1 物業(yè)管理公司的責(zé)任范圍
物業(yè)管理公司的責(zé)任問(wèn)題是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，它關(guān)系到廣大業(yè)主和物業(yè)管理公司的利益平衡問(wèn)題。在很多業(yè)主看來(lái)，物業(yè)公司是業(yè)主請(qǐng)來(lái)“看家護(hù)院”的，業(yè)主本身處于主人地位，而物業(yè)公司處于仆人地位，或是也有極少數(shù)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司是管理業(yè)主的機(jī)構(gòu)，自己理當(dāng)聽(tīng)從物業(yè)公司的一切安排。這兩種觀點(diǎn)大家都知道是非常極端的，因?yàn)樵诜傻匚簧希瑥V大業(yè)主和物業(yè)公司是平等的民事主體，兩者之間聯(lián)系的依據(jù)并不是國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，也不是物業(yè)公司代表政府對(duì)小區(qū)進(jìn)行行政管理，而是物業(yè)服務(wù)合同。換句話說(shuō)，業(yè)主和物業(yè)公司好比買(mǎi)賣(mài)的雙方，買(mǎi)方付款，賣(mài)方付出商品，至于說(shuō)付款的多少和商品質(zhì)量的良劣，并不是根據(jù)各方的感覺(jué)和喜好來(lái)定，而是根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商后簽訂的服務(wù)合同來(lái)確定。
舉一個(gè)例子，業(yè)主的家里被盜，從常識(shí)的角度看，好像物業(yè)公司一定要承擔(dān)責(zé)任的，但是事實(shí)上卻不盡然，因?yàn)槲飿I(yè)公司承擔(dān)責(zé)任必須是它具有違反了合同義務(wù)行為或法律法規(guī)中規(guī)定的義務(wù)時(shí)才能成立。業(yè)主家里被盜，原因是非常多的，可能是翻窗的慣犯，也可能是家賊，而物業(yè)公司只能在物業(yè)合同的范圍內(nèi)履行自己的義務(wù)，比如定時(shí)巡邏、小區(qū)門(mén)口站崗等，而不可能每時(shí)每刻都在業(yè)主家門(mén)口進(jìn)行貼身監(jiān)護(hù)。當(dāng)然，如果業(yè)主有證據(jù)證明業(yè)主家被盜時(shí)物業(yè)公司履行合同義務(wù)有瑕疵，那么從法律的角度說(shuō)，物業(yè)公司當(dāng)然要承擔(dān)責(zé)任。
所以，在日常生活中，廣大業(yè)主不能把物業(yè)管理公司看作是城管大隊(duì)、公安局、或是私人保鏢，業(yè)主維護(hù)自己的權(quán)利必須在物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)上提出自己的權(quán)利要求，這樣才不會(huì)因?yàn)樽约荷鞆垯?quán)利的盲目而導(dǎo)致維權(quán)的徒勞。
當(dāng)然還有一點(diǎn)，就是物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容并非是完全自由的，當(dāng)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的合同內(nèi)容和法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定有沖突，那么此合同或此條款當(dāng)然無(wú)效。而物業(yè)公司違反了法律、行政法規(guī)的規(guī)定理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
2電梯收費(fèi)問(wèn)題
現(xiàn)在城市住宅小區(qū)中高層建筑比較多，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，高層建筑也會(huì)越來(lái)越多。但電梯收費(fèi)問(wèn)題總是充滿(mǎn)爭(zhēng)議，一方面因?yàn)殡娞葸\(yùn)行維護(hù)費(fèi)分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主的確不是一個(gè)小數(shù)目，廣大業(yè)主容易產(chǎn)生抵觸情緒，另一方面電梯費(fèi)的分擔(dān)原則讓很多業(yè)主感到不理解。這兩個(gè)方面的原因使電梯費(fèi)問(wèn)題日益升溫，并成為物業(yè)收費(fèi)的一個(gè)超級(jí)熱點(diǎn)問(wèn)題。
要從法律的角度理解電梯收費(fèi)問(wèn)題，需要我們思考這樣一個(gè)問(wèn)題：電梯的所有權(quán)是屬于誰(shuí)的?
