買房本是件高興的事，但許多人購房后總有一堆怨言甚至后悔。如何規(guī)避買房陷阱?記者邀請法官，結(jié)合近年來審理的房屋買賣合同糾紛案件，為您支招防陷阱。
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■陷阱一 精美廣告成“空文”
■案例
“開盤當(dāng)日全款購房，入住即送價值2萬元廚衛(wèi)電器。”看到這則廣告，張先生全款買了套房子。入住后，開發(fā)商稱因樓盤銷售過熱，除前20名購房者外，其余業(yè)主的優(yōu)惠早已取消。張先生起訴后，法院判決開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行承諾。
■法官說法
廣告承諾最好寫進(jìn)合同
石市橋西區(qū)法院民三庭法官說，開發(fā)商所作的允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，即使沒有寫進(jìn)合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。
如果宣傳資料上的泳池等配套設(shè)施不見蹤影，或者“買房送某某”等承諾未兌現(xiàn)，購房人就可依法要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
法官提醒，應(yīng)當(dāng)保留與所購房子有關(guān)的銷售廣告和宣傳資料。同時，就廣告中的有關(guān)承諾，最好要求開發(fā)商寫入合同條款。
■陷阱二 違約金“看上去很美”
■案例
王先生買房時，和開發(fā)商在合同中約定，開發(fā)商應(yīng)該在交房后90個工作日辦理產(chǎn)權(quán)證。逾期不超過30個工作日的，開發(fā)商支付違約金200元，超過30個工作日，購房者可選擇退房，如不退房，被告再向原告支付違約金200元。
兩年多未見房產(chǎn)證的王先生起訴要求開發(fā)商按日萬分之二點(diǎn)一計支付違約金38633元。法院判決，開發(fā)商按照約定，賠償違約金400元。
■法官說法 違約金以合同約定為準(zhǔn)
根據(jù)法律規(guī)定，如果購房人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同時，已就逾期交房或延期辦理房產(chǎn)證的違約金進(jìn)行約定，開發(fā)商違約時，購房人只能拿到合同中約定的違約金。
法官提醒，購房者簽訂購房合同時，盡可能約定較高的違約金。或者，購房者可不約定違約金具體數(shù)額，這樣，開發(fā)商如果違約，購房者可依法要求開發(fā)商承擔(dān)合理的違約責(zé)任。
■其他陷阱 一房二賣
購房者簽訂房屋買賣合同后，可在房屋買賣合同中約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人(購房者)同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生效力。
買賣“房號”
法官介紹，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證前不得預(yù)售，未取得權(quán)屬證書前不得轉(zhuǎn)讓。因此，通過買房號購房是不受法律保護(hù)的，購房者的權(quán)益也無法受到法律保障。
