“政策性違約”退房糾紛如何開解
2010年06月02日1025來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
樓市新政引發(fā)的購房者難以支付高比例的首付款而被迫“違約”糾紛，認(rèn)定為“情勢(shì)變更”而不是“不可抗力”更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。法院采取這種應(yīng)對(duì)措施，也更為符合政策調(diào)控的基本目標(biāo)。
近期，國家行政機(jī)關(guān)出臺(tái)了一系列遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施，不可避免產(chǎn)生的直接影響之一就是，部分已經(jīng)簽約的貸款購房者難以支付高比例的首付款而出現(xiàn)被迫“違約”。這種未必真正構(gòu)成合同法上的“違約”狀態(tài)也被社會(huì)公眾形象地稱之為“政策性違約”。從北京市已經(jīng)受理的購房者要求解除買賣合同的案件來看，這種趨勢(shì)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。
司法機(jī)關(guān)在這些案件的處理上，不僅需要實(shí)現(xiàn)個(gè)案的權(quán)益平衡，同時(shí)要積極引導(dǎo)對(duì)類似案件的規(guī)范處理。同時(shí)，司法機(jī)關(guān)還需要考慮，國家出臺(tái)的相關(guān)政策對(duì)于規(guī)范樓市的積極導(dǎo)向作用，案件處理的結(jié)果不能背離調(diào)控政策的基本宗旨和目標(biāo)。
典型案例：首付不夠，要求解約退房
2010年3月，張小姐通過中介公司介紹，選中了位于北京市通州區(qū)的一套建筑面積為97平米的二手房，房屋總價(jià)款250萬元。張小姐與賣房人王先生簽訂了房屋買賣合同，合同約定張小姐首付20%，余款通過申請(qǐng)銀行按揭貸款的方式向王先生一次性付清。當(dāng)日，張小姐根據(jù)合同約定向王先生交納了20萬元購房定金。
4月，張小姐在中介機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，向銀行申請(qǐng)貸款，但此時(shí)張小姐獲悉，根據(jù)新的國家政策，自己需要支付的首付比例已從20%上調(diào)到30%，首付數(shù)額提高了25萬元。張小姐四處籌措，仍無力支付75萬元的首付款。張小姐想到了解除合同，同賣房人王先生交涉。張小姐提出貸款首付比例提高是自己無法預(yù)見到的，由此導(dǎo)致合同無法履行，自己沒有過錯(cuò)，因此，王先生應(yīng)該將定金退還給自己；而王先生認(rèn)為由于張小姐自身資金的原因?qū)е潞贤瑹o法履行，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，定金不予返還；張、王二人反復(fù)協(xié)商，仍然無法達(dá)成一致，產(chǎn)生糾紛。
張小姐被迫無奈，訴至法院，請(qǐng)求解除雙方買賣合同，王先生退還購房定金20萬元。王先生則稱張小姐構(gòu)成違約，不同意退還定金。
關(guān)鍵問題：“政策性違約”的性質(zhì)如何認(rèn)定
從目前發(fā)生的糾紛來看，購房者向法院提起訴訟，訴訟請(qǐng)求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋買賣合同，請(qǐng)求判令賣房人退還其已交納的款項(xiàng)。購房者的事實(shí)依據(jù)非常明確，均直接指向國家行政機(jī)關(guān)及地方政府對(duì)樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致合同無法履行。而法律依據(jù)則各有不同：一是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，解除合同。二是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢(shì)變更”，因此，要求依據(jù)我國《合同法》司法解釋(二)第二十六條關(guān)于“情勢(shì)變更”原則的規(guī)定，解除合同。
所謂“不可抗力”，根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。不可抗力可能導(dǎo)致合同不能履行、不能全部履行和不能按時(shí)履行的后果。當(dāng)事人由于不可抗力的原因?qū)е聼o法實(shí)現(xiàn)合同目的，產(chǎn)生的解除權(quán)是法定解除權(quán)。
不可抗力條款的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意以下四點(diǎn)：1、一方發(fā)生不可抗力，發(fā)生方與相對(duì)方均有解除權(quán)；2、并非一旦發(fā)生不可抗力即產(chǎn)生解除權(quán)，需以不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)為要件，也就是說，由于不可抗力的發(fā)生，剝奪了一方或雙方根據(jù)合同有權(quán)期待得到的東西，即喪失合同利益或履行利益；3、因不可抗力而解除合同，發(fā)生方可以免除損害賠償責(zé)任；4、發(fā)生方免責(zé)的前提在于發(fā)生方證明了不可抗力的發(fā)生，及時(shí)通知對(duì)方不可抗力發(fā)生的事實(shí)，且不可抗力不是發(fā)生在發(fā)生方遲延履行之后。
從不可抗力的要件來看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可能出現(xiàn)的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。當(dāng)事人將動(dòng)輒以政策的變化構(gòu)成不可抗力為由任意違約。
關(guān)于“情勢(shì)變更”，在我國合同法上并未明文規(guī)定，但在2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解釋(二)中有明確規(guī)定，該規(guī)定具體內(nèi)容為：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除合同”。
因此，情勢(shì)變更原則的適用必須符合以下條件：1、有情勢(shì)變更的事實(shí)，也就是說合同賴以存在的客觀情況確實(shí)發(fā)生變化；2、情勢(shì)變更為當(dāng)事人不能預(yù)見；3、情勢(shì)變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人；4、情勢(shì)變更的事實(shí)發(fā)生在合同成立后，履行完畢前；5、情勢(shì)變更后，如果繼續(xù)履行合同，會(huì)對(duì)當(dāng)事人顯失公平。同時(shí)，情勢(shì)變更原則強(qiáng)調(diào)了情勢(shì)變更與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的不同。
從房地產(chǎn)新政來看，國家政策規(guī)定對(duì)于雙方來說都是必須接受的，如果需要繼續(xù)履行，買賣合同雙方在合同中的相應(yīng)條款必須相應(yīng)變更。在此情況下，如果要求購房人提高首付款比例或者貸款利率，則毫無疑問，違背了購房人訂立合同時(shí)的基本條件，也并非買房人的合理預(yù)期。另外，房地產(chǎn)新政使購房人增加的負(fù)擔(dān)，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果因?yàn)檎哒{(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強(qiáng)制購房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來的全部不利后果，而賣房人利益不受實(shí)質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。因此，將房地產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。
