租客和房東簽署完房屋租賃合同后，租客因故沒(méi)在出租房住，一周后，租客發(fā)現(xiàn)自己無(wú)法進(jìn)房間了，原來(lái)是房東因?yàn)楹椭薪闆](méi)有談攏，修改了大門(mén)密碼，要求租客也和中介解約，兩人私下簽訂合同。但是租客中介費(fèi)已經(jīng)支付，無(wú)法再毀約，雙方因此也沒(méi)有談攏，租客也只能搬出了房間。事后，租客向法院起訴房東違約，要求解除房屋租賃合同，退還押金和租金，并承擔(dān)違約金，法院支持了租客的訴訟請(qǐng)求。
張某訴稱(chēng)，其和陳某簽訂了房屋租賃合同，張某租賃陳某的一個(gè)房間，合同約定張某應(yīng)按季度預(yù)交租金1800元，另需繳納600元作為押金，若陳某延遲交房租達(dá)7日，張某有權(quán)解除合同，并主張600元違約金，中介費(fèi)用1200元，雙方各半負(fù)擔(dān)。合同簽訂后，張某向陳某轉(zhuǎn)賬2400元，陳某將北側(cè)臥室鑰匙交付張某，并告知其房屋大門(mén)入戶密碼。后張某因故返回老家。一周后，張某返回時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋大門(mén)入戶密碼被更改，導(dǎo)致其無(wú)法進(jìn)入。后張某在微信上聯(lián)系陳某，得知陳某因?qū)贤瑮l款有意見(jiàn)且與中介產(chǎn)生糾紛，要求張某與中介毀約后二人私下簽約。但因張某已經(jīng)支付中介費(fèi)用，無(wú)法與中介毀約。后張某無(wú)奈搬離案涉房屋，并將陳某訴至法院，要求返還租金、押金2400元，并賠償違約金600元。法院審理后認(rèn)為，本案中，張某、陳某簽訂的房屋租賃合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。張某已按約交納房租及押金，陳某作為出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。具體來(lái)說(shuō)，陳某雖將案涉房屋臥室房門(mén)鑰匙交予張某，但事后更改入戶門(mén)密碼并經(jīng)張某催告后拒絕告知，導(dǎo)致張某事實(shí)上無(wú)法入住，系以自己的行為表明不履行主要義務(wù)，構(gòu)成違約，張某據(jù)此主張解除合同于法有據(jù)。在合同解除后，陳某應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還張某已交納的房租及押金2400元；此外，張某要求陳某另行賠償違約金600元，既有合同依據(jù)，亦未過(guò)分高于違約造成的損失，應(yīng)予支持。因此，法院判決陳某返還張某房屋租金、押金，并賠償違約金，共計(jì)3000元。
問(wèn)題1：本案中的房屋租賃合同是否有效？
律師指出：《民法典》第703條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第704條規(guī)定：租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。在本案中，張某和陳某簽訂的房屋租賃合同，為雙方真實(shí)的意思表示，且具備了租賃合同的基本要素，因此是有效的合同，對(duì)雙方具有法律拘束力。
問(wèn)題2：本案中陳某為何構(gòu)成違約？要承擔(dān)的違約金是多少？
律師表示道：《民法典》第577條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在本案中，因陳某擅自更換了房間密碼，導(dǎo)致張某無(wú)法入住，且陳某也明確表示不愿意履行已經(jīng)簽訂的房屋租賃合同，因此陳某構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金。而違約金在合同中已經(jīng)約定了是600元，相比張某還得搬家等損失而言，沒(méi)有過(guò)分偏高，因此法院予以支持。
問(wèn)題3：從中介角度看，陳某是否構(gòu)成違約？
律師解釋道：如果陳某和中介之間簽訂了中介合同，那么陳某想和租客直接簽房屋租賃合同，從而跳過(guò)中介，在一定程度上也屬于違約，因?yàn)橹薪橐呀?jīng)促成了陳某和張某之間的合同成立，基于《民法典》第963條的規(guī)定：中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)中介人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。陳某應(yīng)當(dāng)給付中介相應(yīng)的中介費(fèi)，不支付的，也會(huì)構(gòu)成違約。
