中國房地產(chǎn)業(yè)近些年的蓬勃發(fā)展，使目前中國約保有400億m2房地產(chǎn)資產(chǎn)存量，未來10年內(nèi)還將有300億m2的房地產(chǎn)資產(chǎn)存量的預期。這無疑將逐漸催生中國房地產(chǎn)資產(chǎn)管 理行業(yè)——其將由成熟的房地產(chǎn)市場、成熟的開發(fā)商、成熟的客戶以及成熟的物業(yè)服務企業(yè)來共同實現(xiàn)。
因此，中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理發(fā)展將從今天的粗淺認識、不懈努力、逐漸轉變開始，最終實現(xiàn)跨越和升級。
房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
房地產(chǎn)資產(chǎn)管理包括預測房地產(chǎn)所處環(huán)境變化趨勢，制定房地產(chǎn)營運戰(zhàn)略、營運計劃和預算，根據(jù)市場環(huán)境變化調(diào)整房地產(chǎn)功能用途，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與所處環(huán)境的關系，控 制和保證資產(chǎn)收益，增進房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場價值，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行維修、保養(yǎng)、改造、再開發(fā)等。
房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的三個層次。
具體來說，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理包括物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理是資產(chǎn)管理的基礎層次。
物業(yè)管理是房地產(chǎn)資產(chǎn)的日常管理，是整個房地產(chǎn)資產(chǎn)管理體系的基礎執(zhí)行層，其目標是保證實現(xiàn)資產(chǎn)所有者對物業(yè)的功能定位及物業(yè)的正常生命周期，對物業(yè)進行保養(yǎng) 、維護、修繕，為物業(yè)使用者提供實現(xiàn)物業(yè)功能必須的服務，在不改變物業(yè)結構和功能的前提下實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。這是最低層次的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。其根本依據(jù)是房 地產(chǎn)資產(chǎn)管理者制定的物業(yè)發(fā)展營運戰(zhàn)略，主要管理工具是物業(yè)營運計劃、物業(yè)營運預算和物業(yè)日常管理細則（財務、安全、衛(wèi)生等）。物業(yè)管理者還針對影響物業(yè)功能 和結構的突出問題向資產(chǎn)管理者提出物業(yè)改良計劃。此外，物業(yè)管理者必須經(jīng)常在物業(yè)現(xiàn)場，對房地產(chǎn)資產(chǎn)管理者負責。
而資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設施管理大得多，資產(chǎn)管理公司可聘請多個物業(yè)管理公司、設施管理公司，并按物業(yè)類型、地理位置等因素來管理物業(yè)。此外，資 產(chǎn)管理業(yè)務范圍更從基本的物業(yè)管理延伸到產(chǎn)品定位、市場推廣、租賃銷售等環(huán)節(jié)。因此，作為專業(yè)程度更高的職能，要求資產(chǎn)管理者比現(xiàn)場的物業(yè)管理者要具有更廣闊 的視角和綜合專業(yè)能力。目前，進入中國的大多境外公司（戴德梁行等）均達到了此種層次。
對組合投資管理來說，其所涉及的范圍就更廣了，包括幫助業(yè)主確定投資目標并執(zhí)行、評估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)、審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn) 的良好運行狀態(tài)和市場競爭力、管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的最大化、就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。組合投資者以風險控制和調(diào)整后的組合投資回報最大化的 目標來管理資產(chǎn)，并詳細制定和執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，包括在合適的時機購買或出售物業(yè)等。對組合投資管理者的評價是基于組合投資的整體績效。
資產(chǎn)管理公司的核心競爭力。
對房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司而言，其核心競爭力表現(xiàn)在以下三個方面：
