在商品房買賣關系中訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個法律上的概念，指的是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房買賣關系中買家履行合同后，一般會約定定金當?shù)肿鲀r款或者收回；如若買家不履行合同約定的義務，則無權要求返還已付的定金，如果是開發(fā)商不履行合同的，則應當雙倍返還已收的定金。我國《擔保法》還規(guī)定定金應當以書面的形式進行約定，而且不得超過主合同標準額的20%。當事人以書面形式對定金進行了約定并實際支付了約定的定金，則產(chǎn)生了一定的法律后果。
另一方面，定金作為合同履行的一種法定擔保方式，根據(jù)《擔保法》規(guī)定擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同，如若主合同無效，則定金條款一般就無效了(另有約定的，按約定)。換言之，如若主合同是無效的，則定金條款一般亦無效，收受定金的一方就必須無條件返還定金。如果因為一方過錯而造成主合同無效的，那么過錯一方就要承擔相應的民事責任，而不是承擔定金罰則沒收或雙倍返還定金了。
訂金不是一個法律上的概念，訂金指的是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質(zhì)，實際上它一種預付款。商品房買賣中，如果買家不履行合同約定的義務，并不代表他就喪失了請求返還訂金的權利；反之，如若開發(fā)商不履行義務亦無須雙倍返還已收取的訂金。雖然訂金不具有擔保的行政，但這并不意味著違反合同約定的一方就無須根據(jù)合同來承擔違約責任了。
值得一提的是，在簽訂正式的商品房預售合同之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不是關于房屋買賣的協(xié)議，因此不具備商品房預售合同的法律效力，它只是一份廣義的合同。如若認購書中有關于定金的條款，則如果購房者在簽訂認購書后又反悔，開發(fā)商是有權沒收購房者定金的；如果開發(fā)商違約，不愿與購房者簽訂正式的商品房預售合同，則購房者也有權要求開發(fā)商雙倍返還定金。但是如果認購書中約定的只是訂金而不是定金，那么就不會具備定金的法律后果，無法按定金罰則處理了。
由此可見，定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都存在有明顯的不同，因此上海房產(chǎn)律師建議大家在簽訂商品房買賣合同或認購書時，應當對此有充分的關注和理解，并根據(jù)自己的實際情況慎重地做出決定。
