2006年，商鋪?zhàn)赓U依然是投資市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)，一方面市中心一些熱門地段一鋪難求，另一方面，社區(qū)商鋪也進(jìn)入了不同區(qū)域因配套交通等不同條件形成的冷熱不均的局面。而商鋪?zhàn)赓U在日漸趨熱的同時(shí)，也產(chǎn)生了5類新型糾紛，成為2006年商鋪?zhàn)赓U過程中的典型。如何未雨綢繆，在租賃商鋪中把握先機(jī)，上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展、沈獻(xiàn)磊兩位律師，從2006年五大典型案例的分析中，為你找出商鋪?zhàn)赓U中未雨綢繆防止糾紛發(fā)生的方案
●典型糾紛類型一保障獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)
商家往往不愿意同其他同行離得太近，所以在商鋪?zhàn)赓U中商家常常希望通過獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的約定，來實(shí)現(xiàn)自己在一定范圍內(nèi)的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)。但獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)如果約定不明確，糾紛就在所難免。下面就通過一個(gè)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的案例，提醒在租賃商鋪時(shí)如何保證自己的“獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)”。
[案例]
甲乙雙方就A商鋪簽訂租賃合同，約定乙方租用A商鋪用于裝飾裝潢業(yè)務(wù)。由于乙方不希望有其它裝潢公司在商鋪所屬大廈做裝潢業(yè)務(wù)，故在合同中約定：乙方入駐B大廈后，甲方保證B大廈中將不再有其它裝潢公司從事裝飾裝潢業(yè)務(wù)。乙方入住不久，發(fā)現(xiàn)在大廈中出現(xiàn)了一家家居公司，推出“整體家居解決方案”業(yè)務(wù)，據(jù)查證該公司其實(shí)在從事家庭裝潢業(yè)務(wù)。乙方想根據(jù)合同約定要求甲方承擔(dān)責(zé)任的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)自己正處在極為不利的境地。首先，“家居公司”并不能等同于“裝潢公司”。該公司從事裝潢業(yè)務(wù)，是否意味著甲方對(duì)該條款的違反；其次，“整體家居解決方案”并不能等同于裝潢業(yè)務(wù)，雙方?jīng)]有在合同中對(duì)什么是裝潢業(yè)務(wù)作明確界定；最后，甲方違約并不等同于乙方可以解約，雙方?jīng)]有在合同中明確甲方的違約責(zé)任。律師點(diǎn)評(píng)：
律師認(rèn)為，要保證商鋪?zhàn)赓U中獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，該條款包含下列內(nèi)容：
■明確獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義。比如本案中，應(yīng)明確任何其它公司或自然人都不得在大廈內(nèi)從事裝潢業(yè)務(wù)，以免去對(duì)“家居公司”束手無策的尷尬境地；而且，對(duì)裝潢業(yè)務(wù)也要予以明確的定義，以免有人以所謂“整體家居解決方案”打擦邊球。
■明確違約責(zé)任。如解除合同、繼續(xù)履行，把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手趕出去、要求賠償或是要求出租方支付一定數(shù)額違約金。如果承租方簽約時(shí)還沒有把握，不妨事先咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師或者由律師陪同簽約把關(guān)，以避免不必要的損失。
●典型糾紛類型二
承租方的解約權(quán)
在商鋪?zhàn)赓U中，由于涉及的財(cái)產(chǎn)較大，所以在簽訂合同時(shí)，承租方既要考慮怎樣履行合同，又要考慮怎樣保證自己在特殊情形下解約退租的權(quán)利。否則，當(dāng)你由于某種原因需要解除合同時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生糾紛和損失。[案例]