一是其核心業(yè)務是對存量房地產(chǎn)資產(chǎn)進行收購、轉讓、經(jīng)營、管理、再開發(fā)等業(yè)務處理，并提供實現(xiàn)資產(chǎn)增值的專業(yè)解決方案；
二是側重于對資產(chǎn)管理、投資組合管理、專業(yè)咨詢管理等方面的策略性管理工作，其他執(zhí)行層面的工作則有效結合社會化、市場化資源整合進行；
三是核心競爭力集中表現(xiàn)在對房地產(chǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)鏈條中的法律經(jīng)濟問題的掌控能力、企業(yè)管理的規(guī)范執(zhí)行能力和對房地產(chǎn)資產(chǎn)市場準確的定位與策劃能力。可以說，具備了這三項能力的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，才真正具備了核心競爭優(yōu)勢。
國內(nèi)資產(chǎn)管理的發(fā)展趨勢
經(jīng)過與房地產(chǎn)業(yè)相生相伴發(fā)展的20年，物業(yè)管理行業(yè)逐步成長起來。同時，隨著房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大，資產(chǎn)所有者也逐漸成熟。出于降低經(jīng)營成本擴大 收益的需求，以及《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理招投標管理辦法》等一系列物業(yè)管理法規(guī)對行業(yè)的規(guī)范，專業(yè)化和市場化成了物業(yè)服務企業(yè)的必然選擇。
同時，在資本的強力推動下，巨大的中國房地產(chǎn)存量資產(chǎn)市場已經(jīng)形成，中國房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈正在發(fā)生巨變，開發(fā)商不再只盯著拿地、賣房，而是由單純的開發(fā)商轉變?yōu)?運營商，資本則專注于投資。如今，開發(fā)商和投資商之間又將增加一個新環(huán)節(jié)——資產(chǎn)管理方。根據(jù)相關預測，未來5至15年間，將是中國房地產(chǎn)資產(chǎn)存量與增量的集中放量期，也將是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)的最佳成長成熟期。
中國國內(nèi)的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司起步較晚，進入2005年以后，陸續(xù)有一些帶有房地產(chǎn)資產(chǎn)管理特色的公司實體出現(xiàn)，它們或長于投資咨詢、或長于資產(chǎn)重組，有的專注于 物業(yè)管理和設施管理的基本層面，真正具有全面對房地產(chǎn)資產(chǎn)實施收購、轉讓、經(jīng)營、管理、再開發(fā)等業(yè)務能力的嚴格意義的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司并不多見。
比較而言，從上個世紀90年代就進入中國市場的外資“四大行”，如戴德梁行、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、第一太平則帶著國外上百年成熟資產(chǎn)管理的經(jīng)驗，無論從業(yè)務范 圍、人才儲備，還是專業(yè)技能上，均占有一定的優(yōu)勢。國外成熟的物業(yè)管理服務鏈條包括項目管理、租賃管理、物業(yè)管理、設施管理、盡職調(diào)查、管理評審等上下游產(chǎn)業(yè) ——成熟的物業(yè)管理公司，必須是專業(yè)的、多元的并具備與專業(yè)化程度更高的各類公司合作的素質(zhì)。
實現(xiàn)物業(yè)管理到資產(chǎn)管理的必由之路
物業(yè)管理后期的專業(yè)化、市場化已經(jīng)初具規(guī)模，而在產(chǎn)業(yè)鏈上的延伸首先體現(xiàn)在前期介入上。目前，也有部分物業(yè)服務公司在完成自身物業(yè)管理工作后，開始為外部企業(yè) 提供相關的咨詢服務。如在規(guī)劃階段、設計階段、施工階段、竣工驗收及項目接管階段甚至銷售階段，提出建議，幫助制定公約和管理預算，通過在前期建議，減少了項 目成為成品時的“硬傷”，并在前期導入了公司未來的服務理念。更重要的是，前期介入能為物業(yè)服務公司贏得更多的商業(yè)機會，增強開發(fā)商對物業(yè)服務公司后期管理的信心。
物業(yè)服務公司還可以利用對客戶的理解和自身專業(yè)技能提供全方位的資產(chǎn)管理服務。
1.租賃管理。目前有越來越多的內(nèi)外資投資者開發(fā)或購買物業(yè)，是希望通過長期持有物業(yè)以獲取租金或房產(chǎn)增值回報。物業(yè)服務公司可以充分利用自身的管理優(yōu)勢，如對 本物業(yè)的充分了解、穩(wěn)定的客戶來源、與客戶良好的溝通技巧等，來幫助客戶打理租務，投資者只定期收取租金即可。
2.設施管理。物業(yè)管理是一種“準公共產(chǎn)品”，是為全體業(yè)主或用戶提供的共有服務；而設施管理是為單個用戶提供的專享服務，它的服務更加細致周到并主要集中在設 施的運行管理與維護上，如DTZ公司目前服務全國范圍內(nèi)的百安居的設施管理就是此類業(yè)務。
