業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)案逐年上升，上海黃浦區(qū)法院于昨日分析了原因，并提醒業(yè)主不要遇事就拒交物業(yè)管理費(fèi)，以致陷入維權(quán)誤區(qū)，承擔(dān)不利后果。
從黃浦區(qū)法院近十年的收案情況來看,2001年受理11件物業(yè)管理糾紛案，此后逐年升高，今年上半年此類案件受案數(shù)達(dá)到353件，其中大部分為業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)案。據(jù)悉，全市法院都遇到了同樣情況。
在上海以及很多城市，物業(yè)管理費(fèi)難收繳已是普遍現(xiàn)象。造成業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的情況錯(cuò)綜復(fù)雜，有的業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題為由拒交；有的業(yè)主遭遇家庭財(cái)物被盜拒交；有的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)衛(wèi)生狀況不如人意……
居住不如意,就拿物業(yè)管理公司出氣,辦法就是拒交物業(yè)管理費(fèi)。在實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的居住小區(qū)中，物業(yè)費(fèi)收取率大部分僅為70%—80%，差一點(diǎn)的不到60%。據(jù)了解，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)率在80%左右才能勉強(qiáng)維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。為追討欠費(fèi)，物業(yè)管理公司只得把業(yè)主告上法庭。從黃浦區(qū)法院審判情況來看，在近3年判決的215件拖欠物業(yè)管理費(fèi)案中，物業(yè)管理公司勝訴210件，僅有5件是業(yè)主勝訴。
審判情況反映，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)大都屬于行為過激，維權(quán)不當(dāng)。如經(jīng)法院判決，一旦認(rèn)定業(yè)主無理欠費(fèi)，業(yè)主不僅要繳付欠費(fèi)，還要償付相應(yīng)的滯納金,這可是筆不小的數(shù)目,因此業(yè)主在作出拒交物業(yè)管理費(fèi)的決定時(shí),要三思而行。
在物業(yè)管理服務(wù)中，確實(shí)存在著一些侵害業(yè)主利益的行為，如有的物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目；有的任意減少服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，對(duì)房屋及附屬設(shè)施、公用設(shè)施等修繕不及時(shí)；有的擅自將小區(qū)共用部分用于自營(yíng)或出租給他人等。如這些行為引發(fā)拖欠物業(yè)管理費(fèi)案，法院在責(zé)令相關(guān)物業(yè)管理公司改正時(shí)，堅(jiān)決維護(hù)業(yè)主權(quán)益，酌情減免業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)。
據(jù)黃浦區(qū)法院介紹，在拖欠物業(yè)管理費(fèi)案中，大部分案件的起因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問題。業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)交付的房屋與約定不符，而此時(shí)的小區(qū)物業(yè)管理公司又與房產(chǎn)商有“父子”關(guān)系，因此將責(zé)任歸咎于物業(yè)管理公司，從而拒付物業(yè)管理費(fèi)。
法院告誡業(yè)主不能因房屋質(zhì)量問題而拒付物業(yè)管理費(fèi)，因房產(chǎn)商與物業(yè)管理公司是兩個(gè)不同的主體，前者對(duì)房屋負(fù)質(zhì)量保證責(zé)任，后者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)承擔(dān)責(zé)任。因房屋質(zhì)量問題怪罪物業(yè)管理公司屬于主體混淆、歸責(zé)錯(cuò)誤，業(yè)主應(yīng)弄清法律關(guān)系。
