房改房買賣合同法律效力
案例
原告黃某博義、張某博夫婦有位于貴陽市云巖區某博區路**號*樓*號(建筑面積32平方米)住房一套。該房系房改房，未交土地收益金，有產權證(產權比例100%)。1999年8月4日，原告因經濟困難，急需錢用，遂與被告郝某博敏、朱某博輝母子協商，簽訂《售房協議》一份，該協議約定，原告將此房出售給被告，售價為37000元，并就相關事項進行了約定。協議簽訂后，原告收了被告購房款37000元，同時將該房產權證及購房發票交給了被告。后一直未交納土地收益金，未進行產權過戶，產權所有人還是黃某博義。
2008年元月，原告黃某博義、張某博以“房屋買賣須辦理過戶手續方能生效，而該房系房改房，未交土地收益金，是不能買賣的，故原被告所簽《售房協議》是無效的，依法應予解除，被告應將該房及相應證件、發票歸還原告，原告愿退還其所交的購房款”為由起訴至貴陽市云巖區人民法院，請求：
1、依法判決解除原被告所簽《售房協議》;
2、判決兩被告將該房及相應證件、發票歸還原告，原告愿退還其所交的購房款。
云巖區人民法院作出(2008)云民一初字第71號民事判決：根據相關法律的規定，對于合同效力的認定，應從合同雙方當事人行為能力，對標的物的處分權利，合同內容及是否違反法律規定和損害公序良俗等方面來考量。
本案中，原、被告雙方在簽約時均具有完全民事行為能力，原告清楚知曉其是對所約定買賣的房屋進行處分，雙方亦清楚知曉所簽訂協議的各項約定，故該協議是原、被告雙方的真實意思表示。根據相關法理，辦理房屋產權過戶手續只是對合同所約定的內容進行履行，而并非是認定合同是否有效的條件，故對原告以房屋未進行登記過戶而致協議無效的主張，本院不予采納。且原、被告雙方自愿，并立有契約、被告已交付了房款，并實際使用和管理了房屋已愈八年多，故原、被告所簽訂的協議當屬有效協議。判決駁回原告黃某博義和張某博的訴訟請求。
筆者作為被告代理人參與了此案的審理。認為這是一個典型的房改房買賣一方悔約，要求認定買賣合同無效的案例，法院的判決正確。近年來普遍出現的房改房買賣糾紛有其深層次的政策背景，筆者不作敘述。僅以此案為引，對房改房的法律性質、上市出售、買賣合同效力等法律問題與讀者進行初淺的探討。
一、房改房的法律性質
1994年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工，已購公有住房即為房改房。房改分為三種方式，第一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有;第二種是以市場價購買，產權完全歸個人;第三種是以成本價購買，產權也歸個人。即房改房可分為部分產權的房改房(第一種)和全部產權的房改房(第二種和第三種)，前者指職工以標準價購買住房，從而取得住房的占有權、使用權和有限的收益權和處分權;后者則指職工以成本價購買住房，擁有房屋的全部產權。
從法律性質上講，部分產權的房改房實際上是代表國家行使國有資產管理權的住房單位和購房職工間的特殊共有關系。該“共有”表現在：
1.購房者所購住房的價值構成上包含有售房單位的出資部分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產權的房改房的標準價是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優惠價格，故其低于成本價，更低于市場價，不再是房屋商品價值的完整體現。實際上，標準價低于成本價的部分，是作為對職工的優惠補貼而由售房單位負擔的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產權比例。(這一點在產權登記時應有記載)
2.購房者將住房轉讓、出租所得收益在補交了土地使用權出讓金、交納有關稅費后，由售房單位和購房者按各自產權比例分配。
3.購房者將該房進入市場交易時，售房單位享有優先購買權和承租權。但部分產權所體現的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現出“特殊性”：首先，部分產權中的售房單位在該房屋進入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產權的購房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產權中的售房單位只有在購房者將該房屋進行交易時才有權就該收益依產權比例進行分割，否則，購房者享有某博久使用權和繼承權，售房單位不能就其享有的產權比例進行分割。
相對部分產權而言，全部產權的法律性質簡單得多。就如本文案例中原告一樣，購房者以成本價購買其承租的公房后，擁有100%產權，該公有住房就變為私有住房，購房者系該房的所有權人并取得房屋所有權證，可以上市出售，但其在行使所有權時也要受到一定的限制。比如，按《貴州省房改房上市交易試行辦法》規定，經縣以上政府房改部門批準后才能上市交易，不能因此造成新的居住困難，職工出售房改房后不得以任何理由再向單位或房地產管理部門申請分配或購買住房，不得再購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優惠政策的住房和租賃公有住房等等。
二、房改房的上市出售
為了促進房地產市場的發展和存量房的流通，滿足居民改善居住條件的需要，根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》及有關規定，1999年建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，規定已取得合法產權證書的房改房可以上市出售，但有下列八種情形之一的不得上市出售：
(一)以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的;
(二)住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;
(三)處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的;
(四)產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
(五)已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;
