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論房地產(chǎn)拍賣糾紛中的利益平衡機制
文應(yīng)勤榮
一、我國房地產(chǎn)拍賣的現(xiàn)狀及問題
1、房地產(chǎn)拍賣發(fā)展速度快，所占拍賣份額較大
自1986年我國恢復發(fā)展拍賣業(yè)以來，拍賣領(lǐng)域不斷擴展，拍賣已經(jīng)進入了文物藝術(shù)品、機動車、房地產(chǎn)、股權(quán)、無形資產(chǎn)等領(lǐng)域。在房地產(chǎn)拍賣領(lǐng)域最先得以實踐的是土地使用權(quán)的拍賣。從1987年深圳市首次成功地以拍賣方式出讓一宗國有土地使用權(quán)開始，至今除西藏自治區(qū)以外全國其他的省(自治區(qū)、直轄市)都建立了國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓制度。據(jù)國土資源部統(tǒng)計，招標拍賣掛牌出讓土地面積、價款分別由1999年的1082公頃、114億元，提高到2003年的5.19萬公頃、2937.76億元。全國招標拍賣掛牌出讓土地面積占出讓土地總面積的比例由1999年的不足2%上升到2003年的27.78%。在房產(chǎn)拍賣方面，因經(jīng)濟糾紛中法院強制執(zhí)行而進行的房地產(chǎn)拍賣占據(jù)了主流，另有少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商項目清盤中的尾房拍賣，而真正以拍賣方式為營銷手段的商品房拍賣還很少。總體來看，房地產(chǎn)拍賣額在拍賣行業(yè)的經(jīng)營項目中所占的比例較大。2002年全國拍賣企業(yè)累計成交額9425956.31萬元，房地產(chǎn)拍賣成交額8557128.38萬元，在各經(jīng)營項目中占56%。2003年全國拍賣企業(yè)累計成交額2259960.75萬元，房地產(chǎn)拍賣成交額4747603.38萬元，在各經(jīng)營項目中占36%。
以上狀況的出現(xiàn)與房地產(chǎn)拍賣的特點緊密相關(guān)。第一，房地產(chǎn)價格對市場極為敏感，也是樓市競爭中的主要因素，而房地產(chǎn)拍賣恰恰具有良好的價格發(fā)現(xiàn)功能。在拍賣中，價格被公開透明的競買過程操控，最終的成交價格最接近于買賣雙方的心理價位和市場價值，容易被雙方所接受。第二，房地產(chǎn)的價值較大，在經(jīng)濟活動中經(jīng)常被用作抵押或債務(wù)償還物品，并通過拍賣變現(xiàn)清償債務(wù)。第三，房地產(chǎn)位置固定、易于控制、價值高昂的特點使得法院在執(zhí)行過程中越來越傾向于將被執(zhí)行人所有的房產(chǎn)作為執(zhí)行標的加以執(zhí)行。法院將依法查封的被執(zhí)行人所有的房產(chǎn)委托拍賣機構(gòu)進行公開拍賣以達到執(zhí)行目的，已成為人民法院處置房地產(chǎn)執(zhí)行標的的主要方式。第四，房地產(chǎn)拍賣拍品來源多樣化。目前我國房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)主要來源于以下幾個方面：(l)政府部門委托的土地使用權(quán)拍賣。根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，經(jīng)營性用地的使用權(quán)必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。土地管理部門不具備拍賣的資質(zhì)，通常需要委托拍賣機構(gòu)進行土地一級市場的出讓拍賣。(2)法院委托的查封抵債房地產(chǎn)拍賣。(3)債權(quán)人委托的抵押房地產(chǎn)拍賣。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》，抵押權(quán)人有權(quán)將抵押房地產(chǎn)直接委托給拍賣行拍賣，但實踐中一般都是由抵押權(quán)人向法院提起訴訟，法院對抵押房地產(chǎn)予以凍結(jié)，法院庭審后下達判決書或裁定書，由法院委托拍賣行進行拍賣變現(xiàn)。(4)法人委托拍賣的房地產(chǎn)，主要是開發(fā)商急于脫手的尾房。(5)自然人委托拍賣的房地產(chǎn)。
2、房地產(chǎn)拍賣法律關(guān)系比較復雜，容易產(chǎn)生糾紛
（1）房地產(chǎn)拍賣中涉及的當事人較多
