導讀：房產拍賣有哪些程序呢?房產拍賣過程中容易遇到哪些陷阱?面對這些陷阱有無解決措施?請看本文詳細介紹：
房產拍賣的基本程序
1、拍賣行接受客戶委托
房產的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。
2、拍賣的鑒定與估價
對拍賣房產進行鑒定和估價是拍賣前的第一項準備工作，核定房產評估必須由房地產評估師進行，并對評估結果承擔相應責任。
3、確定拍賣房產底價
指拍賣成交應達到的最低價格基數，底價過高會導致拍賣失敗，過低又會使委托人受經濟損失。底價確定后，當事各方應保守秘密。
4、確定拍賣日期
日期擬訂和拍賣房產的產別、用途、數量都有關。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。
5、發布拍賣公告
拍賣是一種公開競買活動，必然發拍賣公告，主要反映拍賣房產的內容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。
6、審查競買人資格
參加房產拍賣的競買人應是具有民事權利與相應民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應的證明文件。
7、競買人繳付保證金
在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉為價金，競買未成功，保證金如數退還。
8、組織拍賣會實施
拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責記錄的記錄員、監督拍賣實施的監拍員及協助實施拍賣的其他人員共同實施。
9、拍賣品的權屬移交
房產一旦成交，拍定人交付拍賣款和傭金，簽署拍賣成交確認書，即完成了拍賣房產的權屬轉移。買受人從拍賣行或執行法院領取房產權利轉移證明后，就取得了該房產的所有權或使用權。
房產拍賣過程中容易出現的陷阱
1、三證不全，引發后患。
案例：杭州武林路一處沒有產權證的房產，因單位欠款被法院強制執行，將使用權抵押給債權人。債權人又將房屋的使用權拍賣，多個競買人共同取得了該使用權。在實際使用中，這幾名業主就電梯、公共通道等公共設施的使用產生了很大的矛盾，但因為誰都沒有取得該房屋的產權證，公共設施到底該怎么使用也沒有依據。如果三證齊全，這個問題就不會出現。
解決措施：除業主協商解決外，可向委托人追究責任。最后結果有兩種，一是委托人辦理房產證;二是退回標的。如果是法院強制執行的，法院會與原房主(或開發商)協商辦理房產證，或者退回標的。不過，這種情況下，拍賣款往往已被法院執行(交給債權人)。
2、共有財產，一人委托拍賣，其他共有人卻不知情。
案例：張女士花了80萬元從某男子手中拍得一套公寓，正準備去辦理過戶手續，卻被告之法院要收回該房屋。原來，這套公寓屬于該男子夫妻的共同財產，雖然產權證上的“房屋所有人”寫的是該男子一人的名字，但因是婚后所買，因此其妻也是這套公寓的所有人之一。而拍賣時，其妻子并不知情，她在得知房屋被拍賣后上訴到法院，法院經審理后認為其丈夫在沒有得到該房屋其他共有人同意的情況下，擅自將房屋拍賣，裁定這次拍賣無效，將房屋恢復到了拍賣前的狀態。張女士白忙了一場。
解決措施：根據相關法律，房屋所有人拍賣共有房產時，需有其他共有人的書面同意，否則，這次拍賣即屬于無效拍賣。如果所有人屬于故意欺詐，責任由該所有人承擔。所有人在不了解相關法律的情況下委托拍賣，而拍賣公司沒有了解清楚事實而將該房產拍賣，該拍賣公司要承擔相應責任。
3、房屋原所有人的抵押、債務等關系被隱瞞。
案例：某房屋因所有人與一企業發生債務而被拍賣，買受人支付拍賣款100萬元，這些拍賣款全部被用于債務償還。幾天后，買受人卻發現該房已被法院查封，無法過戶。原來，該房在銀行還有50萬元按揭款久未償還，又被銀行告上了法庭。
解決措施：買受人應向委托人要回拍賣款，退回標的。但如果拍賣款已不在委托人手上，買受人將十分被動。
4、公司購房歸入個人名下，個人將房屋擅自拍賣。
案例：某公司以一名職工的名義購買了1套商品房，該職工在未征得公司同意的情況下，隱瞞真相委托拍賣公司將這套商品房拍了出去，得拍賣款53萬元。公司知道后想追回房子。
解決措施：委托人故意欺騙，拍賣公司和買受人都沒有過錯。委托人應將拍賣款交給實際的房東，即購房的公司。或將拍賣款退回買受人，由公司收回房子。
