背景資料：由于種種原因，在開發(fā)商(發(fā)包方)與施工企業(yè)(承包方)的合作中，因開發(fā)商拖欠施工企業(yè)建筑工程款引起的法律糾紛接連不斷，為保護(hù)施工企業(yè)合法權(quán)益，規(guī)范建筑及房地產(chǎn)市場秩序，國家出臺了許多相關(guān)法律法規(guī)，《合同法》286條及其司法解釋就是其中的內(nèi)容之一。2002年6月27日，最高人民法院公布了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，該批復(fù)是對上海市高級人民法院《關(guān)于合同法第286條理解與適用問題的請示》的答復(fù)，也是最高人民法院對《中華人民共和國合同法》第286條的法律適用問題作出的司法解釋。其中，“司法解釋”第二條對此消費者權(quán)利作出規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”
消費者，別躺在權(quán)利上睡覺
在每一棟爛尾樓的后面，都有許多曲折的故事，也有許多難解的糾紛。某大廈建設(shè)到1/3的時候由于各種原因停工，最后發(fā)展商人去樓空，有關(guān)單位紛紛起訴，有施工單位追索工程款，有銀行追索抵押貸款，還有的購房戶交了房款拿不到房子也提出賠償。很顯然，發(fā)展商的資產(chǎn)已經(jīng)不能全部償還上述債務(wù)，面對這種情況該如何處理?購房者個人的利益能不能得到優(yōu)先保護(hù)?針對這一問題，記者采訪了殷啟峰、許征律師。
記者：如果發(fā)展商沒有足夠的資產(chǎn)償還所有的債務(wù)，那么僅有的財產(chǎn)在所有債務(wù)包括施工單位(工程款)、銀行(抵押貸款)和購房者(預(yù)付房款)之間如何分配?
律師：為了解決長期困擾施工單位的工程款拖欠問題，在1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》286條規(guī)定了工程價款優(yōu)先權(quán)，簡單地說，就是施工單位的工程款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先償還，但沒有規(guī)定具體的執(zhí)行辦法，實踐中存在爭議，遇到銀行抵押貸款的情況，一般把銀行貸款排在工程款的前面。今年6月11日，最高人民法院公布了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，明確規(guī)定工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款，就是說，工程款排在銀行貸款的前面，即使銀行貸款在施工單位建設(shè)的房子上設(shè)定了抵押，也要優(yōu)先保護(hù)施工單位的利益。
記者：工程款優(yōu)于銀行抵押貸款，那么，對購房者的欠款怎樣處理?
律師：最高法院的批復(fù)中除了規(guī)定施工單位如何行使工程款優(yōu)先權(quán)外，還同時作出了“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，應(yīng)該說，這一規(guī)定涉及到購房者的利益。
記者：如何理解最高法院批復(fù)中提到的“消費者購買商品房”?購房者的權(quán)益怎樣才能得到優(yōu)先保護(hù)?
律師：購房者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的前提條件是必須是消費者，這里的消費者不是一般意義上的房屋購買人(因為有的人買房并不是單純?yōu)榱司幼。赡苓€有其他經(jīng)營用途)，而是我國《消費者權(quán)益保護(hù)法》中所指的消費者，指的是為生活目的購房的消費者，不包括為經(jīng)營目的購房的消費者。具體說來，購買商業(yè)網(wǎng)點和寫字樓的，肯定不在批復(fù)中的消費者之列。但購買別墅的是否包括在內(nèi)可能會有較大的爭議。
另外，購房者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的另一條件是支付的房款必須要超過50%。消費者不論是用自有資金付款，還是用銀行貸款付款，都是房款的一部分。如果僅僅支付了定金(定金一般不超過房價款的20%)或者支付的購房款不足50%，施工單位仍然享有優(yōu)先于購房者的工程價款優(yōu)先權(quán)，施工單位仍然要排在購房者的前面。
因此，要享受優(yōu)先于施工單位的權(quán)利，必須符合這兩個條件：一是購買的目的是為了居住，而非經(jīng)營;二是支付給房地產(chǎn)商的房款必須超過所有房款的50%，否則，就無法行使這一優(yōu)先權(quán)。
記者：購房者已經(jīng)做了預(yù)售登記，是否意味著可以享有對抗施工單位工程價款優(yōu)先權(quán)的權(quán)利?
律師：房屋預(yù)售制度主要是為了防止一房兩賣。盡管根據(jù)我國房屋預(yù)售制度的規(guī)定，消費者購買預(yù)售房屋經(jīng)過法定的登記后就取得了對抗第三人的權(quán)利，但這里的第三人指的是經(jīng)過登記的消費者之外的其他買受人。因此，房屋預(yù)售不能直接產(chǎn)生對抗施工企業(yè)的工程價款優(yōu)先權(quán)的效果。
