日前，黑龍江省雞某縣人民法院就一起承租他人房屋甲醛超標(biāo)引發(fā)的合同糾紛作出判決。
2009年10月，房主安某將剛裝修好的一套110平方米的房屋租賃給劉某，雙方簽訂了房屋租賃合同：租賃期限為兩年，每月租金900元，如果一方不履行合同義務(wù)導(dǎo)致違約，違約方要給付對方1000元違約金。
劉某和家人入住后不久，其妻子、兒子感到頭昏、心慌不舒適。經(jīng)他人提醒，劉某委托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)所對房屋內(nèi)空氣進(jìn)行了檢測。經(jīng)檢測認(rèn)定，該出租房屋主臥室內(nèi)空氣游離甲醛含量每立方米0.313毫克(技術(shù)要求為每立方米含量小于或等于0.08毫克)。為此，劉某找到安某協(xié)商，要求解除房屋租賃合同并按合同約定，安某應(yīng)向劉某支付違約金1000元。
安某認(rèn)為雙方簽訂房屋租賃合同的當(dāng)初，其沒有對房間的基本情況對劉某進(jìn)行隱瞞，劉某經(jīng)過仔細(xì)查驗(yàn)后雙方才簽訂租賃合同，不同意解除合同，拒絕支付違約金。
為此，劉某訴至法院，要求解除雙方的房屋租賃合同并要求安某按合同支付違約金1000元。
法院審理認(rèn)為，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。本案中，原告租賃房屋的用途是居住，因而出租方保證其所出租的房屋符合居住條件是其最主要的法定義務(wù)，而事實(shí)表明，該出租房屋內(nèi)的甲醛嚴(yán)重超標(biāo)，原告及家人居住其內(nèi)頭昏難受，該出租房屋主臥室內(nèi)空氣游離甲醛含量嚴(yán)重超標(biāo)，顯然不符合居住條件和居住用途。判決雙方解除租賃合同，被告支付原告違約金。
說法：
本案，出租方構(gòu)成違約是房屋租賃合同解除的法定條件。那么，本案作為被告的出租方是否構(gòu)成違約呢?按照我國《合同法》第216條之規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”本案中，原告租賃房屋的用途是居住，因而就要求作為出租方應(yīng)保證其所出租的房屋符合居住條件是其最主要的法定義務(wù)。而現(xiàn)在的事實(shí)表明，該出租房屋內(nèi)的甲醛嚴(yán)重超標(biāo)，原告及家人居住其內(nèi)頭昏難受，該出租房屋主臥室內(nèi)空氣游離甲醛含量嚴(yán)重超標(biāo)，顯然不符合居住的條件和居住用途。這也就是說，被告作為出租方?jīng)]有履行自己的法定義務(wù)，是一種違約行為。也可能有人會(huì)認(rèn)為，被告在合同的訂立和履行過程中既沒有欺騙，也沒有隱瞞行為，甚至當(dāng)初房主也不知道自己出租的房屋甲醛嚴(yán)重超標(biāo)，被告對房屋甲醛超標(biāo)并沒有主觀過錯(cuò)。但我國《合同法》并不要求以有過錯(cuò)作為承擔(dān)違約責(zé)任的先決條件，只是規(guī)定了因不可抗力不能履行合同義務(wù)時(shí)，才可以部分或全部免除責(zé)任。
本案中，作為出租人的被告提供甲醛嚴(yán)重超標(biāo)不適合居住的房屋，顯然不屬于被告不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況，即不能認(rèn)定此種情況為不可抗力。因而作為被告的出租人對自己不能履行合同義務(wù)的違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以，法院支持原告的訴訟請求。
