“借名買(mǎi)房”在很多人看來(lái)這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購(gòu)房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購(gòu)房者也的確從中節(jié)省了部分購(gòu)房成本，達(dá)到了投資房產(chǎn)的目的。然而，令人擔(dān)憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買(mǎi)房”操作過(guò)程中，人們對(duì)其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)似乎都沒(méi)有太多的防范意識(shí)。
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“我曾經(jīng)貸款買(mǎi)過(guò)一套房，再買(mǎi)就是二套房了。父母雖然有房，但是沒(méi)有銀行貸款記錄，用父母的名字買(mǎi)房，是不是就能享受首套房的貸款政策?”“我名下已有兩套房產(chǎn)了，現(xiàn)在還想在中心區(qū)一環(huán)位置買(mǎi)套房子，能不能用姐姐的名字買(mǎi)，以后再通過(guò)贈(zèng)予方式過(guò)戶(hù)回來(lái)?”……
去年以來(lái)，調(diào)控房?jī)r(jià)的新政接連出臺(tái)，矛頭直指多套房購(gòu)房者。為了應(yīng)對(duì)政策，一些購(gòu)房者試圖用“借名買(mǎi)房”的方式規(guī)避高首付或“限購(gòu)令”。對(duì)此，專(zhuān)業(yè)人士指出，“借名買(mǎi)房”可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn)。
在合資企業(yè)工作的高女士5年前就買(mǎi)了第一套房，現(xiàn)在又看中了小河某樓盤(pán)的一套精裝修戶(hù)型，該房的單價(jià)每平方米6200元，總價(jià)在50萬(wàn)元左右。如果是首套房，首付三成，只需拿出15萬(wàn)元，利率為基準(zhǔn)利率，但高女士現(xiàn)在要買(mǎi)已屬第二套房，首付六成，需要拿出30萬(wàn)元，而且利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。高女士想如果按二套房買(mǎi)，目前自己的首付款還差幾萬(wàn)元，而父母住的是單位的房改房，在銀行沒(méi)有誠(chéng)信記錄，根據(jù)年齡還有8年左右的貸款年限，如果用父母的名字買(mǎi)房還可以按首套房貸款，購(gòu)房資金相對(duì)更充裕。
除了一些二套房購(gòu)房者希望通過(guò)“借名買(mǎi)房”的方式減輕首付壓力和利息支出外，為了“避限”，部分購(gòu)房者于是選擇通過(guò)私下簽訂協(xié)議的方式借用親戚朋友的名字買(mǎi)房。
借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)
“借名買(mǎi)房”是否存在風(fēng)險(xiǎn)?律師表示，房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購(gòu)房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰(shuí)的名字，房子就是誰(shuí)的。為規(guī)避?chē)?guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購(gòu)房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，處理方式稍有不同，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也不同。
很多購(gòu)房者借名買(mǎi)房，首先想到的是父母，認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。借用父母名義買(mǎi)房，我國(guó)法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個(gè)子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。
其次，借親戚朋友名字買(mǎi)房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。“被借名者”和實(shí)際購(gòu)房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因，“被借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過(guò)戶(hù)交易的房產(chǎn)將無(wú)法追回。
此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)，允許他人使用自己的名義購(gòu)房或按揭貸款，不但在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)有了自己的房產(chǎn)記錄，在金融機(jī)構(gòu)也會(huì)有按揭貸款的征信記錄。即便日后將房屋過(guò)戶(hù)給出資人，但職能機(jī)構(gòu)的記錄資料不會(huì)隨房產(chǎn)過(guò)戶(hù)而消除，這些記錄會(huì)成為日后審核各種資格的依據(jù)，也就意味著名義產(chǎn)權(quán)人會(huì)喪失一定的資格，如無(wú)法享受首套房貸款優(yōu)惠或受限于其他“限購(gòu)”政策。
因此，為應(yīng)付國(guó)家調(diào)控政策而“借名買(mǎi)房”的行為可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。
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