在高檔公寓中，酒店式服務(wù)公寓不同于普通高檔公寓，它是提供酒店式管理服務(wù)的公寓。在傳統(tǒng)的市場中，酒店式服務(wù)公寓基本只租不賣，如雅詩閣、國貿(mào)等，出售的項(xiàng)目僅在近幾年才出現(xiàn)，如：旺座、鼎極·嘉華世紀(jì)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到今年第二季度末，北京共有高級公寓項(xiàng)目100余個(gè)，其中酒店式服務(wù)公寓則有近40個(gè)，共提供近3萬個(gè)住宅單位。主要集中在六個(gè)主要城區(qū)，其中朝陽區(qū)和東城兩區(qū)擁有的高級公寓的套數(shù)占全市供應(yīng)量的80%，酒店式服務(wù)公寓市場出租平均報(bào)價(jià)為每月每平方米24.5美，幾乎是普通高檔公寓的兩倍。根據(jù)世邦魏理仕提供的資料，在京的海外公司高層管理人員，以及在京海外社團(tuán)和駐華使館的工作人員等，構(gòu)成了北京酒店式公寓的主要需求群體。一些小型公司也將其作為商住使用。他們希冀在市中心或交通便捷地區(qū)生活，有傳統(tǒng)酒店的硬件配置，相當(dāng)水準(zhǔn)的上門服務(wù)，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。
兼具酒店與公寓之長
有關(guān)人士認(rèn)為，酒店式服務(wù)公寓之所以有較高的租價(jià)，是與其自身優(yōu)勢分不開的。酒店式服務(wù)公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處。它們大多位于成熟商務(wù)中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等服務(wù)配套設(shè)施完善，擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來很大便利，星級服務(wù)品質(zhì)完全滿足了這些客戶的需求。同時(shí)，相對獨(dú)立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。
其實(shí)酒店式服務(wù)公寓的獨(dú)特優(yōu)勢早已顯現(xiàn)。近兩年，在京城的高檔公寓租賃市場中，租金因整體供量的急劇增長而持續(xù)下滑的趨勢銳不可當(dāng)，有些物業(yè)租金跌幅達(dá)50%以上，然而，類似國貿(mào)、嘉里中心這樣的酒店式服務(wù)公寓反而有上漲趨勢，實(shí)際成交租價(jià)總體浮動不到5%。顯然，與普通高檔公寓相比，酒店式服務(wù)公寓的租金水平更堅(jiān)挺。
未來競爭靠物業(yè)
酒店式服務(wù)公寓占有優(yōu)厚的市場條件，以至這幾年在市場上快速發(fā)展，市場上自稱是酒店式服務(wù)公寓的項(xiàng)目不少，但據(jù)歐思諾集團(tuán)主席王南森說，在北京真正能稱得上是酒店式服務(wù)公寓的不過20家。他認(rèn)為一個(gè)被公認(rèn)的酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時(shí)間，甚至項(xiàng)目能否最后成功，還要看以下六個(gè)方面：一看位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?二看品質(zhì)，建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求;三看管理。既有奉獻(xiàn)精神，又有品牌效益;四看完整計(jì)劃。每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃都應(yīng)該有;五看推廣。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ);六看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢。
戴德梁行住宅部經(jīng)理任亞東認(rèn)為，前幾項(xiàng)條件在目前大多數(shù)酒店式公寓項(xiàng)目中都有體現(xiàn)。拿鼎極來說，長安街沿線土地供應(yīng)的稀缺限制了高檔物業(yè)的增長，在國際俱樂部和麗園之間，走中檔路線的鼎極正好填補(bǔ)了區(qū)域市場的空白。但讓一個(gè)有基礎(chǔ)的項(xiàng)目發(fā)揮其最大的價(jià)值，關(guān)鍵在于其后期的物業(yè)管理水平，這也是他們競標(biāo)鼎極獨(dú)家代理權(quán)的重要原因。第一太平住宅部經(jīng)理司馬杰也表示，在租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。提供良好的服務(wù)是評定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。除國貿(mào)物業(yè)外，以國際知名酒店管理品牌“歐思諾”為代表的其他國際性知名物業(yè)管理集團(tuán)也對京城的高檔住宅“情有獨(dú)鐘”。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競爭的焦點(diǎn)。
