規避拋售買賣房屋的風險
現實的房屋買賣交易中，不僅存在著簡單的上下家(開發商和買家)簽訂合同問題，還涉及大量中間拋售，中間買賣環節，而且還牽涉到房屋貸款未到期等等問題，其也蘊含著大量的法律風險。現就本律師代理的(接受咨詢的)案件和廣大房屋買賣上下家共享。
二手房屋買賣中，買賣雙方未辦理過戶，買方欲轉讓房屋債權債務
此種情況，存在于短期的投資客，對于長期持有人來說，一般不會遇到這樣問題。
主要是買賣雙方已簽訂房屋定金合同(甚至已簽訂房屋買賣合同)，買方已支付定金或一部分購房款，但由于種種原因(有賣方拖延辦理，有不具備辦理過戶手續條件…….)，雙方未辦理過戶手續，現買方急于拋售轉手房屋，并和要買房的第三人簽署了協議，由第三人加入進來，買方退出此次交易。
首先，第三人加入房屋交易，買方退出交易，必須經過房屋權利人同意，不經過權利人同意，對房屋權利人不發生效力。即沒有經過賣方(房屋權利人)同意，原買賣雙方簽訂的定金協議或者買賣合同仍然對買方有效，第三人不能依據其與賣方簽訂的協議對抗原本就已經合法有效的定金協議或者買賣合同。根據合同法第八十條、八十四條、八十九條規定，第三人加入本次交易，買方退出，屬于合同權利義務的概括承受，所謂合同權利義務的概括承受，即第三人享有將來實現房屋物權的權利，但是必須履行支付房屋價款的義務。未經債權人(房屋權利人)同意的的權利義務的概括承受，不對權利人發生效力。
風險分析
對于賣方，只要沒有收到關于房屋權利轉讓的通知或者不同意第三方加入進來，賣方照樣可以依據之前與買方簽訂協議，要求買方繼續履行，風險極小。
對于買方來說，風險在于一旦賣方不同意第三人加入，那么其就要繼續承擔之前和賣方間協議規定之義務，其實，這個義務本來買方就要履行，只不過沒有轉移給第三人罷了，對于買方，風險也是很小的。
對于第三人來說，風險極其大，因為一旦權利人不同意第三人加入進來，將會承擔之前與買方簽訂協議時約定的給付買方轉讓金的損失風險(第三人和買方之間的協議不因為房屋權利人不同意第三人加入交易而無效，關于這一點，請參見本律師的《中介炒房，買家權益如何保護》文章)，且第三人享有不了房屋之任何權益，這樣，對于第三人將得不償失。
為了規避第三人的風險，建議第三人在和買家簽訂權益轉讓協議時先和賣家積極溝通，適當時咨詢律師，由律師出面起草買家和第三人要簽訂的《房屋權益轉讓協議》。唯有這樣，才能保護弱勢的第三方權益不被隨意踐踏。