一般的房地產(chǎn)拍賣活動當事人包括拍賣人，競買人(拍得標的物之后稱為買受人)和委托人(強制性拍賣中的委托人是人民法院，任意性拍賣中的委托人是房屋的所有人)。如果在房地產(chǎn)上還設(shè)定了抵押或者房產(chǎn)所有人在該房產(chǎn)被買受人拍得并辦理過戶登記之前已將其轉(zhuǎn)賣給第三人，那么該房地產(chǎn)的拍賣還將涉及到抵押權(quán)人和第三人的權(quán)益保護問題。
（2）我國房地產(chǎn)市場的管理模式比較復雜，容易造成拍品瑕疵
中央的房地產(chǎn)市場管理是由建設(shè)部和國土資源部共同進行的，省、自治區(qū)和直轄市沿用中央的管理模式。市、縣的房地產(chǎn)市場管理存在兩種模式，絕大多數(shù)市、縣的房地產(chǎn)市場是由建設(shè)局(房產(chǎn)局)和國土資源局共同管理，少數(shù)市、縣的房地產(chǎn)市場是由建設(shè)局(房產(chǎn)局)和國土資源局合并為一個局來統(tǒng)一管理，即實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一管理。抵押中的財產(chǎn)一般都由抵押人控制，如果抵押權(quán)人未能有效控制抵押物的有效證件，在土地和房屋管理部門分開設(shè)置的地方就容易出現(xiàn)重復抵押和分頭抵押行為。如個別債務(wù)人將《土地使用證》在A銀行進行抵押貸款，又將《房屋所有權(quán)證》在B銀行進行抵押貸款，而法院只是受理了其中一家銀行的訴訟，并裁定強制執(zhí)行、委托拍賣。若拍賣人沒有全面查核，拍賣成交后就難以辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，出現(xiàn)法律糾紛。
（3）無證房地產(chǎn)的拍賣容易導致糾紛
根據(jù)我國土地管理部門和房屋管理部門的要求，進行拍賣轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應(yīng)當是產(chǎn)權(quán)明晰的。可是在我國，因法院強制執(zhí)行而進行的房地產(chǎn)拍賣仍占主流，在法院裁定委托的強制拍賣中，被執(zhí)行人對于房地產(chǎn)的拍賣通常是不情愿的，有的被執(zhí)行人甚至已經(jīng)逃匿。在這種情況下，法院和拍賣公司都不可能為該房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)證書并墊付相應(yīng)的費用，所以要求拍品帶有齊全的產(chǎn)權(quán)證書交付拍賣是比較困難的。實踐中的解決辦法是按房產(chǎn)現(xiàn)狀進行拍賣，成交后由新的買受人申請補辦，否則法院就無法實施強制執(zhí)行。如果不能對無證房地產(chǎn)出現(xiàn)瑕疵的原因進行詳細考察，就辦理產(chǎn)權(quán)過戶的事宜與當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門進行協(xié)商，即使拍賣成交之后也難以完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，使得買受人的利益無法得到保障，拍賣公司也因此受到損失。
二、構(gòu)建解決房地產(chǎn)拍賣糾紛的利益平衡機制
1、解決復雜房地產(chǎn)拍賣糾紛的原則是利益平衡
法律糾紛的解決實質(zhì)上是一種民事利益或者民事權(quán)利的配置，配置得公平，糾紛解決得就好。這種配置一般通過兩種方式，一是規(guī)則的方式，另一個是橫平的方式。前者是指法律通過明確的權(quán)利設(shè)定來配置利益，任何分配都有明確的法律條文為依據(jù)。后者則針對一些法無明文規(guī)定的情形，在規(guī)則缺失的情況下只能從法律原則出發(fā)，按照個案中各方利益均衡來解決具體的糾紛。在我國，沒有針對房地產(chǎn)拍賣的統(tǒng)一法，在《拍賣法》中也沒有就房地產(chǎn)拍賣作出專門的規(guī)定，有關(guān)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當遵循的規(guī)則散見在各部門法之中，所以我國房地產(chǎn)拍賣方面的法律規(guī)制就適合于采用橫平的方式來解決出現(xiàn)的糾紛。雖然房地產(chǎn)拍賣中產(chǎn)生的糾紛不能在現(xiàn)行法中找到直接的解決方案，但是我們可以從基本法律原則出發(fā)，構(gòu)建房地產(chǎn)拍賣中的利益平衡機制，以法律原則填補法律適用的不足，以資平衡與救濟。