吳先生看中一處沿街商鋪打算用來經(jīng)營(yíng)餐飲，于是與房東簽訂了租賃合同，就租期、租金、裝修、租賃用途等事項(xiàng)作了約定。同時(shí)，房東答應(yīng)協(xié)助辦理餐飲業(yè)的相關(guān)手續(xù)。但裝修接近完畢時(shí)，吳先生發(fā)現(xiàn)該商鋪的電容量?jī)H為5千瓦，根本無法經(jīng)營(yíng)餐飲，而且商鋪的基本設(shè)施達(dá)不到要求，造成經(jīng)營(yíng)餐飲的許可證一直批不下來。吳先生想解除合同，卻發(fā)現(xiàn)雙方對(duì)此根本沒有約定。吳先生認(rèn)為房東違背了當(dāng)初的承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而房東則認(rèn)為，電容量和基本設(shè)施不是自己能夠控制的，合同約定的義務(wù)自己全都做到了。在無法協(xié)商的情況下，吳先生不得不向法院起訴。[律師點(diǎn)評(píng)]
對(duì)于承租方來說，至少要考慮三種需要解除合同的情況。
■出租方違反約定，使自己的合法利益受到損害。作為承租方要在合同中明確出租方的義務(wù)及責(zé)任承擔(dān)方式。
■由于第三方原因使合同無法繼續(xù)履行時(shí)，如何解除合同。比如由于政府規(guī)劃的變化，導(dǎo)致商鋪被拆除。這種情況下，房東可以得到相應(yīng)的補(bǔ)償，但承租方卻不能直接得到這種補(bǔ)償。所以需要在合同里約定在雙方都沒有過失的情況下，須解除合同的，承租方應(yīng)得到一定的補(bǔ)償。
■由于自己的經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化，承租方需要終止協(xié)議的。如業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善，在這種情況下承租方往往要承擔(dān)違約責(zé)任，自己投入就不用說了，還要賠給出租方幾個(gè)月的房租才能了事。而如果雙方在合同中作些特殊約定，事先做好準(zhǔn)備，那么真的退租時(shí)就比較容易解決。
●典型糾紛類型三
特殊用途
做生意的人租用商鋪開什么店事先肯定都經(jīng)過一定的籌劃思考。可不少人在租商鋪時(shí)往往只是口頭上跟出租方表示將來要開什么店，在租賃合同中很少明確。等到自己裝修扎進(jìn)去之后，可能會(huì)由于種種原因這一類的店根本開不出來。回頭要退租，卻并不那么容易。[案例]
張先生租了個(gè)沿街鋪面準(zhǔn)備做汽車裝潢生意，可當(dāng)準(zhǔn)備開張時(shí)，卻遭到附近居民的抗議，理由是該沿街鋪面屬于小區(qū)整體規(guī)劃范圍，汽車裝潢影響小區(qū)居民的休息和周邊環(huán)境。張先生不得已想退租，并要求房東賠償自己的裝修等損失。可律師告訴他，當(dāng)初租鋪面的用途并未明確為汽車裝潢，要求退租和獲得房東賠償比較難。因?yàn)榧幢銖埾壬?dāng)初口頭告知了房東，但如果沒什么證據(jù)那就等于沒說。[律師點(diǎn)評(píng)]
不同的商鋪，可能由于其規(guī)劃、設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施、環(huán)境等不同而有不同的商業(yè)用途。在簽訂租賃合同之前，承租人務(wù)必要考察該商鋪是否符合自己的租賃用途。
在具體簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)該確定如下條款：首先，要求出租人就該商鋪的所有相關(guān)情況作詳細(xì)的陳述和保證；其次，明確此次租賃的用途，比如餐飲、汽車裝潢等；再次，明確在開店過程中出租方對(duì)于相關(guān)手續(xù)的協(xié)助辦理義務(wù)；最后，明確相關(guān)手續(xù)無法辦妥或者由于其他非承租人原因?qū)е聼o法開業(yè)的，承租人解約退租的權(quán)利和損失賠償方式。
●典型糾紛類型四
承租人優(yōu)先承租權(quán)
生意人租用商鋪經(jīng)過多年經(jīng)營(yíng)后，在一定的范圍內(nèi)會(huì)形成一定的商業(yè)影響，這無疑是一種無形資產(chǎn)。如果租期屆滿后出租人將商鋪收回，他們就要承受著這種無形的損失。為此，大多數(shù)生意人希望能享受該商鋪的優(yōu)先承租權(quán)，可真正操作起來卻比較難。[案例]
租客彭某與某區(qū)住宅產(chǎn)品大市場(chǎng)簽訂一份門面租賃合同，雙方約定由彭某租賃該住宅產(chǎn)品大市場(chǎng)的E20號(hào)門面。經(jīng)過3年苦心經(jīng)營(yíng)，彭某的生意逐漸紅火起來。2005年12月31日合同到期時(shí)，彭某要求繼續(xù)與住宅產(chǎn)品大市場(chǎng)續(xù)簽門面租賃合同遭到拒絕。彭某無奈只得起訴到法院，在二審時(shí)彭某的優(yōu)先承租權(quán)才得到確認(rèn)。但是彭某的優(yōu)先承租權(quán)實(shí)際執(zhí)行卻很困難，如果出租人聲稱暫時(shí)不再出租，或有其他人以高于彭某的價(jià)格承租該門面，那么彭某的優(yōu)先承租權(quán)就只能落空。[律師點(diǎn)評(píng)]