這個(gè)問(wèn)題其實(shí)很簡(jiǎn)單，除業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽署的買(mǎi)賣(mài)房屋合同的特殊規(guī)定外，一般情況下，電梯的所有權(quán)是屬于某一個(gè)單元的所有業(yè)主共有的。因?yàn)殡娞葑鳛榉课萁ㄖ囊徊糠郑菢I(yè)主購(gòu)房的一部分，一個(gè)單元的所有業(yè)主根據(jù)自己的獨(dú)占建筑面積占單元建筑總面積的百分比去分?jǐn)偣灿胁糠治飿I(yè)的所有權(quán)。換句話說(shuō)，每個(gè)業(yè)主都是電梯的所有者，只是根據(jù)各自擁有獨(dú)占建筑面積的大小而分別享有相應(yīng)份額的電梯所有權(quán)。基于這個(gè)原理，我們就不難回答為什么一樓的業(yè)主也要交納電梯費(fèi)了，因?yàn)橐粯堑臉I(yè)主盡管不使用電梯，但是作為電梯的所有人，電梯的維護(hù)管理費(fèi)用必然要由產(chǎn)權(quán)人來(lái)買(mǎi)單。所以我們可以得出這樣的結(jié)論：不使用電梯并不能成為不交電梯費(fèi)的理由。
至于具體怎樣分擔(dān)一個(gè)單元內(nèi)所有業(yè)主的電梯費(fèi)份額，這是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，除非所有業(yè)主就自己承擔(dān)的份額達(dá)成一致，否則就會(huì)糾紛不斷，當(dāng)物業(yè)公司按照某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收繳電梯費(fèi)的時(shí)候，對(duì)自己承擔(dān)的份額不滿(mǎn)的業(yè)主必然以據(jù)繳的方式來(lái)表達(dá)自己的不滿(mǎn)，如此循環(huán)，根本的問(wèn)題還是一個(gè)如何確定電梯費(fèi)分擔(dān)份額的問(wèn)題。
那么電梯費(fèi)的份額應(yīng)該如何確定呢?從法律的角度說(shuō)，應(yīng)該首先看物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中是否明確電梯費(fèi)分擔(dān)問(wèn)題，如果明確了那么就應(yīng)該按照合同的規(guī)定執(zhí)行，在法庭上，業(yè)主也無(wú)權(quán)對(duì)服務(wù)合同中確定的分擔(dān)方式抗辯。如果在服務(wù)合同中并沒(méi)有明確這個(gè)問(wèn)題，那么就應(yīng)該由廣大業(yè)主協(xié)商一致確定分擔(dān)方案，然后物業(yè)管理公司再根據(jù)這個(gè)方案來(lái)向每個(gè)業(yè)主收取電梯費(fèi)。
如果業(yè)主自己不能達(dá)成一致，則只好由物業(yè)公司按照地方法規(guī)的指引來(lái)確定每個(gè)業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)的份額，如果沒(méi)有地方法規(guī)對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)定，那么根據(jù)民法的基本原理，其電梯費(fèi)的分擔(dān)只能采用各個(gè)業(yè)主獨(dú)占建筑面積占單元總建筑面積的比例分?jǐn)偭恕?/p>
3地下車(chē)庫(kù)及地上停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬
地下車(chē)庫(kù)，顧名思義，就是小區(qū)地下建造的車(chē)庫(kù)。那么我們業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，可能經(jīng)常會(huì)考慮買(mǎi)地下室的問(wèn)題，其實(shí)地下車(chē)庫(kù)和地下室是一樣的道理但又不完全一樣，因?yàn)榫蜆I(yè)主角度看，地下室是私用的，其所有權(quán)最后必然歸自己，而地下車(chē)庫(kù)對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，重要的是車(chē)位的使用價(jià)值，也就是說(shuō)，地下車(chē)位的使用權(quán)是產(chǎn)權(quán)的后續(xù)問(wèn)題，只有解決了地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，地下停車(chē)位的使用權(quán)也就明晰了。
地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的解決從根本上說(shuō)有待物權(quán)法的頒布，但是就現(xiàn)有的法律框架下來(lái)確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，也不是不可能的事情。一般來(lái)說(shuō)，如果業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房協(xié)議中涉及到地下車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題，那么地下車(chē)庫(kù)就當(dāng)然屬于購(gòu)房合同約定的產(chǎn)權(quán)人，這種情況中常見(jiàn)的形式就是開(kāi)發(fā)商把地下車(chē)庫(kù)算在公攤面積中;如果購(gòu)房協(xié)議中沒(méi)有談到這個(gè)問(wèn)題，那么根據(jù)一般的司法實(shí)踐，地下車(chē)庫(kù)應(yīng)該屬于開(kāi)發(fā)商所有，因?yàn)樵谡麄€(gè)小區(qū)物業(yè)尚未賣(mài)給業(yè)主之前，所有物業(yè)包括地下車(chē)庫(kù)都是屬于開(kāi)發(fā)商所有的，所以在購(gòu)房合同沒(méi)有約定的情況下地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)人必然屬于開(kāi)發(fā)商。但是如果購(gòu)房合同約定開(kāi)發(fā)商把地下車(chē)庫(kù)提供給小區(qū)業(yè)主使用，則根據(jù)購(gòu)房合同，業(yè)主就可以使用地下車(chē)庫(kù)。而開(kāi)發(fā)商后來(lái)把地下車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)讓給第三人，而第三人又禁止小區(qū)內(nèi)業(yè)主使用或提高開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主承諾的使用價(jià)格，則業(yè)主可以根據(jù)購(gòu)房合同向開(kāi)發(fā)商追究違約責(zé)任。
至于小區(qū)的地上停車(chē)位我們分兩種類(lèi)型討論：第一種是在具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)營(yíng)型停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的停車(chē)位，此種停車(chē)場(chǎng)是經(jīng)過(guò)市政管理部門(mén)的批準(zhǔn)設(shè)立，因而產(chǎn)權(quán)明確，其收益應(yīng)當(dāng)歸產(chǎn)權(quán)人和管理人享有。第二種是小區(qū)內(nèi)更為常見(jiàn)的，即由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁自行劃線分割出許多停車(chē)位，出租給業(yè)主使用，并按期收取停車(chē)費(fèi)。這種類(lèi)型的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬取決于停車(chē)位所在的道路性質(zhì)。按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用證，如果位于小區(qū)內(nèi)的該條道路是市政道路，其產(chǎn)權(quán)當(dāng)然屬于國(guó)家所有，由政府代表國(guó)家行使。開(kāi)發(fā)商設(shè)立停車(chē)位必須取得政府的授權(quán)與批準(zhǔn)。如果該條道路是小區(qū)的公共道路，則由于該道路用地屬于小區(qū)宗地的一部分，在計(jì)算小區(qū)容積率時(shí)已經(jīng)被計(jì)算在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，其土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主按比例共同享有。因此，由于該種類(lèi)型的停車(chē)位使用的是全體業(yè)主的土地使用權(quán)，所以在該類(lèi)停車(chē)位上收取的停車(chē)費(fèi)實(shí)際上包括兩部分，一部分是土地租金收入，該收入應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有;另一部分為車(chē)輛看管費(fèi)用，該費(fèi)用歸作為看管人的開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司所有。需要指出的是，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的公共道路上設(shè)立停車(chē)位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支)后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地上停車(chē)位。
