房地產(chǎn)糾紛：開(kāi)發(fā)商被判雙倍賠償
案情：
1999年3月，某國(guó)際傳播公司與北京某大廈公司簽訂買賣房屋合同。合同中約定，某公司購(gòu)買對(duì)方一套建筑面積為105.62平方米的寫字間，總價(jià)款為245萬(wàn)余元。合同還約定，實(shí)測(cè)面積以北京市房屋土地管理局測(cè)量的面積為準(zhǔn)。
2003年4月22日，某大廈向某公司發(fā)函稱，根據(jù)房管部門的勘測(cè)報(bào)告，這套房屋的實(shí)際面積僅為77.5平方米。就在當(dāng)年的4月28日，最高院出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。該解釋明確規(guī)定，“銷售商品房的面積誤差為正負(fù)3%以內(nèi)，超過(guò)3%的房?jī)r(jià)款部分，由出賣人雙倍返還給買受人。”面對(duì)26.6%的縮水面積，某公司將某大廈告上法院，索要雙倍賠償。
一中院終審認(rèn)為，房屋面積的縮水是事實(shí)。近日，北京市第一中級(jí)人民法院終審審結(jié)此案，面積無(wú)故縮水的某大廈開(kāi)發(fā)商被判雙倍返還購(gòu)房者100余萬(wàn)元。
點(diǎn)評(píng)：
本案中主要涉及兩個(gè)問(wèn)題，一是出現(xiàn)面積誤差后如果解決，另一個(gè)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)的溯及力問(wèn)題。
按《解釋》第十四條的規(guī)定“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;
(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
本案中，雙方當(dāng)事人沒(méi)有其他的約定，應(yīng)當(dāng)按上述原則處理。
就《解釋》溯及力問(wèn)題，第二十八條規(guī)定“本解釋自2003年6月1日起施行。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。”這條規(guī)定的內(nèi)容明確了《解釋》適用本案的判決。
加倍賠償本是《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱《消法》)第四十九條對(duì)經(jīng)營(yíng)者所做的懲罰性規(guī)定，本次《解釋》適用加倍賠償?shù)姆秶鷦t不僅僅局限于消費(fèi)者為生活需要購(gòu)買商品房，而是擴(kuò)展到了整個(gè)商品房銷售領(lǐng)域。這種規(guī)定對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)、維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益是有著積極的意義的。
