樓市調(diào)控新政催生的法律糾紛一瞥
近日，筆者顏宇丹律師接到不少房地產(chǎn)法律糾紛的咨詢，從以下的兩個典型案例中，讀者可以了解到中央最近重拳出擊調(diào)整房價政策下的樓市反應(yīng)。
案例一：
王先生前段時間作為買方購買了一套二手房，交了兩萬元定金后王先生已經(jīng)準(zhǔn)備好了首期款，可是當(dāng)王先生和中介多次催促賣方一起去做首期款的銀行監(jiān)管，賣方總是找借口拖著。原來才一周多時間王先生購買的這套房的同地段同戶型的二手房就漲了十多萬，賣方見房價飚升翻悔反價，要求王先生加價否則不賣。由于王先生和賣方簽訂的預(yù)約買賣合同中僅約定賣方違約按定金罰則雙倍返還定金，賣方毀約的成本很低，而如果王先生因此放棄這套房，卻損失了房價上漲帶來的利益。因此王先生找到本律師，請我代理他起訴賣方要求按合同約定價繼續(xù)履行合同。為預(yù)防賣方在訴訟期間一房二賣，在我的建議下王先生準(zhǔn)備在訴訟中對涉案房屋進(jìn)行財產(chǎn)保全，查封了這套房產(chǎn)后賣方就不能再進(jìn)行交易了。
當(dāng)一切材料都準(zhǔn)備齊正要起訴的時候，4月14日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。緊接著的4月17日國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號，“新國十條”)，頒布了更為嚴(yán)厲的打擊投資投機(jī)購房，遏制房價上漲的具體措施。4月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部緊鑼密鼓地發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》。
這回絕不會象年初那樣出臺“國十一條”后樓市僅觀望了不久后又報復(fù)性反彈，僅四月份中央頻頻出臺的政策就表現(xiàn)了國家打壓房價的決心和力度，樓市驟然降溫，房價回調(diào)趨勢顯而易見。
在這個形式下，賣方不再堅持加價，主動找中介和王先生協(xié)調(diào)愿意以合同價繼續(xù)履行合同，而王先生也不再要求繼續(xù)履行合同，而是以賣方?jīng)]有按合同約定時間履行合同先行違約為由，要求解除合同并由賣方支付違約金。
案例二：
張小姐在深圳購買了一套二手房，正在辦理貸款之際，4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中規(guī)定“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。”而張小姐是外地戶口，深圳的社保還未繳足1年，銀行對她這種情況暫停發(fā)放貸款。而王小姐和賣方簽訂的的是中介自己印制的預(yù)約買賣合同，里面并未約定如果貸款沒有貸下來將如何處理，因為信貸政策的變動，現(xiàn)在王小姐無力全款支付房款，將面臨著被賣方要求承擔(dān)違約責(zé)任。
筆者顏宇丹律師一直建議買賣雙方在簽訂合同時要求中介提供深圳市國土房管局公布的《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》(2008年版)因為這個版本的合同條款約定的比較詳細(xì)，不容易產(chǎn)生糾紛。這是一個三方合同，由買賣雙方和居間方簽訂，但是由于中介公司為規(guī)避法律責(zé)任，往往提供自己印制的版本只由買賣雙方簽訂，合同條款約定得比較粗淺，容易產(chǎn)生法律糾紛。
深圳市國土房管局公布的示范文本中在第八條【付款方式】中是這樣約定的：“銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，雙方約定按以下第種方式處理：1、買方應(yīng)于銀行出具貸款承諾函之日起三日內(nèi)補(bǔ)足應(yīng)交款。2、合同解除，賣方應(yīng)在解除合同之日起三日內(nèi)全額退還買方已付所有款項。3、買賣雙方約定的其他付款方式：”如果張小姐和賣方當(dāng)時簽訂預(yù)約買賣合同時就約定好銀行承諾不足以支付房款余額或根本不放貸的情況下如何處理，就不會出現(xiàn)現(xiàn)在的糾紛了。
