上市交易時(shí)，則不存在限價(jià)問(wèn)題，完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。每套房自然會(huì)因?yàn)榉课輰哟巍⒚娣e、朝向、戶型的不同而實(shí)現(xiàn)不同的價(jià)格。在目前商品房項(xiàng)目中，同一幢樓中由于層次、面積、朝向、戶型等原因帶來(lái)的房屋差價(jià)最高可達(dá)40％以上。由此可見(jiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房在戶型、朝向上也蘊(yùn)含了極大的投資性。因此購(gòu)買者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)盡早選購(gòu)，取得較滿意的戶型，以期在將來(lái)獲得較高的投資收益。

　　■物業(yè)、環(huán)境與商品房一樣

　　以上是由于經(jīng)濟(jì)適用住房的特殊性而帶來(lái)的投資價(jià)值，除此之外，經(jīng)濟(jì)適用住房在物業(yè)管理、小區(qū)品質(zhì)上與商品房也并無(wú)不同。首先，在物業(yè)管理上，經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)商一般采取商品房小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)與普通商品住宅差不多；其次，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房者的文化素質(zhì)水平也都與商品房類似。據(jù)通惠家園和望京新城A4區(qū)售樓處統(tǒng)計(jì)，購(gòu)買這兩處經(jīng)濟(jì)適用住房的客戶中，大專以上學(xué)歷的占70％以上。

　　所以說(shuō)，良好的物業(yè)管理和不亞于商品房的社區(qū)品質(zhì)也是經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)現(xiàn)其特有投資價(jià)值的基礎(chǔ)。

　　■怎樣選擇經(jīng)濟(jì)適用房

　　從目前北京地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目來(lái)看，主要有兩大類。一類是以通惠家園為代表，這類項(xiàng)目戶型小，總價(jià)低，兩居室80平方米，總價(jià)30萬(wàn)元左右，但交通十分便利，適合中等家庭購(gòu)買；另一類以望京新城A4區(qū)為代表，戶型大，總價(jià)較高，兩居室100平方米，總價(jià)40萬(wàn)元左右，小區(qū)位置也較遠(yuǎn)，但其規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，環(huán)境、品質(zhì)卓越，適合收入稍高家庭購(gòu)買。

　　■好區(qū)位又價(jià)廉的經(jīng)濟(jì)適用房有賺頭

　　對(duì)于前一類經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，其投資性在于區(qū)位及由于區(qū)位帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房的巨大差價(jià)，比如目前八王墳地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房的差價(jià)已達(dá)2000元／ 左右。隨著地鐵復(fù)八線的開(kāi)通，地鐵周邊的區(qū)位交通得到更大的改善，相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)有更大的增值潛力。

　　■戶型及設(shè)施好的項(xiàng)目贏在未來(lái)

　　對(duì)于后一類項(xiàng)目，其投資性在于該地區(qū)未來(lái)的發(fā)展前景及項(xiàng)目品牌的競(jìng)爭(zhēng)力。這類小區(qū)一般戶型設(shè)計(jì)超前，配套設(shè)施齊全，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)智能化程度及科技含量也都很高。隨著整體區(qū)位的改善及小區(qū)建設(shè)的完善，經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房之間的差價(jià)也會(huì)進(jìn)一步加大，小區(qū)的投資收益自然也不菲。