(2002)穗中法民二終字第02577號(hào)
廣州市中級(jí)人民法院民事判決書
上訴人(原審原告)：池某昌，男，1964年*月*日出生，漢族，住廣州市白云區(qū)西槎路**號(hào)**房。
委托代理人：劉某，廣東某律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)：廣州市某地產(chǎn)有限公司，地址：廣州市白云區(qū)柯子嶺景云路**號(hào)之二。
法定代表人：黃某軍，職務(wù)：董事長。
委托代理人：林添某、馮某平，均系該公司職員，通訊地址同上。
被上訴人(原審被告)：李某松，男，漢族，原廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)總公司同德分公司法定代表人，住廣州市白云區(qū)西槎路*號(hào)。
被上訴人(原審被告)：黃某華，男，1956年*月*日出生，漢族，住廣州市白云區(qū)神山鎮(zhèn)某村某隊(duì)。
委托代理人：謝某毅，廣東某律師事務(wù)所律師。
上訴人池某昌因房屋買賣糾紛一案，不服廣州市白云區(qū)人民法院(2002)云法新民初字第534號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)為，黃某華將掛靠廣州市白云區(qū)第三建筑工程公司與廣州市第三建筑工程公司合作建設(shè)所得的房屋，以其開辦的恒德苑售樓部名義與池某昌簽訂《認(rèn)購住宅樓合同書》是雙方真實(shí)意思表示，該行為并無違反法律禁止性規(guī)定，雙方應(yīng)依約履行。池某昌購房時(shí)誤認(rèn)為售樓方為廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司(原廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總公司同德分公司)，鑒于池某昌不是與廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司簽訂《認(rèn)購住宅樓合同書》及該公司并無收取其房款，故池某昌以廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司與黃某華存在惡意串通和欺詐行為而解除《認(rèn)購住宅樓合同書》理由不成立。黃某華已依約將房屋交付給池某昌，池某昌亦應(yīng)依約履行合同，故池某昌以此為由要求解除《認(rèn)購住宅樓合同書》，要求退還其購房款、賠償裝修費(fèi)損失無法律依據(jù)，不予支持。因池某昌無提供證據(jù)證實(shí)其與廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司簽訂《認(rèn)購住宅樓合同書》及向該公司交納房款60000元，不予認(rèn)定。李某松經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，依法缺席判決。據(jù)此，原審法院于2002年11月4日作出判決：駁回池某昌的訴訟請(qǐng)求。受理費(fèi)2921元由池某昌負(fù)擔(dān)。
判后，上訴人池某昌不服，向本院提起上訴稱：上訴人向原審法院提交的證據(jù)表明，被上訴人黃某華與廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司惡意串通，從而使合同無效，侵犯了上訴人的合法權(quán)益。原審法院無視上訴人提交的證據(jù)，不予認(rèn)定，反而認(rèn)定一些莫名其妙，沒有證據(jù)予以證明的事實(shí)。既然售樓部是黃某華開辦的，為何要打同德分公司的招牌而不掛黃某華的招牌?既然爭議房屋是黃某華個(gè)人的，合同為何不寫黃某華卻使用同德芬公司的格式合同?同一房號(hào)的另一買主謝小燕的認(rèn)購合同書上為何加蓋有廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司的公章等等。顯而易見，被上訴人黃某華與廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司串通一氣，共同欺騙上訴人，實(shí)為黃某華個(gè)人的房屋卻以同德分公司的名義銷售，違背了上訴人的真實(shí)意思。故請(qǐng)求撤銷原判，判令被上訴人退還上訴人的樓款60000元，裝修費(fèi)20000元，對(duì)講門費(fèi)380元，本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。
被上訴人廣州市某地產(chǎn)有限公司、黃某華均答辯同意原審判決。
被上訴人李某松經(jīng)本院依法公告?zhèn)鲉緵]有到庭發(fā)表意見。
本院經(jīng)審理查明，2000年8月21日，上訴人與廣州市白云區(qū)恒德苑售樓部(以下稱恒德苑售樓部)簽訂《認(rèn)購住宅樓合同書》，約定：上訴人購買該售樓部位于廣州市白云區(qū)西槎路561號(hào)D601房，建筑面積53.65平方米，成交價(jià)格140000元;首期房款60000元，余下80000元辦理按揭;上述房地產(chǎn)辦理公證、轉(zhuǎn)讓、《房地產(chǎn)證》等手續(xù)需交納的稅、費(fèi)款由雙方按規(guī)定各自承擔(dān);辦理過戶由恒德苑售樓部負(fù)責(zé)稅費(fèi)，辦理按揭費(fèi)用由上訴人負(fù)責(zé);該合同加蓋了恒德苑售摟部財(cái)務(wù)專用章及譚瑞尤簽名。簽訂合同次日，上訴人接收了訟爭房屋。同月23日，上訴人向恒德苑售樓部交納了首期房款60000元、防盜對(duì)講門費(fèi)380元，因購房合同中爭議房屋的地址與另一購買人的住址相沖突，故收據(jù)寫為春風(fēng)閣D603房。上訴人收樓后進(jìn)行了裝修并入住。
另經(jīng)查明，訟爭房屋所在的恒德苑商住樓是被上訴人黃某華掛靠廣州市白云區(qū)第三建筑工程公司與廣州市第三建筑工程公司合作建設(shè)所得，廣州市第三建筑工程公司領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證，爭議房屋的產(chǎn)權(quán)人為被上訴人黃某華。廣州市房地產(chǎn)測繪所于2001年11月15日對(duì)該房屋出具了《房屋面積測量成果報(bào)告書》和《房地產(chǎn)分戶圖》。恒德苑售樓部是被上訴人黃某華個(gè)人開辦，譚瑞尤由黃某華雇請(qǐng)。廣州市某地產(chǎn)有限公司原名稱為廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總公司，廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總公司同德分公司由原廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總公司組建，原法定代表人系李某松，廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總公司同德分公司于2001年3月注銷。上訴人無提供證據(jù)證實(shí)其是與廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司簽訂《認(rèn)購住宅樓合同書》及向該公司交納房款60000元。
本院在審理本案期間，致函廣州市國土資源和房屋管理局咨詢有關(guān)房屋分戶出售的問題。該局于2003年4月24日函復(fù)稱：一個(gè)套間應(yīng)當(dāng)在可以分割的前提下，才能分戶出售。分戶出售時(shí)，產(chǎn)權(quán)人必須先到廣州市房地產(chǎn)測繪所將擬出售的房屋分割分戶測繪，再到房地產(chǎn)交易部門辦理交易手續(xù)。一個(gè)套間分戶出售并辦理交易登記手續(xù)后，可以分別辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，具體有以下兩種情況：1、測繪所能按《房地產(chǎn)測繪規(guī)定》分割分戶測繪的，辦理交易過戶后按分割后的分戶圖分別核發(fā)房地產(chǎn)證;2、測繪所不能分割分戶測繪的，辦理交易過戶后按其共有份額或面積核發(fā)房地產(chǎn)證和共有證。
