亚洲福利影院-亚洲福利一区-亚洲福利一区-亚洲福利网站-国产一级片免费看-国产一级片免费看

一、合作建房雙方如何出資 合作開發(fā)雙方不論是一方出土地、另一方出資金，還是雙方既出資金又出土地，完全由合作雙方根據(jù)自愿、平等的原則，進行協(xié)商，達成一致協(xié)議。重要的是作為出資的土地必須是通過出讓取得的國有土地。該土地如果還是行政劃撥土地，應當由土地使用單位在國土部門辦理手續(xù)，繳納土地出讓金，將其名下的行政劃撥土地使用權轉為國有土地使用權。如果該土地是集體土地，應當首先在國土部門辦理征地手續(xù)，由國土部門將集體土地通過征收轉為國有土地，再辦理國有土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，取得國有土地使用權。

　　二、合作建房雙方的主體資格合法 合作開發(fā)雙方法人的主體資格，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》等有關法規(guī)，如果合作開發(fā)是為了建商品房，其目的是為了出售盈利，那么，雙方均應當是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質，取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法人。如果出讓土地的一方建房的目的是為了解決本單位的生產(chǎn)或辦公用房，不對外出售盈利，則該方相當于自籌自建，就不需要設立一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。一句話，只有房地產(chǎn)開發(fā)公司才能開發(fā)商品房，銷售商品房，否則，就是主體資格不合法。

　　三、合作雙方應共同報建 合作開發(fā)強調(diào)“合作”二字，雙方應當在合作開發(fā)合同中約定共同負責立項報建和工程施工，并按照投資比例享受權利、承擔義務。雙方共同立項、共同報建，在一系列許可證件上共同列名，這既是享受權利，又是承擔義務的表現(xiàn)。 如果合作建房雙方在立項報建時只以一方的名義，而沒有合作他方的名義，這在法律上就意味著是獨家開發(fā)，而不是合作開發(fā)。那么，房屋產(chǎn)權登記發(fā)證時，產(chǎn)權證上就是獨家名稱，沒有合作他方的名稱。更通俗的說，出資的是雙方，擁有產(chǎn)權的卻是一方。這等于是另一方應當分配的房產(chǎn)面積變?yōu)橘徺I房產(chǎn)，性質完全變了。 如果合作雙方共同立項報建，共同開發(fā)建設，產(chǎn)權發(fā)證時，按照雙方的合同約定比例的房屋面積、樓層、位置分別發(fā)給雙方房產(chǎn)權證，這實際上也節(jié)省了一筆重復繳納的稅費。因此，合作雙方應當是共同立項報建，否則，未參與立項報建的一方的權利很容易受損。

　　四、合作開發(fā)稅費如何合理分擔 合作開發(fā)雙方應辦理土地使用權變更登記手續(xù)，雙方通過土地轉讓方式使雙方各自名下?lián)碛泻贤s定比例的國有土地使用權面積。原為集體土地的，應先征用為國有土地。原以劃撥方式無償取得的國有土地，應繳納土地出讓金，在國土部門辦理出讓手續(xù)。由此產(chǎn)生的土地出讓金或征地及補償費用應由投入土地的一方承擔。國有土地使用權轉讓到投入資金一方的轉讓稅費應由轉讓方和投資方按國家規(guī)定分別承擔，也可以由合作雙方協(xié)商承擔土地轉讓的稅費。 在合作開發(fā)建設中應繳納的營業(yè)稅、城建稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，按照規(guī)定應由建設單位或房地產(chǎn)開發(fā)單位（即在項目報建文件中申報的單位）負責承擔。總之，合作雙方在簽訂合作開發(fā)合同之前，應當對各項投入和各項上繳的稅費都應當事先了如指掌，根據(jù)權利與義務對等的原則，協(xié)商決定合作各方最后分配的比例和具體建筑面積。

　　五、合作開發(fā)應共同管理共擔風險 按照合作開發(fā)的法律性質，由合作雙方按比例投入（資金或土地），按比例享有房屋產(chǎn)權。這其中的權利（經(jīng)營管理權）與義務（責任與風險）當然也應由雙方按比例承擔。如果一方全權負責經(jīng)營管理，而另一方不參與經(jīng)營管理（實際是放棄權利），那么，在建施工過程中如果出現(xiàn)管理漏洞，經(jīng)營失誤、工程事故、或者擅自違法抵押貸款、對外擔保債務等等，輕則影響工程進展，出現(xiàn)預算超支，重則造成停工窩工等等。從法律上講，對外承擔債務、承擔虧損，應當由合作雙方按比例承擔，這是無法回避的。因此，在合作開發(fā)建設中雙方應當共同管理、明確分工，相互監(jiān)督，在處理重大問題上應共同決定，共同承擔責任。

　　六、合作開發(fā)的土地或在建工程抵押貸款 在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商以土地或在建工程向銀行抵押貸款是一種通行的做法，但是自有資金最低不得少于工程投資總額的25。在合作開發(fā)中，一方投入 土地轉讓登記到雙方共同名下之后，可以抵押貸款。但是何時貸款？貸款多少？貸款多久？這是雙方應當協(xié)商決定的。值得注意的是，抵押人應當是合作雙方，而不是投入土地的單方。雙方應當共同承擔歸還銀行貸款本息的義務，承擔逾期還款的責任。 七、雙方各自投入的土地、資金應否納入共同監(jiān)管 雙方在簽訂合作開發(fā)項目合同時，應當約定投入土地和投入資金的具體時間，土地應在項目報建前轉讓登記到雙方名下，按份共有。資金也應在報建前轉帳到雙方共同管理的專用帳戶。如果土地、資金仍由各方獨自管理，容易產(chǎn)生單位保護主義，影響合作。如果投入 土地先行到位，而投入資金遲遲不到，會影響工程項目的進展。所以，合作雙方投入的土地、資金能夠按照合同約定按時到位是合作成功的前提，各方投入的土地資金應當納入合作各方共同管理，共同決定使用，共同承擔風險責任

　　八、合作中一方轉讓自己的權利義務與第三人再合作怎么辦 我國的民法、公司法對共有或合伙、合作、合資企業(yè)中一方轉讓權利義務都有明確的規(guī)定，即其他共有人或合伙人、合作方有優(yōu)先購買權。在合作開發(fā)中，如果一方轉讓部分權利與第三人再合作，就會出現(xiàn)三方合作的局面，彼此之間的法律關系更為復雜，新參加的合作方雖然只是與轉讓一方簽訂合同，實際上與原合作的另一方同樣產(chǎn)生利害關系。新的合作方的資信狀況、誠實信用是否良好？轉讓雙方是否惡意串通？所以，合作開發(fā)合同一經(jīng)雙方簽訂，雙方應當全面履行義務，善始善終完成合作項目。如出現(xiàn)一方打算轉讓部分或全部權利義務時，首先應征得另一方的意見，另一方有優(yōu)先受讓的權利。在未征得另一方的書面認可時，單方面擅自轉讓權利義務的行為不產(chǎn)生法律效力。

　　九、合作開發(fā)的房屋如何分配 甲乙雙方在簽訂合作開發(fā)建房合同時，房屋的設計圖紙尚未出來。雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層。只有等到建設工程設計圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場等具體落實，同時按比例承擔公共分攤面積。雙方商定的房屋分配的具體方案作為補充合同，與合作開發(fā)建房合同具有同等法律效力，作為合作各方房屋產(chǎn)權登記的依據(jù)。