北京市民劉女士交了40萬元的定金向祁女士購買一套房屋。然而，交完定金半年多后，房主祁女士發(fā)現(xiàn)樓市價格飛漲，當初賣房時“虧了”，于是以各種理由拒絕交房。劉女士因此起訴至法院要求祁女士履行合同。今天上午，北京市朝陽區(qū)人民法院判決了此案。值得注意的是，法院不但判房主雙倍返還定金80萬元，就連房子升值的那部分差價也讓房主賠償。這樣的判決傳遞出了法院對類似案件處理的司法態(tài)度。
2007年7月7日，劉女士與被告祁女士簽訂了一份《北京市房屋買賣合同》，合同約定劉女士向祁女士購買一套位于朝陽區(qū)世貿(mào)國際公寓的商品房。劉女士按約定向祁女士支付了40萬元的定金后，劉女士要求祁女士交付該商品房，但祁女士以中介公司存在欺詐，以及她尚未取得房產(chǎn)證因而其簽訂的房屋買賣合同無效等理由，拒絕履行合同。
庭審中，原告劉女士的代理人認為，房屋買賣合同真實有效，合同無法履行完全是由于被告祁女士欺詐，現(xiàn)房屋面積是259平米，簽訂合同時價格是15600元每平方米，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到24000元每平方米，被告應該賠償原告購買同樣位置同等條件房屋的差價損失。
法院經(jīng)審理認為，本案中，原告劉女士和被告祁女士就買賣房屋達成的協(xié)議是合法有效的。雙方簽訂房屋買賣合同后，原告劉女士依約交付了定金，而被告不履行合同義務導致合同目的不能實現(xiàn)，應該承擔違約責任。
法院認為，合同法第113條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。”本案中，雙方簽訂房屋買賣合同后房屋價格明顯上漲，房屋現(xiàn)價值與原買賣合同價款之差額，應為劉女士享有的合同履行后可以獲得的利益。現(xiàn)因被告祁女士等的違約行為導致合同不能繼續(xù)履行，故該可得利益應予賠償。
依據(jù)北京市價格認證中心提供的涉案房屋市場價格，法官當庭判決解除雙方房屋買賣合同，被告返還原告劉女士雙倍定金80萬元，并賠償原告的居間服務費和損失共計五十四萬余元。
觀點碰撞
劉某超(北京市道可特律師事務所主任)
“關于如何確定因惡意悔約而造成的房屋差價，建議采納低限，這種做法較為穩(wěn)妥。我建議法院應該經(jīng)過嚴格的程序，要經(jīng)得起推敲，應符合房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)律，最好是借助中立的專業(yè)機構(gòu)的評估來確定差價。”此外，針對法院判賠高額差價一事，劉某超首先肯定了差價屬于損害賠償?shù)姆秶⒄J為損失不應當以合同解除為前提條件。對當事人主張差價賠償應符合何種要件這一問題，他認為基于公平原則，主張損害賠償?shù)囊环奖仨毻耆男凶约旱暮贤x務，如果履行有瑕疵，則應對損害賠償請求予以限制，所以要根據(jù)具體案件的不同情況加以具體分析。尤其要指出的是，完全差價的支持有幾個條件，首先守約方必須已經(jīng)完全履行義務，完全無過錯，損失完全是因?qū)Ψ竭^錯造成。其次，確實有證據(jù)證明違約方因違約已足夠獲得相當于差價的利益。最簡單的一個標準，就是房產(chǎn)再次賣出時的價格。
康某(北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長)
“我個人認為賠償金額有些高了。”康某認為，近幾年房價快速攀升的主要原因是房產(chǎn)的流動性和投機性。國家為了防止房地產(chǎn)投機活動，出臺多項規(guī)定，明確房屋在交付使用后，無特殊情形，不予辦理預售合同的解除。而房屋差價可以作為判賠損害賠償?shù)囊罁?jù)之一，但是不應該是唯一的依據(jù)。以北京為例，目前二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)“有價無市”的局面，這種情形下，仍完全以差價作為既得利益的標準，有些顯示公平。尤其還要指出的是，司法實踐必須要考慮二手房交易的復雜性。這就決定了不能因為買房人已經(jīng)交付一定比例的房款，就判賣房人賠付差價，要區(qū)分不同的情況。如果房屋具有特殊性，買賣時的限制條件也會很多，要予以注意。
康某指出，二手房差價完全可以作為期待利益的依據(jù)，但絕不是唯一的依據(jù)。就連房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的人士都無法對房地產(chǎn)走勢做出準確的判斷，何況是普通的購房人，合同法第113條支持完全賠償，但是有限制，既得利益的范圍并不支持無限高的賠償，要以對方可以或應當預見的損失為條件。而要求二手房買賣的雙方對房價有完整的預測顯然是不現(xiàn)實的。
