淺談開(kāi)發(fā)商：前期物業(yè)管理誰(shuí)來(lái)做?
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，住宅類(lèi)的前期物業(yè)管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理公司。但目前國(guó)內(nèi)各城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)以下三種方式確定前期物業(yè)管理公司。一是由房地產(chǎn)公司組建物業(yè)管理公司進(jìn)行項(xiàng)目的前期物業(yè)管理(俗稱(chēng)：父子兵物業(yè)管理);二是與其他物業(yè)管理企業(yè)或個(gè)人合作，成立合資的物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施前期物業(yè)管理;三是通過(guò)物業(yè)管理招投標(biāo)(公開(kāi)招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)等)的方式，將物業(yè)管理項(xiàng)目委托給另外一家物業(yè)公司管理。那么，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，以上三種管理方式到底孰優(yōu)孰劣?本文從以下幾方面進(jìn)行淺析：
一、物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)的銷(xiāo)售亮點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售而獲取利潤(rùn)，而物業(yè)銷(xiāo)售的與物業(yè)本身的地段、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格、等因素有關(guān)，但最終體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)身上。開(kāi)發(fā)商的品牌口碑是人們購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的信譽(yù)保證，物業(yè)管理則是人們未來(lái)生活質(zhì)量的保證。購(gòu)房是短暫性的行為，而住房(物業(yè)管理)是一輩子的事(故有：買(mǎi)房一個(gè)月，物業(yè)一輩子之說(shuō))，所以物業(yè)管理對(duì)物業(yè)銷(xiāo)售所起的作用越來(lái)越大，良好的物業(yè)管理品牌已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌延續(xù)和有效的傳播。
二、專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該組建自己的物業(yè)管理公司
物業(yè)建成后，購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的印象日趨淡化或購(gòu)房者一開(kāi)始就根本沒(méi)考慮到這些因素，但物業(yè)管理卻與房屋的存在而延續(xù)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該成立自有的物業(yè)管理公司對(duì)自建項(xiàng)目進(jìn)行良好的物業(yè)管理，促進(jìn)業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的溝通交流，提高項(xiàng)目的品牌知名度，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌口碑，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌積累。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將該物業(yè)管理項(xiàng)目委托給其他物業(yè)管理公司管理，則該項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)逐步從人們的視野中淡化或消失，該物業(yè)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌影響將不復(fù)存在。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商做了一個(gè)品牌項(xiàng)目卻沒(méi)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商起到品牌積累。
此外，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要做企業(yè)品牌，不能只做項(xiàng)目品牌。開(kāi)發(fā)商要完成項(xiàng)目品牌的積累后，逐步從項(xiàng)目品牌逐步到企業(yè)品牌的轉(zhuǎn)移，形成企業(yè)的品牌形象。在物業(yè)管理宣傳方面，也應(yīng)該從項(xiàng)目品牌逐步形成物業(yè)管理公司的企業(yè)品牌，最終實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)—物業(yè)的品牌雙贏，企業(yè)品牌的形成會(huì)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售起到積極的作用。。
三、專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不想成立物業(yè)管理公司，應(yīng)該尋找一個(gè)物業(yè)管理的戰(zhàn)略伙伴
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和沒(méi)有開(kāi)發(fā)商背景的物業(yè)管理企業(yè)形成戰(zhàn)略合作伙伴，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)即協(xié)調(diào)發(fā)展，又相對(duì)獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的互動(dòng)和雙贏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果和很大的品牌物業(yè)管理公司形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，往往不一定能達(dá)到很好的效果。目前，國(guó)內(nèi)的品牌物業(yè)管理公司基本律屬于國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)集團(tuán)，集團(tuán)內(nèi)的物業(yè)管理公司本身的發(fā)展受其地產(chǎn)集團(tuán)的制約，出于地產(chǎn)集團(tuán)自身的戰(zhàn)略發(fā)展考慮，一般情況下，房地產(chǎn)公司不能容忍其集團(tuán)屬下的物業(yè)管理公司與其他的大房地產(chǎn)商形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系(如：深圳金地物業(yè)撤外盤(pán)案例)。
從目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作來(lái)看，與地產(chǎn)集團(tuán)背景的物業(yè)管理企業(yè)形成合資物業(yè)管理公司的方的成功的案例不多。因此，一般非特殊情況下，不宜采取此種合作方式。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組建物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要聘請(qǐng)物業(yè)顧問(wèn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在成立物業(yè)管理業(yè)時(shí)，往往是想要迅速提高物業(yè)管理水平，快速樹(shù)立公司品牌形象，但物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)不夠、人才不足是當(dāng)前行業(yè)的共性，則需要聘請(qǐng)物業(yè)顧問(wèn)或獵取優(yōu)秀物業(yè)管理人才進(jìn)行管理。對(duì)于聘請(qǐng)顧問(wèn)公司還是獵取優(yōu)秀人才，需要有一個(gè)綜合考慮。目前，物業(yè)管理市場(chǎng)人才緊缺已是個(gè)普遍的現(xiàn)象，一些知名的物業(yè)管理企業(yè)如由于業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，人才緊缺，致使派出去的顧問(wèn)人員水平和素質(zhì)參差不齊。如果被顧問(wèn)單位接收的一個(gè)水平較低或水平一般的顧問(wèn)人員，則顧問(wèn)效果并不好不能起到很好的作用。
物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。目前，這批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人主要還是在深圳等一線發(fā)達(dá)城市的物業(yè)管理企業(yè)，內(nèi)地城市較為缺乏，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能獵取到特別優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，由其負(fù)責(zé)成立物業(yè)管理公司，是一種最佳的選擇。吸引優(yōu)秀物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的主要方式有股份、期權(quán)、高薪等，讓職業(yè)經(jīng)理人參股更能發(fā)揮職業(yè)經(jīng)理人的潛力，更有利于物業(yè)管理公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
五、小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，應(yīng)將項(xiàng)目委托給其他的物業(yè)管理公司管理
“國(guó)六條”和“土地增值稅”政策的相繼出臺(tái)，地產(chǎn)市場(chǎng)存在單個(gè)或少數(shù)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。對(duì)于這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，賣(mài)掉房子是最主要的，公司或項(xiàng)目的品牌積累則是次要的或不必要的。因此，這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成立自己的物業(yè)管理公司就沒(méi)有必要。如果成立自己的物業(yè)管理公司，由于業(yè)務(wù)不熟悉，品牌效應(yīng)差，對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售反應(yīng)會(huì)造成不良影響。由于目前物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)法規(guī)不健全及立法滯后，大多數(shù)小型物業(yè)管理公司也不一定能贏利，有時(shí)反而背上沉重的包袱。所以這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)將物業(yè)管理項(xiàng)目委托給其他的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
六、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司前期介入
物業(yè)管理要了解業(yè)主需要的方方面面，因此。提出的物業(yè)管理的建議往往是很有價(jià)值的。因此，前期介入主要從使用者的角度為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選型等從細(xì)節(jié)上提供一些意見(jiàn)或建議，以便于日后的物業(yè)管理，方便業(yè)主的生活。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)論是聘請(qǐng)市場(chǎng)化的專(zhuān)業(yè)公司對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，還是選定或成立自己的物業(yè)管理公司，都應(yīng)聘請(qǐng)這些物業(yè)管理公司進(jìn)行前期介入，完善項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)細(xì)節(jié)，更好滿足業(yè)主生活的需要，在日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額。
