摘要：購房者在購房前看到的廣告宣傳，包括宣傳資料、實物的模型等等，基本上都屬于要約邀請的范疇，這些內容只要沒形成要約，并且在合同中也沒有注明，就很難要求賣方對此承擔違約責任。這種誤解，對購房者來說存在雙重風險。
案情回放
2003年底，陳先生被城南某樓盤廣告打動。廣告說該小區屬于“成熟社區，擁有皇家園林，豪華會所、幼兒園、學校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等小區配套設施一應俱全”。盡管該樓盤的價格比該地段其它樓盤每平方米要高出近400元，但陳先生羨于其完美的居家環境，還是于同年12月份與房地產開發公司簽訂了商品房預售合同。
今年5月收樓時，陳先生發現該小區除了會所、幼兒園、商店、郵局之外，其它配套設施都沒有，廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化。開發商解釋說健身房等普通設施會在近期內建設，而學校和多功能游泳池因未獲審批通過而取消了……陳某感覺受騙上當，遂起訴開發商要求其承擔違約責任。
律師說法
本案涉及的法律焦點是開發商在商品房銷售廣告和宣傳資料中所作出的承諾是否具有法律效力。我國民法將銷售廣告和宣傳資料稱為要約邀請，也稱要約引誘，是開發商邀請購房者參與購房行為的一種表達方式。
“要約”和“要約邀請”是兩個完全不同的法律術語，兩者所帶來的法律后果完全不同。在某些特定的法律條件下，商品房的銷售廣告和宣傳資料應當視為具有法律效力的要約。那么，在什么情況下“要約邀請”可以視為具有完全法律意義的“要約”呢?它應該同時具備以下三個法律條件：
1.該銷售廣告和宣傳資料中有關房屋及相關設施的內容，在商品房開發規劃范圍之內，如：商品房的層高、樓距、電梯、車庫、配套設施等。
2.該銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內容應當是具體確定的。如“小區綠化率達到80%”、“每單元配有日本原裝三菱牌電梯二部”等。而“溫馨家園”“商機無限”等煽動性的語言只是為了制造聲勢，吸引購房者的注意，因此只能算作要約邀請，不能視為合同內容。
3.該銷售廣告和宣傳資料的說明和允諾即宣傳廣告的內容影響了購房者訂立合同的意思表示和房屋的成交價格。
只要商品房銷售廣告和宣傳資料的內容具備這三個條件，即使未明確訂入商品房買賣合同中，也應視為合同內容，出賣人交付的房屋及相關設施不符合廣告和宣傳中的說明和允諾的，應承擔違約責任。
